试论经济适用房共有产权制度的建立

试论经济适用房

共有产权制度的建立

■ 赵立香（兰州交通大学 兰州 ７３００７０）

◆ 中图分类号：Ｆ２９３．３３ 文献标识码：Ａ

与地。我国《城市房地产管理法》第三十一 拨用地使用权的主体不享有完全意义上的

Ｉ＊１容摘要：现行经济适用房的产权制

条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所

度存在较大争议，制约着经济适用房

有权和该房屋占用范围内的土地使用权同

的合理流转，不仅会影响经济适用房

的建设与管理，甚至会影响到我Ｉ！ｔ城

时转让、抵押。”但目前我国经济适用房建

市住房保障体系的建立。本文认为，共

设用地由政府划拨，购房者支付的价款中

有产权制度实现了经济适用房保障性

只包括房屋的价格而不包含土地价格，这

与商品性的有机统一，实现了经济适

就使得经济适用房的地权模糊且不完整，

用房的循环利用，提高了社会住房保

购房者对房屋只有占有、使用和部分处分

障资源的利用效率，能够更好地发挥

权。造成了房屋产权与土地产权的分离，购 经济适用房共有产权制度就是指政府

政府调控房地产市场运行的功能，推

房者对房屋产权的行使受到限制。

动房地产业持续健康发展。

（二）现有经济适用房产权主体相冲突 是减免的土地出让收益和税费，以及政府

关键谪：经济适用房产权争议共有

产权政旃

根据国际立法上普遍实行的房地一体 用于中低收入家庭购买经济适用房的财政

原则和一物一权主义，在房地产产权制度 补贴）转化为投资，政府以投资比例按份

，一＿，济适用房是指具有社会保障性质

中，房屋产权和土地产权的权利主体应当 拥有房屋产权和相应权利。由政府和受助

人的商品住宅，是国家为解决中低收

一

致。然而在经济适用房的管理体制中，购 购房人按出资比例共同拥有产权，政府和

Ｌ入家庭住房问题而修建的普通住

房者虽拥有房屋所有权证和土地使用证，

房。经济适用房是我国住房供应体系的重 证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人

但其土地使用权却受到较多限制，只有占

要组成部分，也是实现住房保障的主要内 以及两者的产权比例。

有权能和使用权能，而收益权和部分的处

容，对于缓解城市中低收入体的住房压 分权则归政府享有。因此，这种土地使用 《中华人民共和国民法通则》第七十八

力，构建和谐社会起到了不可估量的作用。

权与普通商品房用地的使用权不同，不具

但随着经济适用房逐步上市交易，政府与

有明显的物权特性，政府在某种意义上成

购房人之间的收益分配成为影响和制约其

为一个重要的权利主体，造成经济适用房 份共有人按照各自的份额，对共有财产分

上市交易的主要障碍，此问题如果不能得

产权主体不一致。 享权利，分担义务。共同共有人对共有财

到很好的解决，将会影响经济适用房的建 产享有权利，承担义务。按份共有财产的

（三）产权界定存在较大争议

设与管理。甚至会影响到我国城市住房保 经济适用房的产权界定较模糊，容易 每个共有人有权要求将自己的份额分出或

障体系的建立，而经济适用房的产权是解

引发争议。一方面，根据土地使用权性质 者转让。但在出售时，其他共有人在同等

决收益分配的基础。 的不同，一般可以分为公益性用地使用权 条件下，有优先购买的权利。”按照民法

我国现有经济适用房产权制

和经营性用地使用权，如普通商品住房用

度存在的缺陷

地就属于经营性用地。但是对经济适用房 认一个所有权，但一个所有权可由一个民

的土地使用权性质进行划分、归类就出现 事主体所独有，也可以由两个或两个以上

（一）购房者对房屋和土地只拥有部

了困难，这种土地使用权具有明显的商品 的民事主体所共有。

分产权

性，同时又带有较浓的政府福利性，难以 建设部《城市房屋权属登记管理办法》

房地产是房产和地产的总称，完整的 进行准确的划分。另一方面，从土地使用 （１９９７年１０月发布，２００１年８月修正）

房地产产权应包括完整的房屋产权和完整 权的权能来看，经济适用房用地均通过行 第三条规定：“房屋权利人（以下简称权利

的土地产权，权利主体应能够同时支配房 人）是依法享有房屋所有权和该房屋占有

政划拨方式供应，根据我国法律规定，划

收益权，这就使经济适用房的购房者在具

有较完整的房屋产权的同时，却没有土地

的完全产权，造成经济适用房产权界定的

模糊性。

经济适用房共有产权制度及

其法律依据

用于经济适用房建设的财政性支出（主要

受助者按规定共同申请领取《房屋共有权

条规定：“财产可以由两个以上的公民、法

人共有。共有分为按份共有和共同共有。按

“

一

物一权”的原则，一处房产，法律只承

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