从一则案例看无效合同的认定及处理

从一则案例看无效合同的认定及处理

作者：康传娟

来源：《现代经济信息》 2017年第21期

从一则案例看无效合同的认定及处理

康传娟 江苏工程职业技术学院

摘要：城镇规划区内的房屋如果未取得建设规划许可证或者未经批准，被出租的，租

赁合同的效力如何？如果无效，应该如何处理，以及诉讼时效如何起算，本文作了解释。

关键词：租赁；无效合同；诉讼时效

中图分类号：D920.5文献识别码：A文章编号：1001-828X(2017)031-0-01

一、案情简介

2010年3月份甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，乙公司向甲公司租赁一套房

屋，合同约定租赁期限为2010年4月至2015年4月，租金每年为12万元，付款方式按年计算。

乙方必须在使用前一个月以现金的方式支付给甲方。双方约定的违约责任为：任何一方明确表

示或者以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年度租金的5%作为违约金。乙方逾期交

付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的千分之五向乙方加收滞纳金。

合同签订后，甲方按约定将房屋交付给了乙方，但是乙方只支付了2010年的全部房租

以及2011年房租8万元。2015年4月合同到期后，乙方仍有一些机器设备在租赁房屋内未搬

出。

甲方于2015年5月起诉，要求解除双方租赁合同关系、乙方腾空房屋并支付房屋占有

使用费40万元以及违约金10万元。

乙方认为甲方的起诉没有事实与法律依据，具体理由：

第一，双方签订的合同为无效合同，因为甲方出租给乙方的房屋是临时建筑，均未经

有关部门批准，而且也一直未领取房产证。

第二，甲方主张房租已经超过一年的诉讼时效。

第三，由于甲方与社区居民之间存在纠纷，导致居民封堵厂门，造成乙方损失30万元，

甲方曾经承诺承担乙方损失。另外乙方搭建的厂房及设备已被甲方控制，乙方的损失巨大。

基于上述三点理由，乙方要求法院驳回甲方的诉讼请求。

本案的争议焦点就在于：(1)双方的合同是否有效？(2)如果无效，应该如何处理？(3)

甲方要求支付租金的诉讼时效应该从何时开始计算？(4)对于乙方的损失，甲方是否要承担赔偿

责任？

二、法理分析

首先，关于合同效力问题。我国合同法规定的合同的效力一共有四种：有效合同、无

效合同、可撤销合同、效力未定合同。无效合同具体又包括以下几种：一方以欺诈、胁迫的手

段订立的损害国家利益的合同；恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；以合法形

式掩盖非法目的的合同；损害社会公共利益的合同以及违反法律和行政法规的强制性规定的合

同。本案中甲、乙双方签订的合同不存在损害国家利益、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、

损害社会公共利益等行为。但是，甲方出租的房屋位于国有划拨土地之上，位于城镇规划区内，

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷》案件具体应用法律若干问题的解释第二条明

确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房

屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管

部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，本案中合同的效力的认定就取决于甲方能否

在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经过批准。如果取得合同有效，反之合同无效。

其次，关于无效合同的处理问题。如果甲乙双方的合同是有效的，则双方应当按照合

同的约定来履行各自的义务，如果违约，则应当承担相应的违约责任。如果合同被认定为无效

的应该如何处理呢？我国合同法规定的对无效合同的处理是：返还财产(折价补偿)、赔偿损失、

收归国有、返还集体、第三人。同时司法解释明确规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合

同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。所以本案中如果甲乙双方的合

同是有效的，甲方可以要求乙方按约定支付租金。如果合同无效，甲方则可以参照双方关于租

金的约定来要求要求乙方支付房屋占有使用费，并且乙方应该将房屋清空退还给甲方。

再次，关于主张租金是否超过诉讼时效。乙方认为甲方的起诉已经超过了诉讼时效，

因为双方约定的租金是每年计算，在使用前1个月以现金的方式支付。按照约定，2011年3月

前需支付2011年4月到2012年4月房租，以此类推，2014年3月之前需支付2014年4月至

2015年4月的房租，也就是说最后一期房租应该是2014年3月交付，我国民法通则规定的延

付或者拒付租金的诉讼时效为一年。因此，甲方至迟应该于2015年3月份起诉，而甲方在

2015年5月份才起诉，已经超过诉讼时效。乙方的这种观点是基于合同有效而言的，如果双方

的合同被认定为无效的，此时的诉讼时效应该如何计算呢？法学界关于无效合同涉及的请求权

的诉讼时效问题有不同的观点，有的认为应该从合同签订之日起计算，有的认为应该从财产给

付之日起计算，有的认为应该从当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，还有的认为

应当从合同被司法机关确认无效之日计算。在司法实践中，主流的观点是最后一种，从合同被

确认无效之日计算，也就说合同被确认无效后，当事人关于要求返还财产和赔偿损失的请求才

应当适用法律关于诉讼时效的规定，而合同是否无效必须等法院或者仲裁机构确认为准。

最后，关于乙方所提出的损失问题，如果是因为无效合同导致损失的，各方均应按照

过错的程度来承担相应的责任。而且乙方对于自己所存在的损失应该进行反诉，或者另案起诉，

并且提供相应的证据，这样才可能得到法院的支持。另外，关于违约金问题，如果合同无效，

该条约定也是无效的，当事人无需按照该条约定支付违约金。

三、庭审结果

法院经审理认为，甲方未能在一审辩论终结前提供其经过规划许口或经过批准建造的

证据，因此双方的房屋租赁合同无效，经法院释明甲方撤回了要求解除租赁合同的诉讼请求。

同时法院判决乙方应当将房屋腾空并参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于

合同到期后乙方仍然占有房屋的，应该按实结算使用费。

关于诉讼时效问题，由于本案中法院才确认合同无效，甲方据此要求支付使用费没有

超过诉讼时效。

关于乙方提出的损失问题，因合同无效，双方因合同无效受到的损失根据双方的过错

分担，乙方所提的损失如果确因合同无效而造成，因其在本案中未提出反诉，可另行解决。另

外，有关违约金问题，由于双方的合同被确认为无效的，因此甲方就无权支付违约金。

综上所述，当事人订立合同，应该严格依照法律的规定，否则双方签订的合同就可能

被认定为无效合同，不能得到法律的保护，最终也只能恢复原状，而一方对于对方的违约行为

却无法要求其承担违约责任。当然，当事人还需要注意所有的主张都必须在诉讼时效内，且如

果因合同无效而产生任何损失的都必须提供充分的证据，这样法院才能依照各自的过错来认定

各方应该承担的责任。

作者简介：康传娟(1976-)，女，汉族，江苏南通人，研究生，副教授，兼职律师，现

供职于江苏工程职业技术学院，主要从事经济法研究。