二手房贷款注意及首付计算方法

二手房贷款注意及首付计算方法

购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按

照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核

来制定贷款比例。

而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓

评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来

的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会

更低。

一手房首付计算方式：

首付款=总房款-客户贷款额

贷款额=合同价(市场价)80%(首次贷款额度最高可达80%)

二手房首付计算方式：

净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付

款)

贷款额=二手房评估价80%(首次贷款额度可达80%)

贷款额估算方式，可用合同价85%，预估出大致评估价格。

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在二手房贷款人占主力军的当下，金融理财师给借款人指出申请二手房贷款时的“八

大注意事项”：

注意事项一：评估价与最高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行

在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最

高贷款额度。

注意事项二：竣工年代与贷款年限

“伟嘉安捷”理财师王文斌介绍，房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实

银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数

银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前

的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年(即35-15)。

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注意事项三：贷款成数和利率

目前武汉地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付

四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在

是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率

3.87%来执行，但王文斌提醒广大借款人，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷

款时需结清后方可使用。

注意事项四：还款方式的选择

“伟嘉安捷”理财师王文斌指出，现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双

周供及固定利率等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、

公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人，如

还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资

的借款人。王文斌提醒借款人，不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借

款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。

注意事项五：贷款银行的选择

现在武汉市内的商业银行很多，但各家服务的特又不尽相同，贷款品种也有所差别，

比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择的常见的房贷产品，就要综合各

银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也

要加以考虑。

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注意事项六：收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。

收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明，如果申请人已婚，一个人的收入证

明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审

批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银

行是一般会作参考的。

注意事项七：借款人自身相关情况

个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网

的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目

前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款

人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良

好与否，在这里王文斌提醒广大借款人，信用卡消费后一定要按时还款。

借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现

已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。

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注意事项八：申请贷款到放贷周期

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合

才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一

般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批

时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。在此，王文斌提醒广大借款人，在全过程

中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能

保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。