地役权的认定及处理

地役权的认定及处理

地役权是一种古老的他物权形式，为各国物权法所承认。地

役权是一种全新的制度，《民法通则》等无此规定。《物权法》第

十四章从第一百五十六条至第一百七十八条规定了我国地役权

制度，该法第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，

利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”。根据该条规

定，所谓地役权是指土地的权利人（包括土地所有人、土地使用

权人），为了提高自己不动产的效益，利用他人不动产，通过约

定而得以利用他人土地的一种定限物权。地役权一般涉及两块土

地，且这两块土地分别属于两个所有权人或使用权人，其中一块

土地向另一块土地提供服务。如甲工厂需要修建一处临时性厂房

为主厂供应原材料，需要用乙的土地，于是双方约定由乙提供土

地给甲建厂房，甲向乙付地款，这就是一种地役权。根据以上概

念，地役权有以下特征：1、地役权是使用他人土地的权利。

地役权的成立，必须有两块土地的存在：其一是为其便利而

使用他人土地之地，称需役地；其二是为该土地便利而供其使用

的土地，称供役地。2、地役权是为自己土地的便利的权利。使

用供役地的目的，乃是为了需役地的便利；否则，如果供役地不

能提供需役地的便利，就不必设定地役权。其所供便利，不是为

需役地承受，而是为特定人享受时，也不是地役权问题，而是人

役权问题。3、地役权具有从属性和不可分性。地役权的从属性。

它主要体现在两个方面：(1)地役权必须与需役地所有权或使用权

一同转移，不能与需役地分离而让与，即需役地所有人或使用人

不得自己保留需役地所有权或使用权，而单将地役权让与他人，

不得自己保留地役权而将需役地所有权或使用权让与他人，也不

得以需役地所有权或使用权与地役权分别让与两个人。(2)地役权

不得与需役地分离而为其他权利的标的。地役权的不可分性，是

指地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权

利。也不得使其一部分消灭。在需役地分割时，地役权在分割后

的地块的利益仍然存续。但如果需役地的地役权的行使，依其性

质只关于需役地一部分的，则分割后地役权仅就需役地的该部分

存续。

二、地役权与相邻权的区别

地役权与相邻关系虽然存在一定的联系，但是二者的区别也

是显然的。（1）相邻关系不是一类独立的物权，地役权是一种独

立的用益物权；（2）相邻关系的发生基于法律规定；而地役权是

通过当事人达成协议而产生；（3）相邻关系现法律为相邻的不动

产所有人，使用人行使不动产的所有权、使用权提供了最低限度

的便利与容忍义务，而地役权的深度内容依当事人自由约定；（4）

相邻关系的权利的取得是无偿的，而地役权合同是有偿的；（5）

相邻关系的转让、抵押无法律规定，而地役权具有从属性，不得

单独转让、抵押；（6）相邻关系的使用应当按照有利生产，方便

生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，地役权

仅要求不得违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（7）相邻

权的使用无时间规定，地役权则有期限约定；（8）相邻关系自始

存在在两个相邻的不动产所有权人，相邻关系产生无需约定。地

役权产生则未经用益权人同意，土地所有权人不设立地役权。

三、地役权的处理应注意的问题

1、关于地役权的取得

（1）基于民事行为而取得地役权的，大都是根据设定地役

权的合同，即双方通过书面合同的方式设定地役权。设立地役权，

当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同

生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登

记；未经登记，不得对抗善意第三人。另外，也有用遗嘱等单独

行为而设定地役权的。地役权的期限由当事人约定，但不得超过

土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

（2）地役权也可以基于让与而取得。但是由于地役权的从

属性，地役权的让与应与需役地的让与共同为之，并亦应有书面

合同。

（3）基于民事行为以外的原因取得地役权的，主要是继承。

需役地权利人死亡时，需役地的权利既然由继承人继承，则其地

役权亦当然由其继承人继承；但该通过继承取得的地役权，非经

登记，不得处分。

2、关于地役权的内容

（1）地役权人的权利。一是土地使用。地役权人在目的范

围内对供役地的使用，不必是独占性的使用；除了可以与供役地

人共同使用外，只要不是性质不相容，同一供役地上，还可设定

数个地役权，依其情形同时使用。例如：

一是通行地役，一是眺望地役，可以依次使用。二是为附属

行为。地役权人为行使其权利，在供役地内可以为必要的附属行

为，如汲水地役权，可以在供役地上通行；通行地役权，可以开

辟道路。

（2）地役权人的义务。一是地役权人对供役地的使用应当

选择损害最小的地点及方法为之。我国物权法规定，地役权人应

当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽可能减少对供

役地权利人物权的限制。另外，地役权人因其行使地役权的行为

对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

二是地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如

电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏

而受到损害。另外，地役权人对于上述设施，在不妨碍其地役权

行使的限度内，应当允许供役地人使用这些设置。

3、关于地役权的消灭

地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，

当然适用于地役权。以下叙述的是地役权消灭的几项特殊原因：

一是土地灭失。土地灭失是任何以土地为标的的物权消灭的原因，

但地役权不但因为作为其标的物的土地(供役地)灭失时消灭，而

且地役权也因需役地的灭失而消灭。二是目的事实不能。

设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再

供需役地便利时，地役权消灭。三是供役地权利人解除地役权关

系。在下列两种情形下，地役权因供役地权利人解除地役权关系

而消灭：第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役

权；第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限

内经两次催告未支付费用。四是抛弃。五是存续期间的届满或其

他预定事由的发生。地役权如有存续期间，因期间的届满而消灭。

其设定行为附有解除条件的，因条件的成就，地役权消灭。

4、关于地役权的登记。

《土地登记办法》第三十七条进行了明确的规定，实践中应

当注意以下几点：一是地役权登记实行的登记对抗主义，而不是

登记生效主义。地役权自地役权合同生效之时设立，而不是登记

之时设立。未经登记，不得对抗第三人。地役权登记需要双方自

愿申请，并需要提供地役权合同。二是当事人申请办理地役权登

记时，供役地和需役地的权属状况特别是供役地的权属状况应当

清楚无争议，当事人应当提供需役地和供役地的土地权利证书。

三是地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、

建设用地使用权等用益物权的期限。四是地役权登记直接由国土

资源行政主管部门办理即可，不需要报政府审批。五是符合地役

权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的

有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利

证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。六

是供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事

人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权

登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应

当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需

役地的土地登记簿。七是地役权登记后，应当向当事人发放他项

权利证明书，将地役权情况在土地证书上的记事栏上加以记载。

八是虽然地役权的初始登记实行的是登记对抗主义，但是已经登

记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者

注销登记。

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