让廉租房既租得起也住得起

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让廉租房

既租得起也住得起

●文／吴良涛

廉租房政策与经济适用房政策的

出台被誉为中国住房制度的“第三次改

革”。对廉租房来说，最重要的特征就是

一

个“廉”字，不仅租金要低廉，其使用

成本也要相对低廉。而在现实中，不少

特困户却放弃租住租金便宜的廉租房，

仍租住在老城区或者城中村的破旧私房

里。除去一些廉租房地处偏僻、配套设

施缺乏，导致租户生活成本提高的原因

外，在普通人看来并不高昂的物业费却

可能令低收入家庭望而却步。

为此，武汉市政府也于今年８月颁布

并实施了《武汉廉租房后期管理暂行规

定））。暂行规定中明确规定，廉租房物

业费分别由市区政府承担，甚至廉租房

后期管理的房屋维修费用由政府买单。

（（规定 一出台就受到了社会各界的广

泛关注，毕竟有关廉租房物业费谁来负

担如何负担的争论之声就不断，而武汉

新规明确物业费由政府来埋单，引起了

社会的普遍关注。

武汉此次关于廉租房政府承担物业

费的规定，不是心血来潮，故作姿态，而

是武汉市政府之前一系列相关规定的连

续。早在２ＯｌＯ年武汉市（（廉租住房保障

办法》出台的时候，武汉市住房保障和

房屋管理局《廉租住房保障办法政策宣

传问答》第五个问题就说到了“已经实

施物业服务的廉租住房物业服务费用由

政府承担。”而今年８月的 武汉廉租房

后期管理暂行规定》只在通过行政法规

的形势再进一步明确了这一点。

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贴的低收入家庭这一需求体，最终也

免物业费是为了让廉租房住得起

只能是推高房屋租赁市场的价格，低收

应该说，武汉市通过行政法规的形 入家庭的租房条件也不能从根本上得到

势，明确廉租住房物业服务费用由政府

改善。最后是，政府出了钱，却未能使低

承担是真正惠及民生的举措。

收入体的住房环境得到改善，显然违

一

直以来，各地关于廉租房物业收 背了廉租房政策的初衷和目的。

费的各种声音一直都有，有反对的有支

而从另一方面来说，近几年土地价

持的。各地的做法也不同，为解决廉租 格飞涨，市区内适宜地段的房地产开发

房住不起的尴尬局面，各地也多有举措， 已经完备，再想在市内进行廉租房和经

比如有些地方选择用货币配租的方式取

济适用房的建设，从用地上来说，是非

代实物配租，但效果并不令人满意。低收 常之困难，并且成本也很高。因此，政府

入家庭拿着以住房的名义发放的补贴，

只能把廉租房和经适房越建越远。由于

但由于缺乏监督，却用在日常生活的各 新建廉租房小区在配套设施上的欠缺，

种其他项目上，并未改善他们的住房情 使得廉租房业主对物业服务的要求不是

况。即使拿着补贴政府补贴的低收入家

降低，而是要求更高，相关物业服务企

庭去租房，从经济学角度看，在房屋租赁

业不愿意提供服务，服务难度大，收费

市场供给不变的情况下，增加了拿着补 却无法到位，最终放弃服务。

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由此引发的恶果是，政府花钱建设

的廉租房，有物业服务的，因为生活成本

务公司指责租户拖欠物业费，租户指责物

业公司疏于管理，服务不到位。而物业费

的实施一旦面临着财政制约时必然会出

现新的问题，政策能否能得到真正落实

需要时间的考验。 ＿旦由政府埋单，物业服务公司收缴物业

笔者认为，政府在廉租房的物业管

理上，可以根据小区状况，因地制宜的 财力和公信力的保证，之前拖欠物业费的

过高而租不起；没有物业服务的廉租房，

因为生活质量严重恶化，最终业主放弃 费的合法权益无疑也就有了政府以公共

承租，无人居住。笔者曾去过武汉市郊

一

个经济适用房小区，大量房间空置，全

现象就能够得到改观。另一方面，政府承 部分适用武汉市老旧住宅小区的管理模

担物业费，意味着物业服务公司需要以更

式，《武汉市物业管理条例》规定：老住

小区仅剩下一个秩序维护员在守门，如

此浪费，政府可谓伤不起。

所以，要解决廉租房住不起的尴尬

局面，还是要根据政策实施以来出现的

问题，从配套环境和生活成本等根本原

因入手，使廉租房的直接和间接生活成

本都能够称得上一个“廉”字，才能使低

收入家庭进得去，住得起，真真切切地

享受到廉租房的“惠”。 法转让、抵押承租房屋；拖欠租金累计

按武汉新规，廉租房不但物业费免

除个人缴纳，维修费也由财政买单。“规

定”要求，廉租房在保修期内出现质量问

题，由开发商维修。超出保修期，由各区

房管部门、市住房保障管理中心组织维

修，维修经费纳入财政预算管理，实行专

款专用。这样的规定无疑切实减轻了低收

入体租住廉租房的生活成本，是对‘（廉

租房住不起”的公众呼声积极回应。

政府为廉租房物业费买单有利于物

业行业的良性发展

武汉新规彰显了政府在解决民生问

题过程中的负责态度和积极作为，在解

决廉租房现实问题的同时，对于与之相

关的物业行业也有着积极意义。

一—

方面，物业费的缴纳主体由低收入

家庭转为政府，物业费的缴纳就更有保

证。一直以来，廉租房的低收入家庭因生

活习惯及经济制约，拖欠物业费的情形非

常普遍，这种隋况—方面令物业服务公司

的资金周转受限，合法权益受损，另—方

面也挫伤了物业服务公司提供服务的积

极性，致使物业服务公司的物业服务质量

有了明显下降，最终反过来损害了住户的

权益，导致物业与业主的关系日益紧张。

有关廉租房租户与物业服务公司相互争

执、斥责的报道并不鲜见，经常是物业服

优质的服务，甚至承担更多的企业社会责

任，才能在与物业同行的竞争中，获得政 者其他人管理物业，也可以业主自行管

府的青睐，这样也会促进整个物业行业 理物业，市区人民政府应当给予适当补

的良性竞争和优化。

此外， 暂行规定》还明确了在以下

十种情况下必须终止合同，收回住房：擅 维护，从而降低物业费用，这样就可以减

自转租、转借或者调换使用廉租房；非 轻低收入家庭负担的同时，降低政府的

６个月，经催缴仍然拒付；无正当理由闲

置住房６个月以上；利用承租房屋进行违

法活动；未经产权人同意擅自拆改房屋 买单，使得廉租房的物业服务企业不再

结构，改变房屋用途；故意损坏承租房 为物业费难收而发愁，会有更多的物业

屋、破坏附属设施；承租期间购买他处

住房；弄虚作假、骗取廉租房；自愿退出

廉租房。这意味着武汉廉租房保障资格

实行动态管理，廉租房推出机制开始实

施。至此，武汉市政府在２０１１年的政府

工作报告中所做的今年要在８月底前完

善廉租住房使用、维修和退出管理制度

的承诺也基本兑现了。

政府买单能否持续需要相关制度的

不断完善

廉租房物业费、维修费政府买单，

一

方面惠及百姓，但是另一方面也确实

增加了政府的财政负担，最终反过来反

而会影响廉租房覆盖范围的再扩大。此

外，在“十二五”计划期间，武汉地方政

府面临着市政建设等一系列重大项目的

财政支出，这样一个规定的出台，必然会

令本来就不宽裕的政府财政更加吃紧。

时间一长政府能否按照规定落实相关

内容，会不会悄悄将物业费、维修费的负

担转嫁给低收入家庭，例如会不会涨房

租。笔者认为政府出台这样一项规定，

虽为惠民举措，但却不是长久之计，政策

宅区业委会，可以选聘物业服务企业或

贴。由廉租房的租住人员从事保卫和清

洁工作，对小区的治安和环境卫生进行

财政压力，将节省下地资金用于扩大救

助对象。

同时，因为廉租房的物业费由政府

服务企业热哀于廉租房的物业管理。如

果任由开发商的前期物业管理，或者政

府强行指定，难名会出现权力寻租现象，

造成新的官员腐败源，最终损害的是廉

租户的利益。因此，笔者认为，政府在为

廉租房物业买单的同时，好事要做到底，

要把廉租房物业服务企业选定制度完善

起来，走公开透明的招投标程序，取信与

民，也让物业服务企业有着公开竞争的平

台，有利于物业企业的良性有序发展。

笔者认为廉租房作为一项惠民工

程，本来就不是一蹴而就的，目前有关

廉租房准入机制及退出机制细化仍然有

大量的工作要做，并且随着现有政策的

实施肯定也会有新的问题暴露出来，那

么从长远看，廉租房仍需要一系列细化

的政策为其保驾护航。豳

作者系《武江物Ｉ 理条例》立法啊砖不物 结律

专业律师、现款．业于北京盈科（武汉）律师事务所

编辑：杨艳利

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