张乐与北京新禹房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

张乐与北京新禹房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第一中级人民法院

【审理法院】北京市第一中级人民法院

【审结日期】2021.02.25

【案件字号】(2021)京01民终1536号

【审理程序】二审

【审理法官】赵蕾刘秋燕朱文君

【审理法官】赵蕾刘秋燕朱文君

【文书类型】判决书

【当事人】张乐;胡越东;北京新禹房地产经纪有限公司

【当事人】张乐胡越东北京新禹房地产经纪有限公司

【当事人-个人】张乐胡越东

【当事人-公司】北京新禹房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】王玥美北京市京师律师事务所;苏帅星北京市京师律师事务所;于飞北京景

淳亦弛律师事务所;肖琦北京景淳亦弛律师事务所

【代理律师/律所】王玥美北京市京师律师事务所苏帅星北京市京师律师事务所于飞北京景淳

亦弛律师事务所肖琦北京景淳亦弛律师事务所

【代理律师】王玥美苏帅星于飞肖琦

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【代理律所】北京市京师律师事务所北京景淳亦弛律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】张乐

【被告】胡越东;北京新禹房地产经纪有限公司

【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

【权责关键词】撤销代理违约金合同约定第三人证明诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明，2019年5月10日，张乐出

具《收条》，“今收到胡越东购房定金377000元整”。

【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张乐与胡越东签订的

《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行

政法规的强制性规定，合法有效。本案中，胡越东按照合同约定向张乐支付50万元定金后，

胡越东于2019年5月10日向张乐支付定金377000元，张乐实际收取并出具定金收条。双方

经协商将定金金额变更为877000元，故一审法院认定377000元为定金正确，本院予以确

认。张乐上诉称该笔款项系购房款与事实不符，本院不予采纳。 当事人可以约定一方向

对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金

的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应

当双倍返还定金。按照双方合同约定通过资金监管方式支付房屋价款，双方均有配合办理资

金监管账户的义务。在合同履行过程中，张乐通过自身行为表明不予配合办理资金监管账

户，导致房屋买卖合同无法继续履行，胡越东有权解除合同。2019年8月13日，张乐收到

胡越东邮寄的《解除通知书》，合同于当日解除。张乐已收取定金877000元，其不履行合同

约定的义务，拒绝配合办理资金监管事宜，应当双倍返还定金。故一审法院支持胡越东要求

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张乐依据定金罚则向其支付1754000元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以维持。

张乐始终未配合办理资金监管账户，其上诉主张新禹经纪公司和胡越东一直不把首付款存到

监管账户内构成违约，不能成立。 综上所述，张乐的上诉请求不能成立，应予驳回；

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20586元，由张乐负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 07:14:34

【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年1月21日，出卖人张乐与买受人胡越东经新

禹经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定：出卖人所售房屋坐落于

昌平区402号，房屋建筑面积124.05平方米；房屋成交价格为3925000元，家具、家电等配

套设施设备作价460000元，买受人向出卖人支付定金500000元，买受人采取自行交割，买

卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》方式付款；买受人拟贷款为2550000元。

同日，张乐(甲方、出卖方)与胡越东(乙方、买受方)签订《补充协议》，协议主要约定，房

屋总价为4385000元；乙方于签约当天向甲方支付购房定金100000元；乙方于2019年1月

31日前向甲方支付第二笔购房定金400000元；乙方于过户前3日内向甲方支付购房款

1315000元；乙方留存20000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割

当日，由乙方支付给甲方；剩余房款2550000元乙方以贷款方式支付；甲方应于乙方首付款

存入监管后3日内办理该房屋的抵押登记注销手续；本合同签订之日起180日内，甲乙双方

共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。 合同签订当日，胡越东

向张乐支付定金100000元，2019年1月30日胡越东向张乐支付定金400000元。之后双方

经协商将定金金额变更为877000元，2019年5月10日，胡越东向张乐支付定金377000

元。之后胡越东通过询问张乐房屋解抵押情况，张乐表示7月18日可以还款。双方协商

约定2019年7月22日办理银行资金监管手续，胡越东、张乐于当日办理过程中，因对于

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《资金监管协议》的内容双方未能达成协商一致，资金监管未办理成功。之后，双方通过微

信对于协议内容协商一致，于2019年7月25日，胡越东、张乐再次前往银行办理资金监管

手续，办理过程中因张乐无房屋所有权证原件，资金监管未办理成功。 2019年7月25

日，张乐在包含胡越东、张乐、新禹经纪公司业务员关宏达等人的“龙锦东一区后续流程

”中发送信息，内容为：“乙方胡越东要求甲方张乐2019年7月22日和2019年7月25

日两次去光大银行五棵松支行配合办理资金监管账户，由于乙方胡越东两次提出合同以外的

协议导致两次都未办理成资金监管账户。由此所造成的一切后果由乙方胡越东承担。”2019

年7月26日，新禹经纪公司的业务员关宏达在聊中发送信息，内容为：“银行需要的资料

双方身份证、光大银行一类卡、买卖合同、资金监管协议、房本原件。如果房本原件借不出

来，可以拿房本照片，加上建委窗口的查档证明。关于首付资金监管的通知：买卖双方于

2019年7月29日周一到光大银行五棵松支行办理首付资金监管手续。”之后，关宏达通过

确认双方时间，张乐2019年7月27日回复“明天下午在回龙观东大街火锅店谈谈

吧”。2019年7月29日胡越东在聊中发送信息，内容为“张乐，我已接到中介公司的通

知，称您希望在我支付40万元的前提下，才配合办理合同后续履行事宜，对此数额，我不认

可。我希望双方继续按照合同条款履行各自义务。请接到本通知后3日内准备好您的房产证

原件，我们在本周四前往光大银行办理资金监管事宜。如您不能出示房产证原件或未及时前

往办理资金监管，我将通过法律途径解决你我之间的纠纷。”2019年7月31日，胡越东通

过询问张乐、关宏达“材料准备齐了吗？明天可以去做资金监管了吗？”，2019年8月

1日，关宏达询问张乐“下午4点能去做资金监管么？还是您和嫂子商量的有结果了吗”，

张乐回复“把合同里的细节谈清楚”，2019年8月2日胡越东再次询问张乐“今天是否

可以带齐资料去银行做资金监管”，张乐未予回复。 2019年8月12日，胡越东通过微

信、短信、EMS方式向张乐送达《解除合同通知书》，内容为：贵我双方于2019年1月21

日签订昌平区402室房屋(以下简称该房屋)的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协

议》，后我方依据合同约定及时向你方支付了购买该房屋的购房定金合计87.7万元，但你方

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未能按照合同约定及时办理该房屋的资金监管事宜、未及时办理该房屋抵押登记注销事宜，

且在合同履行过程当中存在严重隐瞒房屋权属情况之情形，导致我方无法继续购买该房屋，

合同目的无法实现。为维护我方合法权益，现我方根据双方签订的《补充协议》第三条之约

定，向你发出如下通知：自本通知书送达之日起，解除你我双方就昌平区402室房屋签订

《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，并请按照合同约定及时承担违约责任。2019年

8月13日，张乐收到胡越东邮寄的《解除通知书》。 另查，2019年6月14日，张乐将中

原信托有限公司在案涉房屋上登记的抵押注销。2019年6月18日，该房屋再次进行了抵押

登记，登记的抵押权人为光大兴陇信托有限责任公司，被担保主债权数额310万元，债务履

行期限2019年6月14日起至2019年12月14日止。 本案庭审中，关于2019年7月28日

双方见面的协商情况，胡越东、新禹经纪公司业务员关宏达称，张乐提出如继续履行合同需

由胡越东交纳400000违约金。张乐对此不予认可，称并没有要求胡越东必须赔偿40万元，

只是和他们说了一下。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以

约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收

回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定

的债务的，应当双倍返还定金。本案中，胡越东与张乐约定通过资金监管的方式交付房屋价

款，双方都有义务配合办理资金监管账户。现张乐通过自身行为表明对办理资金监管账户不

予配合，导致房屋买卖合同无法继续履行，胡越东有权行使单方解除权。2019年8月13

日，张乐收到胡越东邮寄的《解除通知书》，合同应于当日解除。张乐作为收受定金的一方

不履行合同中约定的义务，拒绝配合办理资金监管事宜，故胡越东主张张乐依据定金罚则向

其支付1754000元的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华

人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、确认胡越东与张乐签

订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议于2019年8月13日解除；二、张乐于本判决

生效之日起十五日内支付胡越东1754000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义

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务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间

的债务利息。

【二审上诉人诉称】张乐上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判驳回胡越东要求张乐双倍

退还已支付定金87.7万元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由胡越东承担。事实与理由：1.

张乐并未违约，资金监管未办成、买卖合同无法履行的根本原因在于胡越东与新禹经纪公

司，胡越东与新禹经纪公司应承担违约责任。一审法院认定张乐违约并承担双倍返还定金的

违约责任，认定事实错误。2.2019年5月10日，胡越东向张乐支付的37.7万元系购房款，

一审法院将37.7万元一并认定为定金，并适用定金罚则判决双倍返还，认定事实错误。3.即

使本案需要张乐承担部分责任，双倍返还定金亦明显过高，请求法院予以调减。 综上所

述，张乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维

持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

张乐与北京新禹房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2021)京01民终1536号

当事人 上诉人(原审被告)：张乐。

委托诉讼代理人：王玥美，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏帅星，北京市京师律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)：胡越东。

委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦弛律师事务所律师。

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委托诉讼代理人：肖琦，北京景淳亦弛律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人)：北京新禹房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区增

光路某某院某某楼27-13。

法定代表人：王小宝，总经理。

委托诉讼代理人：关宏达。

审理经过 上诉人张乐因与被上诉人胡越东、北京新禹房地产经纪有限公司(以下

简称新禹经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2019)京0114

民初21492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合

议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 张乐上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判驳回胡越东要求张

乐双倍退还已支付定金87.7万元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由胡越东承担。事实

与理由：1.张乐并未违约，资金监管未办成、买卖合同无法履行的根本原因在于胡越东

与新禹经纪公司，胡越东与新禹经纪公司应承担违约责任。一审法院认定张乐违约并承

担双倍返还定金的违约责任，认定事实错误。2.2019年5月10日，胡越东向张乐支付的

37.7万元系购房款，一审法院将37.7万元一并认定为定金，并适用定金罚则判决双倍返

还，认定事实错误。3.即使本案需要张乐承担部分责任，双倍返还定金亦明显过高，请

求法院予以调减。

二审被上诉人辩称 胡越东辩称，同意一审判决，不同意张乐的上诉请求及理由。

造成合同无法继续履行原因是张乐拒不配合办理北京市昌平区402室房屋(以下简称该房

屋)资金监管事宜，胡越东在履行过程中数次通过、电话以及通过第三人要求其积极

履行合同义务，胡越东无法达到合同目的，发出合同解除通知符合法律规定。关于37.7

万元款项，张乐在出具的定金收条中明确写明收取的是定金，按照87.7万元定金数额双

倍返还，符合法律规定。一审法院明确询问张乐及其代理人如判令承担违约金，是否要

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求法院降低违约金，对方明确表示放弃权利。

新禹经纪公司辩称，同意一审判决。37.7万元就是定金，张乐也打了收条。

原告诉称 胡越东向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认胡越东、张乐签

订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议于2019年8月13日解除；2.请求人民法

院依法判令张乐双倍退还胡越东已支付定金87.7万元；3.由张乐承担本案诉讼费用、诉

讼保全费用。

一审法院查明 一审法院认定事实：2019年1月21日，出卖人张乐与买受人胡越

东经新禹经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定：出卖人所售

房屋坐落于昌平区402号，房屋建筑面积124.05平方米；房屋成交价格为3925000元，

家具、家电等配套设施设备作价460000元，买受人向出卖人支付定金500000元，买受

人采取自行交割，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》方式付款；买受

人拟贷款为2550000元。同日，张乐(甲方、出卖方)与胡越东(乙方、买受方)签订《补

充协议》，协议主要约定，房屋总价为4385000元；乙方于签约当天向甲方支付购房定

金100000元；乙方于2019年1月31日前向甲方支付第二笔购房定金400000元；乙方

于过户前3日内向甲方支付购房款1315000元；乙方留存20000元作为物业交割保证

金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方；剩余房款2550000

元乙方以贷款方式支付；甲方应于乙方首付款存入监管后3日内办理该房屋的抵押登记

注销手续；本合同签订之日起180日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该

房屋的权属转移登记手续。

合同签订当日，胡越东向张乐支付定金100000元，2019年1月30日胡越东向张

乐支付定金400000元。之后双方经协商将定金金额变更为877000元，2019年5月10

日，胡越东向张乐支付定金377000元。之后胡越东通过询问张乐房屋解抵押情况，

张乐表示7月18日可以还款。双方协商约定2019年7月22日办理银行资金监管手续，

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胡越东、张乐于当日办理过程中，因对于《资金监管协议》的内容双方未能达成协商一

致，资金监管未办理成功。之后，双方通过对于协议内容协商一致，于2019年7月

25日，胡越东、张乐再次前往银行办理资金监管手续，办理过程中因张乐无房屋所有权

证原件，资金监管未办理成功。

2019年7月25日，张乐在包含胡越东、张乐、新禹经纪公司业务员关宏达等人

的“龙锦东一区后续流程”中发送信息，内容为：“乙方胡越东要求甲方张乐2019年

7月22日和2019年7月25日两次去光大银行五棵松支行配合办理资金监管账户，由于

乙方胡越东两次提出合同以外的协议导致两次都未办理成资金监管账户。由此所造成的

一切后果由乙方胡越东承担。”2019年7月26日，新禹经纪公司的业务员关宏达在聊

中发送信息，内容为：“银行需要的资料双方身份证、光大银行一类卡、买卖合同、资

金监管协议、房本原件。如果房本原件借不出来，可以拿房本照片，加上建委窗口的查

档证明。关于首付资金监管的通知：买卖双方于2019年7月29日周一到光大银行五棵

松支行办理首付资金监管手续。”之后，关宏达通过确认双方时间，张乐2019年

7月27日回复“明天下午在回龙观东大街火锅店谈谈吧”。2019年7月29日胡越东在

聊中发送信息，内容为“张乐，我已接到中介公司的通知，称您希望在我支付40万元

的前提下，才配合办理合同后续履行事宜，对此数额，我不认可。我希望双方继续按照

合同条款履行各自义务。请接到本通知后3日内准备好您的房产证原件，我们在本周四

前往光大银行办理资金监管事宜。如您不能出示房产证原件或未及时前往办理资金监

管，我将通过法律途径解决你我之间的纠纷。”2019年7月31日，胡越东通过询问

张乐、关宏达“材料准备齐了吗？明天可以去做资金监管了吗？”，2019年8月1日，

关宏达询问张乐“下午4点能去做资金监管么？还是您和嫂子商量的有结果了吗”，张

乐回复“把合同里的细节谈清楚”，2019年8月2日胡越东再次询问张乐“今天是

否可以带齐资料去银行做资金监管”，张乐未予回复。

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2019年8月12日，胡越东通过、短信、EMS方式向张乐送达《解除合同通

知书》，内容为：贵我双方于2019年1月21日签订昌平区402室房屋(以下简称该房屋)

的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，后我方依据合同约定及时向你方支付

了购买该房屋的购房定金合计87.7万元，但你方未能按照合同约定及时办理该房屋的资

金监管事宜、未及时办理该房屋抵押登记注销事宜，且在合同履行过程当中存在严重隐

瞒房屋权属情况之情形，导致我方无法继续购买该房屋，合同目的无法实现。为维护我

方合法权益，现我方根据双方签订的《补充协议》第三条之约定，向你发出如下通知：

自本通知书送达之日起，解除你我双方就昌平区402室房屋签订《北京市存量房屋买卖

合同》《补充协议》，并请按照合同约定及时承担违约责任。2019年8月13日，张乐收

到胡越东邮寄的《解除通知书》。

另查，2019年6月14日，张乐将中原信托有限公司在案涉房屋上登记的抵押注

销。2019年6月18日，该房屋再次进行了抵押登记，登记的抵押权人为光大兴陇信托有

限责任公司，被担保主债权数额310万元，债务履行期限2019年6月14日起至2019年

12月14日止。

本案庭审中，关于2019年7月28日双方见面的协商情况，胡越东、新禹经纪公

司业务员关宏达称，张乐提出如继续履行合同需由胡越东交纳400000违约金。张乐对此

不予认可，称并没有要求胡越东必须赔偿40万元，只是和他们说了一下。

一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事

人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价

款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一

方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，胡越东与张乐约定通过资金监管

的方式交付房屋价款，双方都有义务配合办理资金监管账户。现张乐通过自身行为表明

对办理资金监管账户不予配合，导致房屋买卖合同无法继续履行，胡越东有权行使单方

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解除权。2019年8月13日，张乐收到胡越东邮寄的《解除通知书》，合同应于当日解

除。张乐作为收受定金的一方不履行合同中约定的义务，拒绝配合办理资金监管事宜，

故胡越东主张张乐依据定金罚则向其支付1754000元的诉讼请求，有法律和事实依据，

本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五

条之规定，判决：一、确认胡越东与张乐签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协

议于2019年8月13日解除；二、张乐于本判决生效之日起十五日内支付胡越东1754000

元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉

讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明 本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明，2019年5月10日，

张乐出具《收条》，“今收到胡越东购房定金377000元整”。

本院认为 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张乐与胡越东

签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违

反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，胡越东按照合同约定向张乐支付

50万元定金后，胡越东于2019年5月10日向张乐支付定金377000元，张乐实际收取并

出具定金收条。双方经协商将定金金额变更为877000元，故一审法院认定377000元为

定金正确，本院予以确认。张乐上诉称该笔款项系购房款与事实不符，本院不予采纳。

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金

应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收

受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。按照双方合同约定通过资金监

管方式支付房屋价款，双方均有配合办理资金监管账户的义务。在合同履行过程中，张

乐通过自身行为表明不予配合办理资金监管账户，导致房屋买卖合同无法继续履行，胡

越东有权解除合同。2019年8月13日，张乐收到胡越东邮寄的《解除通知书》，合同于

当日解除。张乐已收取定金877000元，其不履行合同约定的义务，拒绝配合办理资金监

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管事宜，应当双倍返还定金。故一审法院支持胡越东要求张乐依据定金罚则向其支付

1754000元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以维持。张乐始终未配合办理资金

监管账户，其上诉主张新禹经纪公司和胡越东一直不把首付款存到监管账户内构成违

约，不能成立。

综上所述，张乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用

法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20586元，由张乐负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 赵 蕾

审 判 员 刘秋燕

审 判 员 朱文君

二〇二一年二月二十五日

法官助理 李 想

书 记 员 罗娇杨

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

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