处理房屋买卖合同纠纷

处理房屋买卖合同纠纷

在二手房买卖过程中，由于房屋的户籍属性或户籍治理的房屋属性而

引发的纠纷许多，户口问题必需得到购房者的足够重视。

引发户口问题的缘由主要有以下三个方面：第一，房屋权属治理和户

籍治理不行分别;其次，法院不能直接对户口迁移作出民事判决;第三，现

有的户籍治理政策存在洞，难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。

那，在实际二手房买卖过程中，购房者应当如何处理户口问题呢

第一，预先调查核实。

在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记治理部门申请过户登记

前，购房者应亲自或托付房产中介机构到房屋所在地的警署进展核实。有

的出售方承诺有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的

真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍δ迁走，比方出售方以前购房

时的上家户口等。托付中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实

报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或哄骗行为。如核实结果说

明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及υ约责任条款和

司法救济条款。

其次，在买卖合同中设定户口迁移条款和υ约救济条款。

如上家有户口在所出售的房屋当中，商定户口迁移条款应留意哪些问

题呢首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而

不能商定在申请过户登记之后。其次，应商定详细的υ约责任。比方，逾

期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金

等。再次，如出售方提出在交易完成后的肯定期限内将户口迁出的话，购

置方要审慎打算是否要承受这样的交易条件。

曾有一λ当事人询问，问是否可以有变通措施允许出售方在交易后一

年内迁出户口，且又能防范风险。由于下家很喜爱上家的房子，除户口问

题以外的其他交易条件都很满足。从促成交易和降低风险的原则动身，笔

者向其供应了两条建议：

一是商定较高的逾期υ约责任，并要求出售方供应现金担保;二是要

求出售方供应可以承受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期δ迁，

该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。这个建议最终被他

们承受，双方进展了交易。

实际工作中曾遇到许多交易完成后出售方δ能按约迁移户口的纠纷。

直接向法院起诉只能追究υ约责任，却不能诉请迁移户口，而有的当事人

有商定详细的υ约责任标准，状况更加糟糕。一般状况下，除了追究合同

责任以外，购房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不行回避的一

个问题是，现有的户籍治理规定并δ对因房屋转让而产生的户口迁移问题

进展针对性规定，导致了制度性洞。由于户籍治理的相关规定对户籍迁移

和分户有着较为死板的规定，对于出售方δ迁出的状况下，购房者的户口

难以迁入。

针对上述问题，建议相关部门可以实行以下措施解决纠纷：

第一，设定户籍转移的前置审查程序。既然户籍治理和房屋的产权治

理不行分别，干脆设定在产权转移时的户籍审查，设定合理的户籍审查义

务，以避开问题的消失。

其次，实行敏捷的分户措施。对于上家户口在房屋转让过程中因种种

缘由而导致δ能迁出的，实行分户策略，将原上家户口变成空挂户口，以

解决购房人的户口迁入问题;实践中也有这样做的，但严格意义上来说，

尚属于协调处理的结果，和现有的政策口径存在肯定的冲突。

第三，设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，出售方

出售房屋后肯定期限内δ迁移户口的，可以通过肯定的程序将这类户口封

存起来，以解决敏捷分户而可能带来的”后遗症。

处理房屋买卖合同纠纷2

房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中消失的纠纷，包括售房广告引起的

纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相

关的纠纷、延期办证的纠纷、惩处性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商

品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。

房屋买卖合同纠纷产生的缘由

房屋作为根本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。一

方面，经济的进展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，

使得土地、房屋的供给跟不上需求，供需失调简单引起利益冲突;另一方

面，某些客观状况的变化，如价格波动、质量问题、因特别缘由不能按时

交付房屋等，也会引起利益冲突;第三，商品房买卖合同本身不标准、不

详细、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现

象，同样会引发利益冲突;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违

反房地产治理法律、法规，侵害他人的合法权益，也是造成商品房买卖合

同纠纷的一个主要缘由。

房屋买卖合同纠纷消失的司法难题

第一，关于认购协议与定金的效力问题。认购协议是广泛存在于房屋

销售中的一种文书，因认购协议签署后无法达成房屋买卖合同而引发的案

件的数量已经在不断地上升。由于买受人在签订认购协议后，往往要先行

支付几千元到几万元的定金，假如双方不能达成正式的商品房买卖合同，

买受人更简单成为受损方，买受人索还定金则成为必定，从各个区县法院

审理的案件看，因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。

其次，关于办理房屋权属证书义务担当问题。现因办证发生的纠纷，

往往是出卖人无法办理房屋全部权证和国有土地使用证导致的买受人办

证拖延。那么买受人购置房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有

的经营者在集体土地上开发建筑商品房，消费者根本事不到产权证书。现

此类案件审理中消失的难点问题是在合同没有商定的状况下，如何认定办

证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。

第三，政策调整后的税费分摊。税费分摊争议是指受税收政策的影响，

一些房屋买卖合同的履行跨越两个或者两个以上的税收政策时期，税收政

策的变化对交易双方均可能产生影响，税收政策变化引起的营业税、契税

增加或者削减所引发的本钱分摊和合同效力问题争议。

房屋买卖合同纠纷的司法应对

首先，签订合同前，要严格审查售房的主体资格。房屋买卖纠纷有很

大一局部是由于对售房者的资格或者资信状况不了解而产生的。要避开和

削减纠纷的发生，在签订正式房屋买卖合同前，包括签订意向书或缴纳定

金时，要先审查进展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建立用地规

划许可证》、《建立工程规划许可证》、《建立工程施工许可证》和《商品房

屋预售许可证》，特殊是《国有土地使用证》和《商品房屋预售许可证》

这两证，要仔细查看其中批准销售的面积、地点、工程名称、销售内容等，

防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。因此，在签订认购协议

缴纳定金时，要先了解主合同无法签订时，定金是否能够返还;买受人在

签订认购书，被收取数万元的定金后，开发商是否会有“潜规章”抛出不

合理交易条件，胁迫买受人签订违心合同。

其次，在办理房屋权属证书的问题上，依据国务院《城市房地产开发

经营治理条例》第33 条的规定，预售商品房的购置人应当自商品房交付

使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续;现售商

品房的购置人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房

屋全部权的登记手续。房地产开发企业应当帮助商品房购置人办理土地使

用权变更和房屋全部权登记手续，并供应必要的证明文件。在出卖人不按

时供应产权证书，或者不供应相应的证明文件的状况下，买受人房屋的产

权证书就无法办理。所以，在买受人与出卖人两者之间互有帮助履行之义

务。因此，在敬重双方当事人意思自治的根底上，买受人要要求出卖人担

当相应的义务。买受人可以要求出卖人签订协议，严格依据合同的商定，

根据双方商定的办证种类进展办证;在双方没有进展商定的状况下，应当

由相关的房地产主管部门打算房屋的办证种类。

最终，当事人对税费的支付有明确商定的，应遵守商定;当事人对税

费的支付没有商定或商定不明的，应依据国家税费法规确定担当主体。若

双方当事人对税费的支付做出商定后，又因宏观政策调控而发生税费增减

的，除当事人协商全都外，增减局部仍应按国家税费法规确定担当主体。

双方不能达成全都意见的，人民法院不宜直接对合同予以适当调整或判决

解除合同，双方仍应履行合同义务。

总之，房屋买卖并不是像一般的商品买卖那样简洁，它是一个系统工

程。在买卖房屋过程中，不仅涉及到合同的合理确定，要对合同条款认真

讨论琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，了解交易双方买卖的动

机和实力，了解相关的法律条款，避开在法律已经明确的问题上犯常规性

的错误。即使在发生房屋买卖合同纠纷，我们也要保持镇静。

处理房屋买卖合同纠纷3

购房者购置二手房时候，遭受一房多卖情形，数份合同对房屋价款和

履行方式商定不全都，以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷，实际

出资却不能证明当事人之间系借名关系等，该如何处理?

1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，

买受人均要求连续履行合同的，原则上应根据以下挨次确定履行合同的买

受人：

(1)已经办理房屋全部权转移登记的;

(2)均未办理房屋全部权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

(3)均未办理房屋全部权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑

各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后

等因素，公正合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人连续履行买卖合同，出卖人以房屋已

转让给他人为由提出抗辩的，法院可以依据案件详细状况打算是否追加其

他买受人作为第三人参与诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求连续履行合

同的，应当依据前款原则协调处理。

2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方

式商定不全都的，怎么处理?

当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于

房屋价款、履行方式等商定存在不全都，当事人就此产生争议的，应当依

据当事人真实意思表示的合同商定连续履行。对于当事人在房屋买卖中的

确存在躲避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主

管部门予以处理。

也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违反双方的真实

意思表示，而无效，仍应根据实际交易价格履行。

3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?

当事人商定一方以他人名义购置房屋，并将房屋登记在他人名下，借

名人实际享有房屋权益，借名人依据合同商定要求登记人(知名人)办理房

屋全部权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或

其他缘由依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能

够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三

人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

4、一方当事人的确为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系

的，怎么处理?

当事人一方供应证据证明其对房屋的购置的确存在出资关系，但缺乏

以证明双方之间存在借名登记的商定，其主见确认房屋归其全部或要求登

记人办理房屋全部权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主见出资债

权的，应当依据出资的性质根据相关法律规定处理。

也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主见双方形成借款

的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋全部权。

5、借用他人名义购置经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记

人将房屋过户至借用人名下?

借名人违反相关政策、法规的规定，借名购置经济适用住房等政策性

保障住房，并登记在他人名下，借名人主见确认房屋归其全部或者依据双

方之间的商定要求登记人办理房屋全部权转移登记的，一般不予支持。

也就是说，借用人在其本身不符合购置经济适用房等保障性住房条件

的状况下，不行能通过借用他人名义购置房屋，而到达躲避购置条件，实

现购置保障性住房的目的。

6、房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能

否直接要求确定房屋归其全部?

房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋全部权转移登

记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其全部的，法院应当行使

释明权，告知其应当变更诉讼恳求要求出卖人办理全部权转移登记，买受

人坚持不变更的，对其诉讼恳求，不予支持。

也就是说，卖方未履行办理全部权转移登记手续的行为，属于违反双

方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不由于当事人付清了购房款，

并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。

7、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否

享有合同解除权?

房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权

解除合同，违约方不享有合同法定解除权。假如因不行抗力或情事变更等

缘由，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意连续履行，情愿以担当相应

违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求连续履行，经审查合同连续

履行不存在现实困难的，应当判决双方连续履行合同，但合同另有解商定

金等商定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能

履行情形的除外。

8、房屋买卖合同对定金性质商定不明确的，如何处理?

当事人在房屋买卖合同中对定金性质商定不明的，不应视为解商定金。

所谓解商定金是指交付定金的一方可以根据商定以丢失定金为代价解除

合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

处理房屋买卖合同纠纷4

买房子是一件大事，这关系到购房者以后的许多方面，房屋买卖的状

况在现在社会是特别多的，二手房的买卖也一样，不管是房屋买卖还是二

手房的买卖，都是要事先商定好的，但是也会消失违约的状况。泰仁在线

律师询问中心共享：

二手房买卖房东违约怎么赔偿？

1、首先得看你们当时签订的买房条款，是否涉及到违约金条款。

2、假如有具体的条款，你也同意不购置此房，可以按违约条款走。

3、假如没有详细的违约条款，需要与购房者沟通协商。同时也可询

问相关律师，对于违约的一个判定，最大程度挽回你本人的损失。

二手房买卖中出卖人违约怎么办：

二手房买卖中出卖人违约后，可以依据买受人自己想如何处理而打算

怎么解决。详细为：

1、假如想连续履行合同，主见延期履行违约金，合同一般是商定按

每日全部房款万分之几的违约金。

2、假如想解除合同，主见解约违约金，一般合同商定的解除合同的

违约金是全部房款的百分之二十。

当事人一方违约后，对方应当实行适当措施防止损失的扩大;没有实

行适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止

损失扩大而支出的合理费用，由违约方担当。

假如当事人既商定违约金，又商定定金的，一方违约时对方可以选择

适用违约金或者定金条款。

二手房买卖常见的违约情形：

1、出卖人将房屋直接卖给第三人

假如出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，依据法律

规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院恳求要求对方连续履行合

同。假如出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人

就已经构成了恶意违约，造成合同不能连续履行，这时买房人可以向法院

提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人依据房屋差价赔偿违约责任。

2、出卖人要求提高房价办理过户

在实际买卖过程中，许多出卖人在签订合同后认为房子卖得太廉价了，

要求另外加钱过户。

在这种状况下，买房人应当马上向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，

进展财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能

连续履行，同时要求法院判定出卖人连续履行合同。

3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效

在这种状况下，买房人假如在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，

并且未经过共有人同意而购置房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是

可以获得支持的。但假如是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般

是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求连续履行合同。

处理房屋买卖合同纠纷5

购房者和开发商签订购房合同后，该合同就是证明购房者购置房屋的

合法凭证。一份完整的购房合同共有四本：开发商二本，房管部门备案一

本，购房者一本。假如购房者要办理银行按揭的话，购房者全部的那本合

同要放在银行质押。开发商在办理房屋产权证书时，需要将全部的四本合

同拿到房管部门才能够办理产权证书，缺少任何一本都不行。所以购房者

肯定要妥当保管好自己的购房合同，假如丧失了，要准时实行相应的补救

措施，而在不同的时期所实行的补救措施各不一样，大致可分为以下三种：

一、在购房合同没有做预售登记前，假如购房者丧失合同，只需将剩

余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一

份合同的工本费，约二百元左右。

二、在购房合同做完预售登记，没开头办理银行按揭前，假如购房者

丧失合同，所实行的措施是在报纸上登载声明合同作废，到三个月期满后，

拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商

重新签订一份合同，再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有登载声

明的费用，合同的工本费，新合同的印花税。

三、在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后，假如购房者丧

失合同，除需要办理其次种状况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款

的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押，由于原先的购房

合同已经注销了，换成新的合同，也就是说购房者和银行所签的借款合同

里的合同号已经发生变化了，尽管购房合同里面的内容没有变化，但依据

《民法典》规定，该借款合同已经发生变更，所以需要和银行签变更协议。

这期间购房者需要支付的费用和其次种状况根本一样。

此外，需要提示购房者的是，在整个购房过程中，合同常常需要交接，

而合同的丧失也并不都是发生在购房者身上，有些时候开发商、律师、银

行由于过失也会消失丧失合同的状况。所以在交接合同时肯定要求对方出

具书面的凭证，以证明自己已经将合同交给对方。否则一旦发觉丧失，大

家相互推卸责任，最终吃亏的还是购房者。