二手房买卖合同解除后,双倍返还定金仍不足以弥补损害的部分,非违约一方仍可以要求违约方赔偿

二手房买卖合同解除后，双倍返还定金仍不足以弥补损

害的部分，非违约一方仍可以要求违约方赔偿（双倍返还定

金与赔偿损失可以同时适用）

阅读提示

二手房买卖过程中一方当事人违约导致合同被法院判定解除，支

付定金的守约方有权要求违约方双倍返还定金，但在双倍返还定金仍

不足以弥补守约方所受经济损失的情况下，守约方是否可以另行主张

损害赔偿呢？即，双倍返还定金与赔偿损失是否可以同时适用？

本文引用的案例中，房屋买卖合同签订后买房人交纳定金10万

元，后因卖房人怠于履行办理抵押权注销手续等合同义务导致合同目

的不能实现，房屋买卖合同被判解除。在此期间，房屋价格上涨，差

价远高于双倍定金数额20万元，因此法院最终在判决卖房人双倍返

还定金的同时另外赔偿买房人房屋差价损失50万元。由此可见，二

手房买卖合同因一方违约解除后，守约方可以同时主张双倍返还定金

和赔偿损失。

案情简介

2016年5月13日，苏某与孙某经北京某房地产经纪公司居间介

绍签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定苏某购买

孙某名下的501号房屋，成交价为186万元，并且明确涉诉房屋已设

定抵押，孙某应于2016年9月15日之前办理涉诉房屋的抵押注销手

续；苏某为购买涉诉房屋，向银行贷款134万元。同日，苏某向孙某

支付定金10万元，并交纳中介费1万元。

涉诉合同签订后，孙某未按合同约定协助苏某办理银行面签手续

及办理抵押注销手续。双方就合同履行相关事项协商未果，苏某遂于

2016年10月以孙某的行为构成根本违约导致合同履行不能为由，向

法院提起诉讼，请求解除涉诉合同，要求孙某双倍返还定金并赔偿房

屋的差价损失。

北京市顺义区人民法院经一审认为，孙某未能按照约定于2016

年9月15日之前办理抵押权注销手续的行为构成违约，苏某要求解

除合同、双倍返还定金以及赔偿损失，有事实和法律依据。房屋差价

损失，由法院酌定。最终判决解除涉诉合同，孙某双倍返还苏某定金

共计20万元，并赔偿房屋差价的损失50万元。

孙某不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第

三中级人民法院认为本案孙某应承担违约责任，双方签订合同后，房

屋价格明显上涨，此差价部分应属苏某享有的可得利益，孙某应对该

部分利益予以赔偿。对于双倍返还定金后仍不足以弥补损害的部分，

苏某仍有权要求孙某进行赔偿。最终判决驳回上诉，维持原判。

败诉原因

第一，一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿因违约

而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。在房屋买

卖合同中，预期利益的损失包括房屋涨价造成的差价。本案房屋买卖

合同签订后，涉诉房屋价格上涨，此差价部分即属于苏某的预期可得

利益，该合同因孙某的违约而被解除，导致苏某不能获得该差价部分

利益，因此该部分利益属于孙某违约给苏某造成的经济损失。

第二，根据前述最高院的司法解释，双倍返还定金的数额不足以

弥补全部损失的，守约方可以在实际损失范围内继续要求违约方赔偿

损失。本案中苏某交付定金10万元，双倍返还定金数额为20万元，

明显低于根据房屋差价认定的实际损失，因此法院支持苏某同时主张

双倍返还定金以及赔偿房屋的差价损失的诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

房屋买卖交易过程中，买受人交付定金后出卖人违约导致合同不

能继续履行的，买受人可以要求其双倍返还定金，并可同时主张出卖

人赔偿损失，但两项赔偿的总和不应高于实际损失，通常就是不应高

于房屋涨价造成的差价损失。

法院判决

本院认为，本案的争议焦点为应由谁承担违约责任及违约责任认

定后的后续处理问题。

关于违约责任承担问题。从庭审查明的事实和相关证据可以看出，

本案中，双方签订房屋买卖合同以后，由于孙某未在合同约定的时间

内办理抵押权注销手续，导致合同不能正常履行，这是本案合同解除

的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百

一十五条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符

合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责

任。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案

中，双方签订的合同合法有效，应予认真履行。苏某已经按照相应约

定交纳了定金，但由于孙某拒绝履行合同义务，致使合同目的不能实

现，故应由孙某承担相应的违约责任。

关于违约责任确定后的后续问题处理。根据《中华人民共和国合

同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行

合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违

约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可见，赔偿损失的

基本性质在于补偿性，即填补当事人因违约行为受到的不利益，主要

是经济上的损失。本案中，双方签订房屋买卖合同后，房屋价格明显

上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为苏某享有的合同履

行后可获得之利益。现因孙某的违约行为导致合同不能继续履行，故

该可得利益应予赔偿。关于双倍返还定金与赔偿损失能否同时适用的

问题，本院认为，定金责任是当事人在订立合同时为确保债务履行而

预先设定的，其出发点和最终目标是维护非违约方的合同利益，该责

任不以实际损失的发生为前提。若因一方的违约行为使守约方产生了

损害后果，且损害赔偿数额大于定金数额时，对于双倍返还定金后仍

不足以弥补损害的部分，非违约一方当事人仍可以要求违约方进行赔

偿。基于此，原审法院在综合考虑同地区房屋当前市场价格状况、双

倍返还定金不足以弥补苏某损失的情况下，参照相类似房屋的市场价

格，酌予确定的损失赔偿数额，合理适当。

相关法律规定

《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解

释》

第二十八条

买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请

求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔

偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

由以上规定可以看出，房屋买卖合同解除后，双倍返还定金的数

额不足以弥补全部损失的，守约方可以继续要求违约方赔偿损失。但

我们也应当注意，双倍定金以及赔偿金的总和应当以实际损失为限，

而在二手房买卖中，实际经济损失通常表现为房屋涨价后的差价损失。

案件来源

孙某与苏某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书［北京市第三中级

人民法院（2017）京03民终3077号］