刘胜启、辽源市卓远物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

刘胜启、辽源市卓远物业服务有限公司物业服务合同纠纷民

事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷物业服务合同

纠纷

【审理法院】吉林省辽源市中级人民法院

【审理法院】吉林省辽源市中级人民法院

【审结日期】2022.02.18

【案件字号】(2021)吉04民终815号

【审理程序】二审

【审理法官】陈传冬 鲁银辉 夏丹

【审理法官】陈传冬 鲁银辉 夏丹

【文书类型】判决书

【当事人】刘胜启;辽源市卓远物业服务有限公司

【当事人】刘胜启辽源市卓远物业服务有限公司

【当事人-个人】刘胜启

【当事人-公司】辽源市卓远物业服务有限公司

【代理律师/律所】李冬梅吉林史金花律师事务所

【代理律师/律所】李冬梅吉林史金花律师事务所

【代理律师】李冬梅

【代理律所】吉林史金花律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】刘胜启

【被告】辽源市卓远物业服务有限公司

【本院观点】该份证据所证物业用房的事实不是本院争议针对的事实，证据与本案缺乏关联

性，本院不予采信。该份收据因交款人不是本案的当事人，与本案待证事实缺乏关联性，本

院不予采信。该份证据能够证明卓远物业进驻小区从事物业服务的情况，本院予以采信。该

份证据系与本案相关联的系列案件另案当事人处分其诉讼权利而生效的法律文书相关事实的

认定，也是本案争议的事实，不能作为本案事实认定的依据，本院不予采信。该份证据所证

备案的事实与本案没有直接关联性，本院不予以采信。该份证据中物业办工作人员没有作为

证人出庭接受双方质询，本院不予采信。

【权责关键词】无效撤销代理实际履行违约金支付违约金合同约定共同诉讼自认新证据关联

性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明，2015年8月19日刘胜启向豪绅凯特物业交纳其名下A23房

屋物业维修基金(押金)30，000.00元，豪绅凯特物业向其出具了盖有其公司财物专用章的红

联收据，但豪绅凯特物业未向相关主管部门缴纳。豪绅凯特物业的实际控制人是三海公司，

卓远物业的实际控制人是辽源市金都建筑工程有限公司(以下简称金都公司)。三海公司被金

都公司收购后，由金都公司成立卓远物业接手了豪绅凯特物业的服务范围以及服务内容。

以上事实有物业维修基金(押金)红联收据、卓远物业当庭自认事实为证，本院予以确

认。

【裁判结果】一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院(2021)吉0402民初2015号民事判决；

二、刘胜启向辽源市卓远物业服务有限公司支付物业服务费40，873.83元(51，

092.29元×80％)。与应返还刘胜启的已付物业维修基金(押金)30，000.00元相抵销后，应

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向辽源市卓远物业服务有限公司实际支付10，873.83元，于本判决生效之日起立即执行。

三、驳回辽源市卓远物业服务有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费525.00

元(辽源市卓远物业服务有限公司已垫付)，由刘胜启负担420.00元、辽源市卓远物业服务有

限公司负担105.00元； 二审案件受理费822.00元，由刘胜启负担(已交纳)。 本判决为

终审判决。

【更新时间】2022-09-22 18:21:27

【一审法院查明】一审法院认定事实：三海公司为桂枫园别墅项目建设单位，2017年8月2

日三海公司与卓远物业签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，卓远物业按照约定为桂

枫园别墅项目提供物业服务。被告刘胜启为桂枫园A23房屋业主，房屋建筑面积333.37㎡，

自2017年8月11日起开始欠缴物业服务费用，截止至2021年8月31日欠缴物业服务费用

已达到51，092.29元。《前期物业服务合同》第二十二条约定，“未能按时足额交纳物业服

务费用应按0.5％的标准支付违约金”。卓远物业在为桂枫园别墅小区物业服务中，包括小

区业主房屋瓦破损未能及时修缮等方面，存在服务质量问题与瑕疵。

【一审法院认为】一审法院认为，三海公司与卓远物业签订《前期物业服务合同》。卓远物

业按照合同约定于2017年8月开始对桂枫园小区提供物业服务。刘胜启为桂枫园A23房屋业

主，应按上述合同约定享有权利、履行义务，所欠物业费理应交纳。庭审调查了解到，卓远

物业在履行合同中，在物业服务上，确实存在瑕疵与问题。故卓远物业诉请“按0.5％的标

准支付违约金”，不予支持；同时，卓远物业物业费的收取，应按比例(80％)酌情减少。一

审法院依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定判决：一、刘胜启在本判决生效

后5日内向卓远物业交纳物业费40，873.83元(51，092.29元×80％)。二、驳回卓远物业

其他诉讼请求。案件受理费525元，由卓远物业负担105元，刘胜启负担420元。

【二审上诉人诉称】刘胜启上诉请求：1．撤销一审判决；2．将本案发回重审或依法改判、

判决驳回卓远物业的起诉、或驳回卓远物业一审中全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费由卓远

物业承担。事实和理由：一、卓远物业不是《前期物业服务合同》的合同相对人，不是本案

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适格原告。《前期物业服务合同》是指在物业管理区域的业主，业主大会选聘物业服务企业

之前，由房地产建设单位与其选聘的物业服务企业之间订立的合同，这种合同具有过渡性，

并非永久合同，早在2011年8月15日开发企业辽源市三海房地产开发有限公司(以下简称三

海公司)与辽源市嘉隆物业服务有限公司(以下简称嘉隆物业)签订了《前期物业服务合同》，

合同第二条约定在物业管理区域内按(吉林省住宅小区物业管理服务二级标准执行)即按辽发

改收管字(2005)28号文件：政府指导价格别墅：2.00元／平方米，收物业服务费，合同期限

为二年(2011年8月15日至2013年8月15日止)到期后前期物业已终止，辽源市豪绅凯特

物业服务有限公司(以下简称豪绅凯特物业)、辽源市龙鹏物业服务有限公司(以下简称龙鹏物

业)、辽源市金泓物业服务有限公司(以下简称金泓物业)，均在物业服务管理区域内向刘胜启

收取物业费，一审法院认定卓远物业提交的《前期物业服务合同》为前期涉案物业合同缺乏

事实及法律依据。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的

解释》第二条明确规定：符合下列情形之一的，业主委员会或者业主请求确认合同或者相关

条款无效的人民法院应予支持。卓远物业提供的与辽源市三海房地房开发有限责任公司重新

订立的《前期物业服务合同》不具有《前期物业服务合同》法律特征，只是延长履行期限，

但该合同变更了物业服务主体，变更了合同内容，即服务费的收费标准等，并非《前期物业

服务合同》的自动延续，应当认定该合同无效，对刘胜启没有约束力，卓远物业从原来每月

每平方米2.00元，调高至每月每平方米2.98元物业费，没有经过涉案物业二分之一业主的

同意，违反了《辽源市普通住宅物业服务分类项目分级标准》，对上诉人没有约束力，对于

没有与业主形成合意的变更内容，因违反了《合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，

可以变更合同。一审法院没有审查《前期物业服务合同》有无变更、订立程序是否合法，根

据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款规定：“下列事项有业主共同决

定：(七)有关共同管理权利的其他重大事项，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物

总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《关于审理建筑物区分

所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第七条规定改变共有部分的用途，利用共有部

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分从事经营性活动，处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主

共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理

权利的“其他重大事项”。依照上述法律规定可知，物业服务收费标准属于“有关共有和共

同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数

的业主且占总人数过半数的业主同意。《前期物业服务合同》期满未成立业主大会的，物业

服务企业如果调整收费标准则应需要征求小区业主意见，同时须符合如下两个条件：1、必须

获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。2、必须获得占总人数过半数的业主同意，

即双过半业主同意。原审卓远物业未提供证据证明专有部分占建筑物总面积过半数的业主同

意，占总人数过半数的业主同意从原来每月每平方米2.00元调高至每月每平方米2.98元物

业服务费的证据，认定事实错误。原审判决没有审查卓远物业是否通过招投标与建设单位签

订了《前期物业服务合同》，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条住宅及同

一物业区域非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批

准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通

过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。原审卓远物业未提供证据证明是否经

过招投标取得物业服务经营权，原审认定所谓《前期物业服务合同》认定事实错误。二、原

审认定的前期物业服务合同采用格式条款订立合同未提示刘胜启注意免除或者减轻其责任不

成为合同的内容。根据《民法典》第496条第2款：采用格式条款订立合同的，提供格式条

款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意

免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说

明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大

利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。原审卓远物业的《前期物业服

务合同》并未采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的

条款，原审认定事实错误，该调价条款不成为合同内容。三、原审遗漏当事人三海公司、嘉

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隆物业经理丁永杰。刘胜启早已向三海公司、嘉隆物业经理丁永杰预缴了30，000.00元物业

费，不存在拖欠事实。一审判决法理不明，事实认定不清，法律适用错误，应予纠正。综上

所述，一审判决未依法查明卓远物业的主体资格，遗漏当事人应发回重审，或在查明事实的

基础上予以改判。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人

进行了质证。 综上所述，刘胜启的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人

民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人

民共和国民法典》第五百六十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项规定，判决如下：

刘胜启、辽源市卓远物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省辽源市中级人民法院

民事判决书

(2021)吉04民终815号

当事人 上诉人(原审被告)：刘胜启。

委托诉讼代理人：史长林，辽源市龙山区福阳法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告)：辽源市卓远物业服务有限公司，住所地吉林省辽源市经济

开发区。

法定代表人：常建平，系该公司经理。

委托诉讼代理人：丁永杰，系该公司员工。

委托诉讼代理人：李冬梅，吉林史金花律师事务所律师。

审理经过 上诉人刘胜启因与被上诉人辽源市卓远物业服务有限公司(以下简称卓

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远物业)物业服务合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院(2021)吉0402民初

2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月27日立案后，依法组成合议

庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘胜启及其委托诉讼代理人史长林，被上诉人卓远物

业的委托诉讼代理人丁永杰、李冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 刘胜启上诉请求：1．撤销一审判决；2．将本案发回重审或依法

改判、判决驳回卓远物业的起诉、或驳回卓远物业一审中全部诉讼请求；3．一、二审诉

讼费由卓远物业承担。事实和理由：一、卓远物业不是《前期物业服务合同》的合同相

对人，不是本案适格原告。《前期物业服务合同》是指在物业管理区域的业主，业主大

会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其选聘的物业服务企业之间订立的合

同，这种合同具有过渡性，并非永久合同，早在2011年8月15日开发企业辽源市三海

房地产开发有限公司(以下简称三海公司)与辽源市嘉隆物业服务有限公司(以下简称嘉隆

物业)签订了《前期物业服务合同》，合同第二条约定在物业管理区域内按(吉林省住宅

小区物业管理服务二级标准执行)即按辽发改收管字(2005)28号文件：政府指导价格别

墅：2.00元／平方米，收物业服务费，合同期限为二年(2011年8月15日至2013年8

月15日止)到期后前期物业已终止，辽源市豪绅凯特物业服务有限公司(以下简称豪绅凯

特物业)、辽源市龙鹏物业服务有限公司(以下简称龙鹏物业)、辽源市金泓物业服务有限

公司(以下简称金泓物业)，均在物业服务管理区域内向刘胜启收取物业费，一审法院认

定卓远物业提交的《前期物业服务合同》为前期涉案物业合同缺乏事实及法律依据。根

据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明

确规定：符合下列情形之一的，业主委员会或者业主请求确认合同或者相关条款无效的

人民法院应予支持。卓远物业提供的与辽源市三海房地房开发有限责任公司重新订立的

《前期物业服务合同》不具有《前期物业服务合同》法律特征，只是延长履行期限，但

该合同变更了物业服务主体，变更了合同内容，即服务费的收费标准等，并非《前期物

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业服务合同》的自动延续，应当认定该合同无效，对刘胜启没有约束力，卓远物业从原

来每月每平方米2.00元，调高至每月每平方米2.98元物业费，没有经过涉案物业二分

之一业主的同意，违反了《辽源市普通住宅物业服务分类项目分级标准》，对上诉人没

有约束力，对于没有与业主形成合意的变更内容，因违反了《合同法》第七十七条规

定：当事人协商一致，可以变更合同。一审法院没有审查《前期物业服务合同》有无变

更、订立程序是否合法，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款规

定：“下列事项有业主共同决定：(七)有关共同管理权利的其他重大事项，决定前款其

他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同

意”。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解

释》第七条规定改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性活动，处分共有部分，

以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物

权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

依照上述法律规定可知，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大

事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数

过半数的业主同意。《前期物业服务合同》期满未成立业主大会的，物业服务企业如果

调整收费标准则应需要征求小区业主意见，同时须符合如下两个条件：1、必须获得专有

部分占建筑物总面积过半数的业主同意。2、必须获得占总人数过半数的业主同意，即双

过半业主同意。原审卓远物业未提供证据证明专有部分占建筑物总面积过半数的业主同

意，占总人数过半数的业主同意从原来每月每平方米2.00元调高至每月每平方米2.98

元物业服务费的证据，认定事实错误。原审判决没有审查卓远物业是否通过招投标与建

设单位签订了《前期物业服务合同》，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第

三条住宅及同一物业区域非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质

的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房

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地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提

倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。原审卓

远物业未提供证据证明是否经过招投标取得物业服务经营权，原审认定所谓《前期物业

服务合同》认定事实错误。二、原审认定的前期物业服务合同采用格式条款订立合同未

提示刘胜启注意免除或者减轻其责任不成为合同的内容。根据《民法典》第496条第2

款：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间

的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利

害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示

或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主

张该条款不成为合同的内容。原审卓远物业的《前期物业服务合同》并未采取合理的方

式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，原审认定事实错

误，该调价条款不成为合同内容。三、原审遗漏当事人三海公司、嘉隆物业经理丁永

杰。刘胜启早已向三海公司、嘉隆物业经理丁永杰预缴了30，000.00元物业费，不存在

拖欠事实。一审判决法理不明，事实认定不清，法律适用错误，应予纠正。综上所述，

一审判决未依法查明卓远物业的主体资格，遗漏当事人应发回重审，或在查明事实的基

础上予以改判。

二审被上诉人辩称 卓远物业辩称：首先，嘉隆物业不是桂枫园小区的前期物业服

务公司，其收费标准与本案无关。桂枫园小区的前期物业服务公司是豪绅凯特物业，其

收费标准是按建筑面积收取，每平方米／月别墅2.98元，多层0.98元，车库1.20元，

有一审刘胜启举证的豪绅凯特物业物业费收据为证，卓远物业在接管该小区后也按照此

标准进行收费，从未增加费用。一审时刘胜启答辩称从2019年开始，刘胜启多次到卓

远物业沟通维修房屋事宜，卓远物业给过关于物业费收费标准情况说明，卓远物业服务

期间小区相关情况，可以证明刘胜启认同小区物业公司是卓远物业，双方之间存在物业

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服务关系。卓远物业在与三海公司签订《前期物业服务协议》后，依法到物业办进行了

备案登记。其次，物业费收取标准条款不属于格式条款，业主在签订物业服务协议时必

然知晓收费标准，并且刘胜启也是按照此标准予以缴纳物业费的。最后，刘胜启未向嘉

隆物业丁永杰预缴30，000.00元物业费，且山海公司、嘉隆物业与本案物业服务合同纠

纷无关联性。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法判决驳回刘胜启

的上诉请求，维持原判。

原告诉称 卓远物业向一审法院起诉请求：1．判令刘胜启向卓远物业支付拖欠的

物业服务费51，092.29元(自2017年8月11日至2021年8月31日，共计48.5个月，

按房屋建筑面积333.37平方米，每月每平方米物业费2.98元、公用电费0.09元、生活

垃圾处置费0.09元计算)；2．请求被告刘胜启按照《前期物业服务合同》第二十三条约

定，向原告支付欠缴物业服务费总额0.5％的违约金；3．案件受理费由刘胜启承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：三海公司为桂枫园别墅项目建设单位，2017年

8月2日三海公司与卓远物业签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，卓远物业按照

约定为桂枫园别墅项目提供物业服务。被告刘胜启为桂枫园A23房屋业主，房屋建筑面

积333.37㎡，自2017年8月11日起开始欠缴物业服务费用，截止至2021年8月31日

欠缴物业服务费用已达到51，092.29元。《前期物业服务合同》第二十二条约定，“未

能按时足额交纳物业服务费用应按0.5％的标准支付违约金”。卓远物业在为桂枫园别墅

小区物业服务中，包括小区业主房屋瓦破损未能及时修缮等方面，存在服务质量问题与

瑕疵。

一审法院认为 一审法院认为，三海公司与卓远物业签订《前期物业服务合同》。

卓远物业按照合同约定于2017年8月开始对桂枫园小区提供物业服务。刘胜启为桂枫园

A23房屋业主，应按上述合同约定享有权利、履行义务，所欠物业费理应交纳。庭审调查

了解到，卓远物业在履行合同中，在物业服务上，确实存在瑕疵与问题。故卓远物业诉

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请“按0.5％的标准支付违约金”，不予支持；同时，卓远物业物业费的收取，应按比例

(80％)酌情减少。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定判决：

一、刘胜启在本判决生效后5日内向卓远物业交纳物业费40，873.83元(51，092.29元

×80％)。二、驳回卓远物业其他诉讼请求。案件受理费525元，由卓远物业负担105

元，刘胜启负担420元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质

证。

刘胜启当庭提供了如下证据：

证据一，三海公司与嘉隆物业签订的前期物业服务合同一份。以证明，该份合同

中约定的物业服务费即每月每平方米2元。嘉隆物业承接物业管理之后承接的是物业管

理用房建筑面积是323平方米。但是卓远物业承接之后，这个物业用房就没有了；卓远

物业质证称，该证据不属于新证据，且该合同虽然在物业办进行了备案登记，但是嘉隆

物业并未对桂枫园小区提供物业服务，也未收取任何费用。该合同并没有实际履行，其

合同条款及收费标准与本案没有关联性。本院经审查认为，该份证据所证物业用房的事

实不是本院争议针对的事实，证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。

证据二，收据两张(手机照片复印件)。以证明，金泓物业在2017年3月份至

2018年3月份收取物业费，卓远物业2017年11月份至2018年7月份收取物业费，存在

重复收取物业费情况；卓远物业质证称，该份证据没有票据原件，对证据的真实性有异

议，且票据交款人是宋淑荣不是本案当事人刘胜启，与本案没有关联性。金泓物业收费

票据是2017年7月份出具的，卓远物业与三海公司签订的前期物业合同是在2017年8

月2日签订的，故金泓物业收费票据与卓远物业无关。本院经审查认为，该份收据因交

款人不是本案的当事人，与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。

卓远物业当庭提供了如下证据：

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证据一，公示照片一张。以证明，卓远物业在接手桂枫园小区之后依法对物业公

司变更及收费标准进行了公示；刘胜启质证称，对该证据真实性有异议，该公示没有书

面送达给业主，刘胜启从未看到过公示以及收费标准，卓远物业是未经全体业主半数以

上同意上调物业费，且桂枫园小区并不是别墅区，卓远物业未提供政府批复桂枫园小区

为别墅区的证据。本院经审查认为，该份证据能够证明卓远物业进驻小区从事物业服务

的情况，本院予以采信。

证据二，(2021)吉0402民初2058号民事判决书、(2021)吉04民终814号民事

裁定书复印件各一份。以证明，(2021)吉0402民初2058号民事判决书已经生效，一审

法院已经查明事实认定三海公司为桂枫园别墅项目建设单位，2017年8月2日三海公司

与卓远物业签订了前期物业服务合同，卓远物业按照约定为桂枫园别墅项目提供物业服

务，收费标准为别墅区每平方米每月2.98元，按照建筑面积收取；刘胜启质证称，该份

证据与本案无关联性。本院认为，该份证据系与本案相关联的系列案件另案当事人处分

其诉讼权利而生效的法律文书相关事实的认定，也是本案争议的事实，不能作为本案事

实认定的依据，本院不予采信。

证据三，辽源市物业办工作聊天记录截图五张。以证明，卓远物业在物业办依

法进行了前期物业服务合同备案，为桂枫园小区提供物业服务；刘胜启质证称：该证据

只能证明备案，不能证明将物业费提高到2.98元的合法性。本院认为，该份证据所证备

案的事实与本案没有直接关联性，本院不予以采信。

证据四，丁永杰与物业办工作人员电话录音一份。证明：卓远物业依法完成了备

案且前期物业服务合同中也明确约定了收费标准，多层住宅是0.98元每月每平方米，别

墅住宅是2.98元每月每平方米按照建筑面积缴纳；刘胜启质证称，对该证据真实性有异

议。物业办工作人员没有出庭不能证明其是物业办工作人员，不能代表物业办意见，不

能证明被上诉人提高2.98元物业费的合法性，且实际购得面积应当以正式发票上的建筑

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面积为准。本院认为，该份证据中物业办工作人员没有作为证人出庭接受双方质询，本

院不予采信。

本院查明 本院经审理查明，2015年8月19日刘胜启向豪绅凯特物业交纳其名下

A23房屋物业维修基金(押金)30，000.00元，豪绅凯特物业向其出具了盖有其公司财物

专用章的红联收据，但豪绅凯特物业未向相关主管部门缴纳。豪绅凯特物业的实际控制

人是三海公司，卓远物业的实际控制人是辽源市金都建筑工程有限公司(以下简称金都公

司)。三海公司被金都公司收购后，由金都公司成立卓远物业接手了豪绅凯特物业的服务

范围以及服务内容。

以上事实有物业维修基金(押金)红联收据、卓远物业当庭自认事实为证，本院予

以确认。

一审判决认定其他事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本案争议焦点：1．一审是否存在严重违反法定程序的问题；2．卓远物业与三海

公司签订的《前期物业服务合同》是否有效，一审判决刘胜启给付卓远物业物业费40，

873.83元是否符合法律规定。

针对上述争议焦点，本院综合评析如下：一、一审不存在严重违反法定程序的问

题。本案为物业服务合同纠纷，卓远物业是物业服务提供方，刘胜启是接受服务的业

主，而三海公司作为房屋建设开发方不是本案的必要共同诉讼参与人，嘉隆物业经理丁

永杰也不是本案的当事人，因此原审不存在因遗漏诉讼主体而违反法定程序的情形；

二、卓远物业与三海公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。虽然刘胜启举证证明

龙鹏物业的前期物业服务合同已完成备案，但实际向小区提供物业服务的仅有豪绅凯特

物业和卓远物业，龙鹏物业并没有实际提供物业服务，因此不存在对嘉隆物业公司物业

服务合同条款变更、提高物业费的情形，也不存在未经业主大会决定的程序违法情形。

2017年8月2日，三海公司与卓远物业签订《前期物业服务合同》，由卓远物业接手豪

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绅凯特物业的服务范围以及服务内容。合同为对豪绅凯特物业前期物业服务合同的延

续，且合同内容一致且不违反法律法规的效力禁止性规定，应认定合法有效。《中华人

民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业

服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对

业主具有法律约束力。”刘胜启在2015年办理入住时已经按照别墅住宅2.98元／月／

㎡、建筑面积333.37㎡，向豪绅凯特物业给付了A23房屋两年的物业费，说明刘胜启对

《前期物业服务合同》中的收费标准等条款内容是清楚明知的，且如约履行了部分物业

费交付义务，卓远物业与三海公司签订《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有法

律的拘束效力。刘胜启应当按照《前期物业服务合同》中的收费标准及时给付物业费。

已查明，刘胜启向豪绅凯特物业交纳过物业维修基金(押金)30，000.00元，其上诉状中

主张的已预交了30，000.00元物业费的事实不存在，2017年8月11日至2021年8月

31日期间按合同约定刘胜启应交的物业费共计51，092.29元。因卓远物业所提供服务上

确实存在很多瑕疵问题，故一审法院判令刘胜启按照80％的比例给付拖欠的40，873.83

元物业费合理适当，应予维持；三、刘胜启已向豪绅凯特物业交纳了A23房屋30，

000.00元的物业维修基金，豪绅凯特物业未向相关主管部门缴纳。由查明的事实已知，

卓远物业的进驻系企业间收购的结果。卓远物业接手小区物业服务，是对原豪绅凯特物

业物业服务合同的延续，与物业相关的债权债务关系同时发生移转，由卓远物业承担。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条的规定：“当事人互负债务，该债务的

标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，

根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。”现刘胜启对卓远

物业负有给付物业费的债务，卓远物业对刘胜启负有返还物业维修基金的债务，刘胜启

享有上述法律规定的法定抵销权，可以通过抗辩形式提出。刘胜启有关物业维修基金返

还抵销的上诉主张成立，本院予以支持。刘胜启与卓远物业双方互负的债务可在同等数

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额内相互抵销。

综上所述，刘胜启的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《关

于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共

和国民法典》第五百六十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项规定，判决如下：

裁判结果 一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院(2021)吉0402民初2015号民事

判决；

二、刘胜启向辽源市卓远物业服务有限公司支付物业服务费40，873.83元(51，

092.29元×80％)。与应返还刘胜启的已付物业维修基金(押金)30，000.00元相抵销

后，应向辽源市卓远物业服务有限公司实际支付10，873.83元，于本判决生效之日起立

即执行。

三、驳回辽源市卓远物业服务有限公司其他诉讼请求。

一审案件受理费525.00元(辽源市卓远物业服务有限公司已垫付)，由刘胜启负

担420.00元、辽源市卓远物业服务有限公司负担105.00元；

二审案件受理费822.00元，由刘胜启负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

审判长 陈 传 冬

审判员 鲁银辉

审判员 夏丹

二〇二二年二月十八日

书记员 杨赫卿

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