房屋过户办理手续和费用

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房屋过户办理手续和费用

房屋过户分为继承过户，转让过户，二手房过户以与商品房过户，本文介绍了办理手续和办理费用。

1、继承过户流程

一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;

二、办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产

继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明;

2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证;

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

4、办理房产证过户手续需要继承人的件;

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他

形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交以下文件： 《房地产登记申请书》(原件)、明(复印件)、房地产权

证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和承受遗赠公证书(原件) 契税完税凭证(原件)。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。 2

2、房地产继承过户的费用

办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用与房

地产过户的税费：

1、继承权公证费用;

继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。

2、房地产价值评估费用;

根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方

式来计算，

房地产价格总额(万元) 累进计费率‰

100以下(含100) 5

101以上至1000部分 2.5

1001以上至2000部分 1.5

2001以上至5000部分 0.8

5001以上至8000部分 0.4

8001以上至10000部分 0.2

10000以上部分 0.1

以上规定是对如何办理房产证继承过户手续的具体规定。

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1. 33、房屋转让过户的规定

投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理

局制定的示文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地

局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。

市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，

审核容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效;

二、申请书填写的容与提供的材料是否一致、无误;

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转

让方法》规定不得转让的围;

四、受让人按规定是否可以受让该房地产;

五、买卖的房地产是否已设定抵押权;

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他容。

买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市

房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。

办理房屋产权过户的手续和费用：

1、5年的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。

2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)

3、6元/平方米的手续费(房管局收)

4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)

5、公证费最高300元

根据以上各项费用您自己一算便知。

2. 44、二手房过户

过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋

核档证明、买卖契约以与其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

目前二手房买卖所涉与的税费主要有：

1、营业税(卖方)：财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新

的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放

松：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)

的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的

差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产

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转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供

原购房发票的按已成交价格的1%征收。由卖方承当。

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怎么算二手房过户费

二手房的税费会因产权类型不同以与房产证填发时间等因素而有所不同： 二手商品房就是业

主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。

以该房产满五年和未满五年两种情况计算：1

房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费；2

房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。 赠与主要过户费

用 个税+契税+公证费 如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠

的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高

于买卖过户的税费。不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费承受赠与的行为，没

有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。 继承主要过户费用 继承过户与买卖和赠

与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继

承权公证，凭继承权公证书到房管局转名。

在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行房产过户，所以这种过户方式的人比较少。

房产过户费用之买房人应缴纳税费： 1

契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米

以上按房价3%缴纳，买方承当。

房屋产权登记费：3

交易费：3元/平方米4

测绘费：按各区具体规定5

权届登记费与取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元。

房产过户费用之卖房人应缴纳税费： 1

土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。2

交易费：3元/平方米3

营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

1. 4个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差

额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）

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房产过户费用之政策性收费： 1

个人收入调节税：（评估价-原购入价）20%2

契税：普通住宅：评估价1.5%；非普通住宅：评估价3%。印花税：评估价0.1%。营业税：住

宅购入不满两年的：评估价5.55%；非普通住宅购入两年以上的（评估价-原购入价）5.55%；

普通住宅购入两年以上的免交。房产交易费：房屋建筑面积6元每平方米。土地证工本费：1

05元。7交易评估费：评估价0.3%。8房产证工本费：85元。

二手房过户攻略 详解二手房过户费计算方法

2015你应知道的房产知识,如何计算二手房过户费,详解二手房过户费计算方法。二

手房过户费包括以下八个方面的费用，关于二手房过户费怎么算的具体规定阐述如下：

2015你应知道的房产知识,如何计算二手房过户费,详解二手房过户费计算方法。二手

房过户费包括以下八个方面的费用，关于二手房过户费怎么算的具体规定阐述如下：

1、二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：

3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承当一半。

2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承当。

3、二手房过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，

按房屋正常成交价的2%计征。卖方承当。

4、二手房过户核档费：50元/宗。

5、二手房过户契税：税率为3% ，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅

(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按

1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价

格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承当。

6、二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承当一半。

7、二手房过户营业税与附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，

需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

8、二手房过户个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式。

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①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-

合理费用)计征;

②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承当。

9、如果是通过中介交易的，还需要缴纳一定的中介费，由于目前各中介公司的收费各不相

同，这需要您具体咨询相关的中介公司。

购房签合同别“任性”,关键条款要细斟酌

在买房中，合同里也容易存在一些陷阱，因此即便看中了房子也不要急着签合同，而是要仔细

斟酌合同里的每一项条款。

在签订购房合同前，首先要看开发商是不是具备资格，五证(房地产开发证、国有土地使用证、

工程开发许可证、建筑工程规划许可证、商品房销售许可证)是否齐全。购房合同则要注意合同是

否为房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，其中所列条款是否明晰。

购房合同中条款较多，一定要逐字逐句阅读。特别要注意的几个关键条款：1.购房者务必看清

购买的项目和选择的房子有无抵押，所要购买的房子有无被查封。另外，还要注意不良开发商一房

两卖的陷阱，已经销售作了“备案”的房产也不能再买卖。2.合同房日期要按时，没有缓冲期，“不

可抗拒”误工延期要有停工证据。延期交房，不退房违约金要按日、按总金额、按合同约定赔付；

退房参照合同的赔付约定。3.合同中开发商擅自改变规划、设计，又没有在限定日期书面通知购房

者，就要承当违约金和容许退房，并赔付损失。4.合同中还要确定“商品房所在的屋面、外墙使用

权为所有业主所有”。5.未填写容的空格部分一定要划掉，合同每页要有开发商的合同骑缝章和购

房者的签字，不管什么情况下，购房者手中始终要保留一套原件。

此外，对有异议的地方要向工作人员询问，合同条款未能表达清楚的地方，可以填写补充协议，双方签

字，补充协议与合同具有同样法律效力。最好将开发商的各种口头和书面承诺一并写入合同或者补充协议，

以便开发商兑现承诺。

质量问题 第一时间报修

据了解,购房人入住后发现房屋出现质量问题,可以根据自己认定质量问题的严

重程度保留证据,如照片、录像等,依据国家相关规定来维护自己的合法权益,并在第

一时间直接开发建设单位,对出现的质量问题要求给以维修、更换,达到合格的质量

标准。

如何维修 房主发言权很大

据了解,目前,市、区、县(市)工程质量监督部门设专人受理用户投诉,房屋工程

质量投诉实行属地化管理。责任单位在接到用户保修要求或工程质量监督部门的保修

通知后,必须在3日派人到现场核查情况,在15天给予保修。

在保修期,质量监督部门在接到用户投诉后,责任单位必须到现场查看。用户对于

符合保修条件的自家住房,该咋维修,有着相当大的发言权。同时,如果受到天气等因

素影响和限制,不能在15天给予保修的,责任单位须与用户商定保修时间。

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开发商拖延 可质监站说理

一旦房子出现了房屋质量问题而且也在保修期,但开发商以各种理由拖延不给修,

业主可到所在区质量监督站投诉。

依据《建筑工程保修条例》规定,建筑工程在保修期出现质量问题,责任单位不

按本条例规定保修的,由工程质量监督部门责令改正;未改正的,工程质量监督部门应

当组织其他单位维修,维修费用从责任单位存入的保修抵押金中支付。

卖房如演戏

设局诱导客户下单

报低价吸引客户、报高价扩大谈价空间降低签约难度，这都是购房时最常见的

虚假价格问题，也是中介公司经纪人最常用的手段之一。“购房时的真真假假，一如

人生”，据一位不愿具名的房屋经纪人向记者讲述，在二手中介行里有句流传甚广的

话，用八个字形容就是“人生如戏、戏如人生”。具体说，就是为了让客户“下定”，

不惜上演一出出“三十六计”。

一位业列举了一些常用的销售手段，比如利用信息不对称隐瞒真实价格；利用

中间方的地位跟房主和客户都使用一些小伎俩促进签约，一套房源离签约价格相差5

万元，房主、客户双方僵持不下时，会采取假客户看房、出更低价格的方式让房主觉

得上个客户更好；利用集中带多个客户看同一套房源的手段，给客户此房很紧俏的错

觉；带客户看房时，会让其他经纪人给正在带客户看房的同事打，告知有客户要签这

套房或者有很多客户等着看之类的消息，逼客户定房等等很多手段。

“千万别为了省中介费而得不偿失”，一位连锁品牌门店的二手房经纪人对记者

说，一些小公司为了吸引消费者，经常开出低于大公司甚至是行业水平的中介费。而

到了签约时，其他各项众多巧立名目的收费环节加在一起还会甚至会超过大公司的中

介费水平。

一位业向记者举例，一位客户购买了一套房子，当时该中介承诺收取低于2%的

中介费，比其他中介要便宜近1个点。但是最终该中介公司却列出了一系列的费用—

—过户代办费、贷款费、评估费、担保费，还有一条“涉与复杂交易可上浮0.2%”，

最终相当于总房款的3%。

一位业人士表示，这其实在行算得上是一个潜规则。目前链家、中原等大企业的

中介费为2.7%左右，一般低于2%的中介费购房者需要警惕，防止贪图便宜而被不良

中介采取“分解战术”而遭受损失。

独家代理制度需强化

一房多代，多价。一套房源三个价,甚至同一套房源报出多种价格，虚报价格从

中渔利, 一房多代是根源。这些都是部分中介促销、渔利的手段。（也有欺骗买方嫌

疑）

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