公租房租转售,解决住房供需错配

公租房租转售，

解决住房供需错配

文_彭佩云

公租房最初是政府为解决“夹心层”众

的住房问题而推行的保障性住房。公租房的保

障性措施主要有实物保障与租赁补贴，低保、

低收入住房困难家庭享有实物配租福利，其他

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符合条件的家庭则享有租赁补贴福利。以重庆

市公租房为例，实际建设74万套，累计分配54

万套，剩余房源仍未分配；此外公租房投放已

有十年，第一批公租房租户5年租期已到，出现

房源供需失衡、流动滞缓等问题。参考国外经

验，笔者分享公租房租转售管理体系的相关研

究与建议。

重庆市公租房租转售的必要性

一是公租房房源供需失衡。

公租房的区位、周边配套以及产业发展水

平等因素决定了住房保障措施的有效性。重庆重庆市公租房运营管理机制主要包括准

市公租房的选址布局、户型结构和建设时序的入机制和退出机制，由于有关政策法规仍不健

失衡，以及产业发展和人口聚集的不充分造成全，难以从法律层面对公租房的实施计划、惠

了部分公租房项目的供需不匹配、住房保障不及对象和供应标准等进行规范化管理，进而

平衡等问题。在重庆市已建成的公租房中，渝造成了公租房的准入门槛低，但租户退出意愿

北的民心佳园、康庄美地等少数公租房小区的弱等问题。由于重庆市公租房准入机制较为宽

区位较好、供不应求；然而，其它公租房小区的松，租户的申请门槛较低，导致了住房市场体

位置却相对偏远、供过于求，入住率普遍不超过系与住房保障体系重叠、“夹心层”体的公

50%。租房房源被非“夹心层”体挤占等问题。在

供求失衡的房源状态主要受以下几个方面公租房的准入审核过程中，有关部门只能对申

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因素的影响，一是项目偏远，交通配套设施不健

全，居民通勤成本高。在迁入公租房后，由于工

作地点与居住地点相距较远，租户不得不面临

通勤距离增大、通勤时间拉长、通勤成本增高

等问题，从而在客观上降低了租户的生活质量

和租赁满意度。二是租金优势不明显，居民租赁

意愿不强。重庆市公租房小区的租金水平差距

较小，区位较差的公租房租金优势不明显，居民

租赁意愿小。公租房租金设计的不合理造成了

房源供需错配、住房保障失衡等问题。公租房的

建设与装修往往会耗费大量的公共资源，而大

量公租房却因无人问津而处于闲置状态，这不

仅造成了巨大的公共资源浪费，也使得公租房制

度的有效性和适当性遭到质疑。

二是公租房循环流动滞缓。

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“夹心层”人住房需求高

准入机制宽松

“夹心层”人进入公租房非“夹心层”人进入公租房

恶

公共服务供给侧问题

退出机制问题

性

公共服务需求侧问题

循

非“夹心层”人脱离“夹心层”

环

占用公租房人占用公租房

公租房空置率高

公共服务获取不便利问题公租房供给不充足问题

重庆市公租房运营管理机制问题

请人的房产、工资进行审核，而车产、基金、股

票等隐形资产难以查明，开具明等违规操

作难以避免。这些问题不仅不利于住房保障

政策的有效落实，也加大了有关政府部门的管

理难度。

另一方面，由于重庆市公租房退出机制缺

乏有效监管，退出办法的实施阻碍重重。一旦

租户申请到公租房，便会以各种理由长期占有，

转租、出借等违规行为时有发生。大量非“夹心

层”体长期占用有限的公租房资源，不仅造成

了公共资源的浪费，也使得公租房的保障功能

被削弱。此外，后期公租房运营管理的供给侧与

需求侧的问题仍然存在，这也进一步加剧了公

租房循环流动滞缓等问题，不利于公租房的良

性发展。

三是项目运营资金压力大。

重庆市公租房的投资规模大，前期施工

建设与后期运营维护等工作需要较大的费用支

出。此外，公租房的自体循环难度大，有关销售

政策仍未出台，仅靠租金难以回收成本。然而，

重庆市公租房建设筹集资金主要依靠政府财政

支持和银行贷款，这不仅加重了政府财政压力，

也不利于社会资本通过市场机制参与公租房的

建设与运营。

从公租房的准公共性和福利性的角度分

析，公租房项目资金的筹措离不开政府的大力

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支持与帮助。但仅仅依靠政府的力量，无法充分

解决公租房项目运营资金需求，因此需要发动

社会力量参与住房保障。然而，重庆市公租房的

融资渠道较为单一、融资模式匮乏，对社会组

织的吸引力不足，从而无法有效利用社会资本

来缓解项目运营资金压力。

因此，为了解决重庆市公租房供需失衡、循

环流动滞缓以及项目运营资金压力大等问题，有

必要探索公租房租转售的新路径，可优先将空

置率较高，交通便利、公共服务设施和市政基

础设施等配套设施相对齐全的公租房小区作为

租转售试点小区。公租房的售出部分不仅能够

为保障性政策的实施筹集流转资金、缓解政府

财政压力，而且能够进一步扩大保障性住房的

覆盖范围，实现“住有所居”。

公租房租转售经验参考

国内外很多国家或地区已经探索并实施了

公租房租转售政策，并在一定程度上促进了保

障性住房市场的良性发展，能够为重庆市推行

公租房租转售新模式提供有益借鉴。

国外经验

英国于1980年开始实施公租房租转售政

策，提出公租房租户在连续租赁2年及2年以上

后，有权申请按照优惠价格优先购买所租的房

屋等规定。具体租转售优惠政策主要包括：1.租

户购买房屋的价格折扣起点为所租房屋价格的

30%；2.当租赁时间满2年后，每多租1年，则降

低房屋价格的1%；3.当租赁时间满20年后，租户

能够以半价的优惠政策购买所租房屋等。与此

同时，英国政府也出台了相应的公租房租转售优

惠政策的限制性条款，如：优惠政策购买的房屋

只能用于家庭自住，不得外租；购房满5年才可

上市交易，未满5年则需补交折扣款等。

新加坡的保障性住房主要是公租房，而且

公租房租转售模式与英国相似。新加坡政府通

过出售部分公租房来为公众选择和市场调节提

供便利，运用出售资金推进公租房的建造，进而

扩大保障性住房的范围。此外，政府基于公民的

可支付能力制定相应的公租房租转售的定价标

准，从而使得93%的公租房住户拥有其房屋产配，因此可划出部分房源直接售卖。购买人在购

权。具体租转售优惠政策主要包括：1.允许居民买公租房时可申请分期、分批次购置房屋产权，

动用公积金购买公租房；2.低收入家庭在购买最低购买产权不得少于50%；前2年免租金，第

公租房时，可以首付5%~20%，剩余部分可以申3年开始支付未买产权的租金；购买满3年后可

请20~25年的贷款；3.公租房的售价约为市场商根据自身经济条件选择增购产权或退出；购买

品房价格的50%~70%。为解决公租房的转售转满5年，可将已购买的房屋产权转让给其他符合

租等违规问题，新加坡政府也制定并实施了有住房保障条件对象或住房保障机构。此外，为了

关规定和限制，如：公租房出售后的规定时间内加强公租房租转售的规范化管理力度，购买人

不得再次出售；在5年内租户只能将公租房转售应遵守以下规定：购买人所购产权可以继承、抵

给建屋发展局，并缴纳相应税款；满5年后允许押，但不得擅自转让、转租；购买人应当全额缴

进行商业经营。纳所购房屋的专项维修资金和物业服务费；已

国内经验

香港的保障性住房主要包括公屋和居屋，

其中公屋主要用于出租而居屋则主要用于出售。

香港政府通过“租者置其屋”计划向公众出售《重庆市公共租赁房管理办法》规定租住

公租房，同时通过制定有关购房优惠政策促进合同期最长为5年，到达年限的租户需腾退或因

公租房租转售市场的良性发展，例如：1.租赁期特殊情况申请续租。重庆市公租房投放已有十

满10年的租户，在不违反租约等有关规定的前年，目前大量租户因租期满5年而不得不面对腾

提下，可申请购买公租房；2.公租房初步定价在退或续租公租房等问题。因此，有关部门应当鼓

开始出售的前2年保持不变，在此期间租户可以励租期满5年的租户购置其租住房屋的产权，购

享有特别的优惠政策；3.租户在购买其租住的买人产权购置比例可根据自身经济条件状况决

公租房时可以向房委会申请按揭贷款等。此外，定，但产权比例不得低于50%；可以一次性购买

香港政府对公租房租转售政策也增加有关法全部产权，可用累计交付租金的一定比例对房

律，例如：公租房售后10年内，购买人只能将房款进行抵扣；未购买部分购房者可无偿占有使

屋出售给香港房屋委员会；公租房售后超过10用权2年，2年后未购买部分需要缴纳租金；3年

年，购买人可公开出售，但必须向政府缴纳一定后购买人可考虑增购产权直至完整产权，亦可

数额的款项，作为地价的补偿等。退出保障住房。此外，租期满5年的租户若不购

从国内外公租房租转售的经验来看，一方买公租房产权则应按规定办理腾退手续，若租

面，为了推行租转售模式、鼓励租户购买公租户仍符合公租房申请条件，腾退后可根据房屋

房，各地出台了有关的优惠政策，主要包括价格市场出租价格水平的一定比例给予最多2年的货

折扣、按揭贷款等。而在另一方面，为了规范公币补贴。

租房租转售市场秩序，各地也出台了相应的法律对于公租房租赁期未满5年的租户，一是可

法规，主要包括限制售后转租、转售等。选择提前购置公租房产权或者按照公租房管理

公租房租转售可行性方案

基于国内外公租房租转售的经验，现结合年的优惠政策进行购置；三是公租房价格可由

重庆市公租房发展现状及特征，提出相应的公专业机构根据房屋现状、周边商品房价格等因

租房租转售方案。素进行评估，并在此基础上给予一定优惠。

盘活房源直接售卖

重庆市公租房中有近20万套房源仍未分

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承租的须退出原租赁的公租房；不再符合公租

房的保障条件的租户须主动办理退出手续。

鼓励租户购置产权

方法继续租住，5年后按公租房租转售方式进行

管理；二是若提前购置产权，则可按照租期满5

作者单位：重庆大学

编辑：王玉洁

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