买法拍房怕被坑？一文教你读懂拍卖公告！

买法拍房怕被坑？⼀⽂教你读懂拍卖公告！

要购买法拍房，必不可少的⼀步就是看懂、看透拍卖公告。今天就以⽬前使⽤最为⼴泛的两⼤法拍平台的拍卖公告为

例，给⼤家剖析⼀下，公告怎么看？有哪些需要注意的信息？

阿⾥拍卖：信息板块主要分为出价页⾯、标的物介绍、竞买公告、竞买须知、竞买记录。

京东拍卖：信息板块主要分为：出价页⾯、竞买公告、竞买须知、标的物详情、保证⾦须知、出价记录、优先购买权

⼈、相关帮助。

两个平台中信息的展⽰⽅式略有不同，关键信息是都有体现的。接下来，开始详细解读！

⼀、出价页⾯

打开每个标的物，最先看到的就是这个页⾯，这部分简要展⽰了标的物信息，包括房屋具体位置、拍卖阶段、拍卖时

间、起拍价、评估价、保证⾦、优先购买权⼈、加价幅度还有竞价信息的实时变动。

1、上拍时间

最⾼院规定⽹络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在⽹络司法拍卖平台发布。拍卖动

产的，应当在拍卖⼗五⽇前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三⼗⽇前公告。

流拍后，应当在三⼗⽇内在同⼀⽹络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七⽇前公告；拍卖不动产或者其他

财产权的应当在拍卖⼗五⽇前公告。

2、起拍价

起拍价可能的3种⽅式：⼀是评估价；⼆是评估价的8折；三是法院组织活动，1元起拍。

3、评估价

评估价的3种：⼀是⽹络询价，⾼效快捷成本低但是经常发现存在⼀些严重不符合市场价情况；⼆是评估公司评估，受

债权⼈或债务⼈影响，基本反应市场价；三是协商议价，债权债务双⽅进⾏协商达成⼀致，会考虑房内装修等情况。

4、保证⾦

最⾼院规定是：保证⾦数额由⼈民法院在起拍价的百分之五⾄百分之⼆⼗范围内确定。实际通常是10%，专业的债权⼈

与法院协商可以调整⾄5%。保证⾦越低，能够吸引更多的买家参拍。

5、竞价与延时周期

最⾼院规定竞价周期不⼩于24⼩时。实际平台上都定的是1天，延时周期为5分钟。竞价程序结束前五分钟内⽆⼈出价

的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间⾃该出价时点顺延五分钟。

⼆、标的物介绍

这⾥显⽰的是标的情况调查表（京东拍卖这部分附评估报告），包括产权⼈信息、权证情况、租赁情况、抵押情况、占

⽤情况等。

1、相关附件

主要有两类，评估报告和法院裁定。

主要有两类，评估报告和法院裁定。

通过法院裁定能了解相关债权⼈和债务⼈，主审法院、法官，有助于详细了解拍卖房屋背后的缘由。评估报告，有助于

全⾯了解房屋的基本情况。

但是，可能近半数房源没有相关附件提供，这就需要详细查看已经公布的公告内容。

2、标的物名称

根据标的物的名称，可以⼗分具体的了解到房屋所在地，通过这个信息，在⽹络平台上查询该房屋所在⼩区的位置、周

边、市场价格等情况，可以快速了解该房源的实际条件。

3、权证情况

包括法院执⾏裁定、房屋产权证、⼟地产权证。

法院执⾏裁定书可以通过裁判⽂书⽹查阅裁定书全⽂；房屋产权证、⼟地产权证多数是⼆证合⼀，有⼀个产权证号，便

于我们直接去房管局做产调。还有个别情况是房、地分离分开办证的，也是需要注意的情况。

4、标的所有⼈

如果有2⼈及以上所有⼈，要注意了解房屋产权情况，⽐如，是否存在夫妻产权，是否是共同债务⼈、担保⼈，是否有

未成年产权⼈等等，以避免拍到部分产权的房屋。

5、评估鉴定基准⽇

这个时间很关键，2016⾄2021⼀直是国内房价变动很⼤的时期，评估时间能够看出房屋评估价与当前的市场价是否仍

然相符。评估价有效期为1年，有时候1年之内房价也会有较⼤变化，若评估后房价⼤跌，对该房屋的拍卖⼗分不利。根

据评估基准⽇，可以更加准确的判断房屋当前的性价⽐。

6、标的现状

⼤家关⼼的税费、腾房、过户问题，在这⾥都能得到⼀些标志性信息，⽐如：房屋权属不同，后续所需缴纳的税费会有

所不同；如果房屋是有租赁、未腾空的情况，那就要视情况判断后续处理的难易程度。

已经腾空的是最好的情况，后续的腾房、过户都会⽐较轻松；如果是合法的租赁情况，尤其是长期租赁，如果不能解除

租赁，那房⼦即使拍卖成功也⽆法⽴刻⼊住；还有就是有⼈占⽤的情况，可能是被执⾏⼈占⽤、债权⼈占⽤，或者其他

案外⼈员占⽤，尤其遇到⾼龄占⽤⼈，后期解决是⽐较⿇烦的。

当然，这些信息并不⼗分全⾯，更加具体精确的信息还是要靠尽调获得。

三、竞买公告

这部分是法院的竞拍公告，具有相应的法律效⼒，⼀般是统⼀制式的⽂件。它规定了法拍房的竞拍⽅式以及具体交易流

程，⼀房⼀议，房源不同，可能会有细微的差别。

我们需要注意的是：看样时间、竞拍时间、竞拍规则、购房资格确认、瑕疵担保责任说明、⽀付尾款时间、税费承担⽅

式等。

关于⽹络竞价⽅式，⼀般以起拍价增价参拍，同时设置延时出价功能。也就是，假设拍卖时间为三天，在最后⼀天上午

⼗点结束拍卖，但是若有竞买⼈在结束前最后五分钟出价，则拍卖延长五分钟。

尾款⽀付时间也很重要，拍卖房源或执⾏法院不同会略有差异，通常为10⾄15个⾃然⽇。竞拍成功后，必须在指定时间

内把全款打⼊法院指定账户中。如果需要以贷款⽅式进⾏购买，⼀定提前做好贷款的预审和⾯签，确保银⾏及时放款。

法拍房的税费在竞买公告中会约定由谁承担，这部分也要确认清楚。但是公告中不会显⽰具体⾦额，为了避免承担⾼额

税费的风险，⼀定要做好尽调，以实际的调查结果为准。

四、竞买须知

竞买须知和竞买公告⼀样都具有法律效⼒。主要的区别就是，竞买公告是针对具体法拍房的购买介绍，⽽竞买须知就是

告知我们在购买之前需要注意什么。

主要关注⼀下，拍卖标的物现状、各项⽋费、税费承担⽅式、其他特殊情况告知、参拍⼈规定等事项。确保⾃⼰有购买

资格，明确须知中的各项要求，避免后期悔拍的情况出现。

五、出价记录

出价记录会随着竞买⼈出价变化实时更新。受相关法律条⽂规定，参拍时出价记录要实时更新并公⽰在上拍页⾯中。拍

卖开始前不显⽰出价记录，已经结束拍卖的会显⽰拍卖过程中的出价记录。

这个信息可以作为实际成交价格的重要参考，⼤家可以选择相似条件的房源，看看其出价记录，和你⼼中的意向成交价

做⼀个⽐对，也好提前规划相应的资⾦⽅案。

六、保证⾦须知、相关帮助

这部分内容在京东拍卖上是两个独⽴的板块，对于法拍房新⼿很友好，涵盖了很多⼤家关⼼⽐较多的⼀些问题。

以上就是关于拍卖公告解读的全部内容，要提醒⼤家⼀下，平台、房源不同，⼀些细节信息分布的板块可能存在细微的

差别，只要能到关键信息即可。

还要注意，仔细研究拍卖公告是必须的，但不能只看公告，更加具体准确的信息还是要以实地详尽调查和看样为准。