农村宅基地地价评估

农村宅基地地价评估

作者：孙瑜琪

来源：《大经贸·创业圈》2019年第07期

【摘 要】 我国城市土地已形成相对完善的价格体系，并引入了分类、分级和估价的技术

标准，相比之下，农村宅基地估价缺乏相应依据，宅基地价格的研究必须从理论研究和实践探

索两方面进行。本文将对宅基地地价评估进行研究，给出研究结果，并对宅基地地价评估中应

注意的问题提出个人建议。

【关键词】 宅基地 土地价格评估 评价

一、研究背景

地价的内涵是在正常市场条件下，未来几年土地提供的土地净收入的资本化价值。地价评

估是专业人员按照科学的土地估价原则、程序和方法确定土地市场价格。我国城市土地已形成

相对完整的价格体系，农村宅基地过去免费使用，没有相应的价格体系。随着宅基地制度改

革，越来越多的地区成为有偿使用宅基地的试点，宅基地入市被越来越多的人接受，成为改革

的主流。这使得宅基地价格的评估成为人们关注的焦点。

二、问题提出

如何合理有效地评估宅基地价格？这将有助于建立健全宅基地价格体系，促进农村土地制

度改革。宅基地土地价格的有效评估，不仅是农村宅基地市场的基础，也有助于改善土地市场

和管理，有助于土地资源的合理配置，使有限的资源发挥最大的社会和经济效用。

三、文献评述

已有文献表明，学者普遍认为农村宅基地与城市房地产有相似性，因此宅基地地价评估可

借鉴城市房地产评估的思路和方法。

首先提出“先定级后估价”的工作思路，通过选择影响宅基地地价的因素对宅基地进行定

级。接下来，计算和分析样本数据。然后采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等对宅基

地价格进行评估。最后，编制修正系数，使地价评估更加准确有效。

虽然将城市土地评估方法应用于宅基地地价评估是可行和有效的，但由于缺乏相对活跃的

交易市场，目前宅基地很难用市场比较法来评估地价。对于一些具有商业价值的宅基地，可以

采用收益还原法对其进行评估，而对于大多数宅基地，只能采用成本逼近法。

四、研究设计