成都房地产市场分析

成都房地产市场分析

成都房地产市场分析

⼀、宏观市场形势分析

（⼀）成都房地产市场格局及发展形势

1、整体形势综述

从全国市场分析，全国销售规模及各个主要城市的销售规模在08年持续萎缩；在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放

缓，甚⾄出现下降；房地产投资及新开⼯量仍惯性增长，但市场销售下降，未来势必出现下降；购房需求在购房意愿及预期上

都已经趋于弱化；调整将持续深⼊并影响到市场发展的各个层⾯，单独依靠市场⾃⾝的⼒量短期内很难⾛出低⾕，唯有依靠强

有⼒政策才有可能实现反周期性的复苏。09年部分城市成交量有所恢复，但受到经济基本⾯不稳定的影响，市场未来⾛势不

可过早盲⽬乐观。

从成都市场分析，2009年是房地产新⼗年的起点，成都房地产市场已经过⼗年的洗礼，特别是近三年，市场处于⾼度的动荡

期。09年成都房地产市场具有⾼度不确定性，近期市场表现虽有回暖迹象，但受到经济基本⾯、政策⾯、供需市场⾯等的影

响，持续时间还有待观察。

从别墅市场分析，相较与其他发达城市，成都的别墅市场起步较晚，但发展势头迅猛，受到城市特性、价格因素以及购买⼈

特点等⽅⾯因素的影响，别墅市场⼀直呈现旺销的局⾯。在成都市场中，别墅物业更多是以⾝份标定的⾓⾊出现。

2、成都城市发展⽅向

城市发展⽅向：“⼀主多⼼，⼀带三轴”

“⼀主”指主城区，是市域城镇体系的主体；

“多⼼”指规划区外的四市、四县和重点镇；

“⼀带”指南北向的城市发展地带；

“三轴”指由主城区沿三条放射道路（成彭⾼速路、成灌⾼速路、成温⾼速路）形成的串珠状发展轴。

“多⼼”指规划区外的四市、四县（新津、双流、蒲江、⾦堂）和重点镇；

“⼀带”指南北向的城市发展地带；

本案所处的新津县正处于成都市未来发展规划的“多⼼”和“⼀带”之中，具有⼀定的区位优势，在相应的规划下，未来发展值得

期待。

3、成都房地产市场各圈层发展态势

（1）各圈层发展不均衡

按照成都市各区县分布的特点，除去主城区的六区，我们将地域与主城区紧邻的六个区县划为第⼀圈层，将其他区县划为第⼆

圈层，⽽本案所属的新津县属于第⼆圈层。

在成都房地产市场的版图中，在主城区向外辐射的前提下，由于地域条件的影响，第⼀圈层市场发展的较为快速，供应和成交

市场较为活跃，甚⾄有追赶主城区的趋势；⽽第⼆圈层距离中⼼城区较远，受到中⼼城区发展的影响较⼩，⽬前阶段市场⽆法

与第⼀圈层市场相⽐。

（2）第⼀圈层已向⾼密发展

随着城市的不断扩容，交通的改善，中⼼城区与第⼀圈层⼏以形成⽆缝对接，在中⼼城区不断向⾼向密发展的影响下，第⼀圈

层市场承接了中⼼城区⼤量的外迁居民，在城市规划和⼟地合理利⽤的前提下，此区域市场也呈现出向⾼密产品集中的态势，

积极主动向中⼼城区靠拢。

（3）第⼆圈层现阶段现以低密为主

第⼆圈层从地域⾓度分析，其距离中⼼城区有相当路程的距离。⽬前，中⼼城区向第⼀圈层的发展并未饱和，同时城市相关重

⼤配套功能并未触及到第⼆圈层，⽽第⼆圈层市场基本上是以⾃给⾃⾜的⽅式实现消化，市场接受的主流以低密为主体，另

外，此区域优异的⾃然景观资源，也为低密产品的⾼品质实现提供了条件。

（⼆）新津在成都房地产市场中的定位

1、政府定位

新津⼈居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，⾃然⽣态资源丰富，众多⽂物古迹与⾃然⼭⽔相得益彰，被誉为“成都后花

园”，特别是围绕“成南门户，⽔城新津”的城市定位，正加快推进“⼀⽣之城”、“亚特兰蒂斯”等项⽬建设，以亲⽔⽂化为主要形

态的⼭⽔休闲⽣态城市已具雏形。

2、市场定位

新津做为成都第⼆圈层的区县，从区域位置的⾓度分析，⽆法与第⼀圈层的温江、双流相⽐，⽆法有效吸引⼤量中⼼城区的购

买者，使得其关注度不⾼，加上本地有限的购买⼒，这也直接导致了新津房地产中低级市场整体低迷和不景⽓，但新津所拥有

的独特的⼭⽔⾃然资源却是其他区县⽆法⽐拟的，同时也为中⾼级甚⾄顶级产品的开发创造了先决条件，再加上在规划、配

套、区域打造等⽅⾯的后发优势，新津房产市场后市可期。

（三）别墅相关政策解读

2007年4⽉下旬，《2007年全国⼟地利⽤计划》出台。这是继2003年叫停别墅⽤地之后，国⼟资源部再度明确禁⽌别墅类、

⾼尔夫球场等项⽬⽤地。

08年3⽉28⽇，国⼟资源部强调，08年要从严控制新增建设⽤地，严格审查新开⼯项⽬建设⽤地，坚决停⽌供应别墅类房地产

开发项⽬⽤地。

2007年初，成都市政府出台政策，三环内禁批别墅⽤地，并对⾼尔夫球场项⽬进⾏严格审批。

从市场层⾯来看，随着国家相关政策的出台，受益的只有原先已经获批并上市交易或正将上市的别墅项⽬。⽽新的竞争者则将

被挡在门外。加上成都正致⼒打造的休闲概念，由此造成成都纯别墅项⽬在今后或将进⼊奇货可居的状态，其别墅市场价格在

今后也将随着政策的逐步推⾏⽽加⼊上涨⾏列。

随着国家相关政策的出台，成都周边县市原先地段不被看好的别墅，随着城市空间的变⼤，将对这些县市的别墅市场带来⽐较

好的繁荣。国⼟资源部对别墅概念做更为清晰的界定将使得以往各个城市的开发商擅打的“擦边球”概念报批别墅项⽬的⾏为得

到有效控制。短期衡量，政府对⾼档别墅的禁令将为开发商提⾼别墅价格制造出更合理的借⼝。

但由于512地震的影响，成都市很多已经报建的项⽬在后来都重新进⾏了调整，对原规划的⾼层或者多层向直接调整为别墅类

项⽬的⽅向努⼒，并有可能在明年逐步推⼊市场，市场上的别墅类项⽬有可能出现阶段性增加的趋势，但受⼟地取得价格和政

策的制约纯独栋项⽬仍将是凤⽑麟⾓。

⼆、成都别墅市场格局分析

1.成都别墅市场发展与演变

第⼀阶段：城市别墅初现

1992年，锦绣花园第⼀个在成都推出别墅项⽬，它的出现结束了成都⼈有钱就买⼤公寓房⼦的历史。价格虽然被拉到⼀万多

元的⾼位，却因为市场⽆同类产品供应，先富起来的⼈们⼜期待住进别墅的⼤好环境下⽽迅速售罄。天府花园随之出击，也取

得了较好的销售业绩。城市别墅⼀开始就价格不菲，满⾜着社会暴富体的炫耀⼼态。锦绣花园等城市别墅项⽬的成功，让成

都开发商也从此认识到别墅市场的巨⼤潜⼒。

第⼆阶段：度假别墅异军突起

2001年的郊县房交会上，青城⽩鹭洲引起轰动，数天的抢购热潮标志着度假别墅浪潮的到来。从此，郊县别墅与城市别墅已

经淡化了“第⼀居所”与“第⼆居所”的争夺，青城⼭的度假别墅以“阳光、空⽓、青⼭绿⽔”对渴望⾃然、向往“5+2⽣活”的成都⼈

产⽣了极⼤的冲击，⼀时间青城⼭的度假别墅接连⾯市，青城⽩鹭洲的运动休闲公园、青城⾼尔夫的⾼尔夫⼭庄、假⽇青城的

百姓度假⼩屋⼀⼤批度假别墅产品涌现和热销，让⼈意识到度假别墅的蓬勃⽣机。

第三阶段：牧马⼭⼀枝独秀

从2004年起，在城南的牧马⼭，⾃然台地，加上⾼尔夫球场，原始森林，加上与城市中⼼区的近距离和牧马⼭组团规划项⽬

容积率⼩于1的要求，开发商推出的项⽬不约⽽同是独幢别墅。传统的富⼈区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的⾼端，

其消费⽬标直指成都的“⾦字塔尖的⼈”。随着众多知名开发商和⼤盘的强势进⼊，该区域已经形成了⼀个⾼档⽣态纯别墅

区。

第四阶段：众版块齐头并进

⽬前成都的别墅市场已经出现了多版块齐头并进的局⾯，主要集中在主城区以外的各郊区县，如城南的南沿线版块、温江的光

华⼤道版块、城北的毗河版块等等，并以各⾃的特点吸引不同需求的购买者。

2、⽬前别墅市场版块划分

总体来说，⽬前就整个⼤成都⽽⾔，可以划分为主城区别墅和郊区别墅。主城区别墅多集中在城西的⾦⽜、青⽺、武侯三

区。⽽郊区别墅板块当中⼜可以作进⼀步的细分，其板块划分范围见下图：（主要分布于都江堰-青城⼭、光华⼤道、牧马⼭-

花源镇、南沿线、城北、龙泉板块）

3、各别墅版块特征简述

1）、主城区版块——⾼层电梯公寓丛林中寥若晨星的类别墅产品

华侨城·纯⽔岸别墅

龙泉版块

主城版块

都江堰版块

温江版块

牧马⼭版块

南延线版块

城北版块

主城别墅板块市场特征简述：

在售项⽬4个，其中主城区三环内1个，三环外3个，均⾮纯别墅社区。

叠拼别墅总供应套数262套，已售258套，仅余4套，⾯积区间在193－373平⽶，单套总价在280－680万之间，集中销售

期去化速度在30套/⽉，平均速度10套/⽉。

联排别墅总供应套数85套，均在三环外，已售70套，仅余15套，⾯积区间在320－400平⽶，单套总价在320－600万之间，

主⼒单价在1.2－1.5万元之间，集中销售期去化速度在18－

37套/⽉。

双拼别墅总供应套数62套，已售50套，仅余12套，⾯积区间在360－700平⽶，单套总价在720－1800万之间，主⼒单

价在三环内接近3万元/平⽶，三环外1.7－2.3万/平⽶。

主城区别墅产品总体反映出供应量⼩，单总价⾼，去化速度较快的特点。

主城区别墅的客主要看重项⽬的稀缺性，其经济实⼒、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。

成都主城区的别墅⼀直都具有较好的销售率，国宾⽚区、东湖⽚区，特别是以浣花⽚区为代表的顶端别墅，因绝版的地段资源

成为了城市别墅的典范区域，此区域的项⽬以⾼价引领成都别墅市场。基于对城市中⼼不可复制的地理资源⾼度认可，这类客

选择价⾼，但地段价值也⾼的项⽬，同时看中主城区不可⽐拟的交通资源、市政配套。

受⼟地开发资源减少、地价攀升等因素影响，市区别墅占地较⼩，只有利⽤外围的资源。多以联排、双拼和叠拼别墅为

主，2007年这类物业单价⼀般都在 1.2万元/平⽅⽶以上。2008年，别墅、类别墅供应量将维持在200套左右，价格将呈进⼀

步上扬之势。中海以中海国际社区逾20万平⽅⽶的别墅落、龙湾半岛近6万平⽅⽶的绝版半岛别墅体量，成为了2008年最⼤

的别墅⾼端产品供应者。“中海别墅年”，表明了这⼀鲜明的产品特征，同时由于地震的原因，部分项⽬更改了整体⽅案，如置

信丽都花园城，由于地段的特点，项⽬销

售也出现了逆市飘红的销售业绩。

故⽽，主城区别墅的客的经济实⼒、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。

2）、牧马⼭-花源镇版块—以⾼尔夫配套为主打概念的⾼端别墅区域

牧马⼭－花源镇别墅板块市场特征简述：

在售含别墅项⽬5个，多数为纯别墅社区，主打⼭⽔资源和⾼尔夫配套，独栋为主，少量联排和双拼。

板块分为早期开发的牧马前⼭和新进崛起的牧马后⼭两个部分，前⼭项⽬主打⼭景资源，中航云岭依托国际⾼尔夫配套，

为前⼭领军，价格最⾼，⾯积460-1300㎡，均价12000元/㎡，总价500-3000万元/套；后⼭项⽬围绕花源镇展开，龙湖长桥

郡为品质标杆，⾯积区间380-1200㎡,均价1.2－1.6万/平⽶，总价500－2500万；置信牧⼭丽景⾛综合性价⽐路线，⾯积区

间175-260㎡,均价1.0万/平⽶，总价200－300万，集中销

售期⽉均速度均在30套左右，销势良好。

前⼭项⽬⼊住率极低，盖因交通和配套限制；后⼭项⽬依托花源镇，⼀般⽣活配套相对完善，更具备第⼀居所条件。

随着多个品牌开发商⼤盘进驻牧马后⼭，版块热度再次升温，成都中央别墅区的风范更加凸显，顶级⼈⾼度聚集，精英阶层

更加向往。

牧马⼭开发较早，拥有极好的先天条件：⾃然台地、⾼尔夫球场和原始森林，以及与市区较近的距离，注定了区域产品层次较

⾼。

根据⽬前销售的项⽬情况，我们对其物业的情况进⾏了统计：

这个⽚区已经交房的项⽬有中航·云岭⾼尔夫别墅、牧马⼭·易城、萨尔茨堡、维也纳森林别墅、半⼭卫城、南洋国际花园等别

墅项⽬，这些别墅项⽬已经形成了⼀个成熟的近郊森林别墅落，他们建⽴在原有的⾼尔夫基础之上，也出现了⽬前拥有的龙

湖长桥郡，置信牧⼭丽景⾼端别墅项⽬，这区域已经是继南沿线后⼜⼀个成都最⾼端的别墅区域。

此区域的⾃然坡地加上⾼尔夫球场、原始森林，随着交通的改善⽽拉近的与城市中⼼区的近距离，使得牧马⼭的别墅项⽬具备

了成为第⼀居所的条件。⽽开发商们推出的项⽬⼤都为⾼端独栋别墅，顶级的富⼈区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的

⾼端，其消费⽬标直指成都的顶级富⼈。

牧马⼭区域的别墅开发商更有着抱团的⾃觉性，为了进⼀步打造“成都惟⼀纯别墅住宅区，⾃发组建“牧马⼭别墅共同体”，宣誓

保持牧马⼭住宅的⾼尚纯粹性，打造成都顶级别墅⽰范区。

3）、南延线版块——⼤规划、⼤配套⽀撑下的⼤型综合社区的顶级

产品序列和极少数纯别墅社区