深圳市完善房屋专项维修基金管理机制的探讨

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深圳市完善房屋专项维修基金管理机制的探讨

对深圳市完善房屋专项维修基金管理机制的思

考

文/岳鹏飞 富全

深圳是中国改革开放的试验田，20世纪90年代前后，

深圳的房地产开发和物业管理模式成为全国的典范，深圳在

房地产开发和物业管理方面的立法也走在了同行业的前列。

本文重点探讨深圳市在房屋专项维修基金收缴、管理和使用

机制的若干问题。

一、深圳市"住宅区公用设施专用基金'和"房屋本体

维修基金'的收缴及使用情况。

1、住宅区公用设施专用基金的收缴情况。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定："开发

建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总

投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公

用设施专用基金'。但由于政府管理体制等原因，绝大多数

开发建设单位根本没交这项费用，原市住宅主管部门也没能

采取有力措施催缴，因此，这项资金收缴到位率很低，更谈

不上使用。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中的规定

也形同虚设。

2、房屋本体维修基金的收缴使用情况。

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1997年3月深圳市住宅局颁布《深圳市房屋本体维修

基金管理规定》后，按规定向业主收缴该基金的到位率比较

高，业主一般能随物业管理服务费一起缴纳本体维修基金。

本体维修基金的使用，大致有以下两种情况：

一是，已成立业主委员会的住宅小区，本体维修基金

的使用基本能按照《深圳市房屋本体维修基金管理规定》中

的要求使用、管理;

二是，未成立业主委员会的老住宅区，本体维修基金

的使用由物业管理企业说了算，业主只管交钱，不能通过有

效途径监管使用情况，帐目多半是糊涂账，存在流失本体维

修基金的情况。

二、关于加强深圳市房屋专项维修基金收缴的几点建

议。

1、关于"公用设施专用基金'的收缴。

一是新开发的商品房，由开发建设单位缴纳的"公用

设施专用基金'必须足额到位，另外《广东省物业管理条例》

和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》还规定开发建设单

位在房屋交付使用后另按该房屋总造价或按该房屋的实际

销售额的一定比例支付一笔公用设施专用基金给业主，这样

可以保证开发建设单位销售的商品房的主体结构及其主要

配套设施设备，其有效使用年限都能达到七十年。

为了计算和收缴方便，笔者建议国家在修订《专项维

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修基金管理规定》时，实行在开发商销售商品住宅小区的前

期(总销售面积的1/3时)，按"小区可售总面积已售面积的

平均单价1.5%'的公式先征后返，待整个项目办理工程决算

后，再按小区工程总造价2%的标准多退少补。

二是已交付使用多年的商品房，没有收缴到位的"公

用设施专用基金'，原开发商没有破产或未注销登记的，按

其开发的小区总造价的1.5%收缴或按已登记销售合同的平

均单价该小区的可售总面积1%收缴。原开发商已经破产或注

销登记的，建议由政府部门从土地开发基金中提取一定比例

的资金，按上述标准补足。

2、"房屋本体维修基金'的收缴。

仍按《深圳市房屋本体维修基金管理规定》中的要求

收缴，随物业管理服务费一起交给物业管理企业。由于业主

容易配合，收缴容易到位，在此不再讨论。

三、"专项维修基金'的管理和使用应实行"业主所有、

专户存储、政府监管、规范使用'的管理模式。

1、"公用设施专用基金'的管理。建议由政府房屋主

管部门监管，在收到开发建设单位支付给该小区"公用设施

专用基金'的总款项后，在该小区的业主委员会成立后一个

月内，政府房屋主管部门把该款项转存入该小区业主委员会

的帐户内，其帐户由双方出具的财务公章在政府主管部门指

定的银行开设，共同监管，防止政府主管部门滥用职权挪用，

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也防止业主委员会超前使用。

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