房地产企业房产税如何计算

房地产企业房产税如何计算

企业房产税是大家很关心的话题，这房地产的企业房产税是怎么

计算的呢?小编为你带来了“房地产企业房产税的计算”的相关知识，

这其中也许就有你需要的。

企业房产税如何计算

作者：向先银

一、企业房产税如何计算

根据税法规定，房产税如何计算的方法有以下两种：

(一) 按房产原值一次减除10%～30%后的余值计算。

其计算公式为： 年应纳税额=房产账面原值×(1-10%至

30%)×1.2%

(二) 按租金收入计算，

其计算公式为： 年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)

以上房产税如何计算方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半

年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按

月缴纳，则以年应纳税额除以12。

对于工业用的自用地下建筑物，以房屋原价的50%作为应税房产

原值。对于与地上房屋相连的地下建筑物，应将地下部分与地上房屋

视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

二、企业房产税的征收对象

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向

房屋所有人征收的一种税。

1、房产税的征税对象、征税范围

房产税的征税对象是房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房

屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。

房产税规定的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区的房产。

这里所说的城市，是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，

不包括农村;县城是指县人民政府所在地的城镇;建制镇是指经省、自治

区、直辖市人民政府批难设立的建制镇;工矿区是指工商业比较发达，

人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的

大中型工矿企业所在地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范

围由省、自治区、直辖市人民政府划定。

2、房产税的纳税人

按照规定，房产税的纳税人是产权所有人。产权属于全民所有的，

由经营管理的单位缴纳;产权出典的，由承典人缴纳;产权所有人、承典

人不在房产所在地或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，应由房产

代管人或使用人缴纳。

以上产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人，

均为房产税的纳税人。

工业企业若拥有房产(即为房产的所有权人)的，自然是房产税的纳

税人。工业企业使用的房产为国有(即全民所有)，也应当缴纳房产税，

是房产税的纳税人。

三、企业房产税的相关法律规定

中华人民共和国房产税暂行条例实施细则 1986年10月30日 云

政发[1986]155号

第一条 依照《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条

例》)第十条的规定制定本实施细则。

第二条 凡在我省规定开征房产税地区的单位和个人的房产，均

应依照《条例》和本细则缴纳房产税。

第三条 《条例》第一条所指“城市”，系指国务院批准设立的

市;“县城”，系指未设立建制镇的县人民政府所在地;“建制镇”，系

指省人民政府批准的建制镇。

城市的征收范围为市区、郊区和市辖县的县城，建制镇为镇人民

政府所在地。均不包括所辖农村和行政村。

工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的

建镇标准，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。具体划分由州、

市人民政府、地区行政公署确定，报省税务局备案。

第四条 除《条例》第五条免税的规定外，下列房产亦不征房产

税：

一、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。

二、作为营业用的地下人防设施。

第五条 房产税的减免税权限为：

一、属于地、州、市范围内全面性的减税和免税，报省人民政府

审批。

二、属于县(市)范围内全面性的减税或免税，由州、市人民政府、

地区行政公 署审批，报省税务局备案。

三、个别纳税确有困难的单位和个人，需要给予减税或免税照顾

的，由县(市)税务局审批。(来源：法律知识)

房产未竣工决算如何计算房产税

来源：中国税网

问：企业自建的房产还没有竣工结算报告，但是已经投入使用了，

如何缴纳房产税?

答：《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定

的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条关于确定房产税、城镇土地使

用税纳税义务发生时间问题规定，(一)购置新建商品房，自房屋交付使

用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(二)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权

属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税

和城镇土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题

的通知》(财税〔2008〕152号)第一条关于房产原值如何确定的问题

规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资

产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家

有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并

记载的，应按规定予以调整或重新评估。

根据上述规定，贵公司自建房产应当自房屋交付使用之次月起计

缴房产税，房产税应当按照账面原值计算，但是对于未进行竣工决算

的，总局没有明确的规定预算价值和竣工决算价值之间的差额如何处

理，各地执行口径有所差异，以下地方政策供参考：

《辽宁省房产税实施细则》第四条第三款规定，工程尚未决算已

经投入使用的新建房产，依照基建计划价值减除30%后的余值计税;没

有基建计划价值的，由房产所在地税务机关核定。工程决算后，依照

入账价值计税，已按计划价值或核定缴纳税款的不再补退。

《北京市税务局关于转发财政部、国家税务总局关于转发关于房

产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题

的解释和暂行规定的通知的通知》(市税三字〔1987〕124号)第14条

规定，关于新建房屋未办理验收手续前已使用，并已按照工程预算价

格计征房产税的，在工程验收结算入账后其差额是否退税补税问题：

不再退补，可从下一个纳税期起按结算后帐面金额计算征收。

《吉林省地税局关于印发房产税和车船使用税若干问题的解释和

补充规定的通知》(吉税四字〔1988〕75号)第四条规定，纳税单位已

投入使用尚未决算入账的新建房屋，按基建计划价值计算征税;没有基

建计划价值的，由税务机关核定价值计征;入账后按入账原值计征，已

按基建计划价值或核定的价值计征的税款不予退补。

《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规

定》(苏税三〔87〕11号)的规定，纳税单位新建、扩建、翻建的房屋，

从建成验收的次月起缴纳房产税;未办验收手续而已经使用的，自使用

的次月起缴纳房产税，其房产价格尚未入账的，可先按基建计划价格

计算征税。待工程验收结算后，在按入账后价格进行调整，并办理税

款的退补手续。