公司拆迁怎么赔偿

公司拆迁怎么赔偿

收⼟地的补偿是根据⼟地的⽤途补偿的，标准全国每个地⽅不尽相同，具体标准由省政府制定区⽚综合价。公司

拆迁赔偿的标准是怎样的呢？如何确定公司拆迁赔偿标准呢？对拆迁赔偿不满时，如何维权呢？请⼤家阅读下⾯的⽂

章了解有关公司拆迁怎么赔偿的问题。

⼀、企业拆迁补偿包括哪些

律师及其团队在办案和法律实践过程中总结，企业拆迁补偿费⽤主要分为以下四个⽅⾯：

⼀是拆迁资产的补偿费⽤，包括：⽆法搬迁的⼟地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁⽽发⽣损失的机

器设备⽽⽣的补偿等;

⼆是停产停业损失，以实际情况⽽定，⼀般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;

三是拆迁补偿费⽤，包括搬迁前期费⽤和搬迁过程中发⽣的停⼯费⽤、机器设备调试修复费⽤以及物资的拆卸、

包装和运输、解聘员⼯补偿费等费⽤;

四是基于拆迁政策发⽣的奖励费⽤，包括速迁费、拆迁奖励费等。

(⼀)拆迁资产补偿费⽤

1、实践中关于⼟地补偿费⽤存在的问题。

企业的经营场地⼀般是通过租赁得来。租赁的⼟地分为租赁国有⼟地和租赁集体⼟地两种。企业拆迁必然会导致

这种租赁关系的终⽌，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有⼟地上

的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统⼀的规定。对集体⼟地上的建筑物拆迁也没⽤规

定。

也有直接通过招拍挂或划拨的⽅式取得国有⼟地使⽤权的。但⼟地管理法中关于国有⼟地使⽤权收回⽅⾯，仅规

定给予适当补偿，但没有详细的规定。

全国各地⽅的拆迁⼟地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在⼀起，不明晰、不透明的情况⼤量存在，使得权利

⼈的权益⽆法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们⽴法机关和⾏政机关在制订法律、法规和政策性⽂件的时候，

应当加以保护的地⽅，希望有关部门能够引起重视。

2、房屋、建筑物补偿费⽤确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑⾯积为计算标准。因为历史原因⽆法办理房产证明和

⼟地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值⼀般应由拆迁⼈、被拆迁⼈共同委托评估公司，评估公司根据

相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备补充费⽤按照重置成新价计算

设备搬迁安装费⽤应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：⼀类是可搬

迁设备;⼆是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁⽽引起的损失费⼜可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆

卸费⽤、运输费⽤、安装费⽤、调试费⽤等。功能损失费⽤包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于

不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有⼈进⾏补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁⾮住宅房屋，其设备搬迁和安装费⽤，每个地⽅应当有确定的标准;⽆法恢复使⽤的设

备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

(⼆)停产停业损失

该部分是法律实践中出现争执较⼤的部分，我认为停产停业费⽤不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损

失，还应当包括按照往年同⼀时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费⽤，往往是直接影响企业赔偿总额

的部分，因此，也是律师维权的重中之重。

《条例》第⼆⼗三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因

素确定。具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。具体标准和计算⽅法该条例并没有统⼀规定，其他法律、⾏政法规也

没有进⾏规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市⼀级地⽅政府以政策性⽂件规定，各地补偿标准不同，计

算⽅法也不同，这在⽴法上未免是⼀个遗憾。

(三)拆迁补偿费⽤

1、设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应当本着继续利⽤的原则，进⾏异地搬迁安装，继承投⼊使⽤。据此产⽣的设备搬迁和安装

费⽤是拆迁引起的必然损失，拆迁⼈应当予以补偿。

2、解聘员⼯的安置补偿费⽤。

因拆迁⽽解聘员⼯的安置补偿费⽤，在法律法规政策性⽂件中并没有详细性规定，属于拆迁当事⼈相互协商争取

的项⽬。拆迁如果导致员⼯解聘，那么，应当根据具体与员⼯签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

(四)基于拆迁政策发⽣的奖励费⽤

在拆迁的过程中，拆迁⼈为了加快拆迁进度，拆迁⼈往往会采取速迁奖励的办法⿎励被拆迁⼈、承租⼈尽早签订

拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费⽤⾦额的⼤⼩，由拆迁⼈根据拆迁实际确定，也可由拆迁⼈、被拆迁⼈、

实际承租⼈之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁⼚房的所有⼈和使⽤⼈发⽣分离时，奖励费⽤应当⽀付给实际

使⽤被拆迁⼚房的承租⼈，这已经由政策性⽂件进⾏规定，也是合情合理的做法。

⼆、企业拆迁过程中，企业主应当如何维权?(以承租企业为例)

事实上，拆迁⼈与被拆迁⼈在协商补偿、订⽴补偿安置协议的过程中，承租⼈也没有权利参与到其中来。这样⼀

来，⼀旦⾯临拆迁，作为承租⼈的企业想获取补偿就会陷⼊⾮常被动的局⾯。在现实⽣活中，因历史上的改制原因，

国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、⼚房产权、⼟地使⽤权权属混乱不清等情况，导致企业以承

租⼈的⾝份从事⽣产经营的情况⾮常之多。那么，承租企业⾯临拆迁应当如何为⾃⼰争取利益呢?

1、承租企业在拆迁前的准备

许多被拆迁企业、承租企业在⾯临拆迁的时候，往往抱有⼀种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得

住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压⼒⽽接受被拆迁⼈提出的补偿条件。事实上，这是⼀种⾮常错误的想法。

⾸先，法律上规定了“久拖不搬”的强制⼿段。《⾏政强制法》和《条例》确⽴了⾏政和司法的两种救济

⼿段，⾯临被拆迁⼈、承租⼈“久拖不搬”的情况，拆迁⼈有权依照法律程度申请，被拆迁⼈、拆迁关系⼈意

图想通过“拖”的⽅式⽽阻⽌拆迁⼈的拆迁，这是不现实的想法;

其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁⼈给予被拆迁⼈较⾼补偿的情况，但我们不能把给予

较⾼补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是⼀种依法⽽为之的法律⾏为，哪些项⽬应当补偿、哪些情形应当照

顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地⽅政策性⽂件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳⼊到法律、法规、

政策性⽂件中的，⽽不是拆迁⼈⾃主决定的事情。

再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁⼈往往把全部精⼒集中于补偿款的安置上，⽽忽视了补偿款分割的法律

风险化解。律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁⼈、承租⼈往往站成⼀线，共进

共退，以图争取更多的利益。⽽⼀旦补偿款落实之后，被拆迁⼈、承租⼈以及拆迁关系⼈会因为之前的权属约定不明

⽽再起诉讼，请求法院依法为其进⾏动迁款的分割，拆迁之事本已⿇烦甚多，再加上动迁款的分割，更容易出现亲朋

关系破裂、⼦⼥关系紧张的情况。⽽这⼀切，其实都可以通过拆迁前的准备，通过约定各⽅权利的⽅式，很容易地把

拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁⼈、拆迁关系⼈并没有注意到这⼀点，⽽徒增许多烦恼和纠纷。

2、承租企业在拆迁前可以做的准备⼯作有：

(1)深度审查拆迁中的各⽅权利义务关系，确定因拆迁⽽发⽣关系的各⽅主体

与住宅房屋拆迁相⽐，⾮住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为⼟地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆

迁关系⼈在⾥⾯。如果被拆迁房屋是⾃有产权办公⽤房，并享有完整的国有⼟地使⽤权，被拆迁⼈就是被拆迁房屋的

产权⼈，拆迁关系主体就是拆迁⼈、被拆迁⼈。有些房屋是租赁办公⽤房，拆迁关系主体则有拆迁⼈、被拆迁⼈和承

租⼈三⽅主体。值得引起注意的是，集体⼟地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，

甚⾄⼟地转让合同⽆效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各⽅主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更

容易发⽣纠纷。由此，律师提⽰：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订⽴前这段时间

内，建议咨询或者聘请律师介⼊，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各⽅的权利、动迁款分割⽅案做民事权利的约

定，以有效化解可能发⽣的法律风险。

(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费⽤⽀出等相关材料

证明

有很多当事⼈并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数⽬，对因拆迁

⽽引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进⾏精细的清点核查，⽽使被拆迁企业、承租企业在安

置补偿时相当被动。常⾔道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是⼀个细致、认真的⼯作，应当提前介⼊，为

后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、⼟地证或者租赁合同、⼟地转让合同等⽂件;现有设

备清单指企业运营过程中实际使⽤的设备价格、规格、数量、使⽤年限、有⽆抵押等情况的清单。

劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际⽤⼯之间订⽴的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员⼯，劳动

期限如何等。如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证明双⽅的劳动关系。另外，社会保险缴纳情况、

⼯资单等实际证明企业员⼯报酬情况的材料证明也应⼀并整理并列清单。装修装潢费⽤的⽀出也应当有相应的发票证

据予以证明，如果协商确定装修装潢费⽤的补偿，可依照装修装潢费⽤的原始⽀出、使⽤年限、现在状况等参数进⾏

协商;如果依照评估确定装修装潢费⽤的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费⽤进⾏合理的评估。

(3)聘请律师介⼊，在专业律师的指导下制定拆迁策略

拆迁涉及范围⼴、补偿标准各有差异，⽽且拆迁⼈在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁⼈、拆迁关

系⼈“怕”拆迁。“怕”的原因⽆外乎两点：⼀是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束⼿⽆策;

⼆是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁⼈交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的

拆迁聘请拆迁律师介⼊是⾮常有必要的。

3、拆迁实施中，拆迁⼈应对承租企业补偿的项⽬

如前所述，在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分：⼀是拆迁资产补偿，包括⽆法搬迁的⼟地、房屋、建

筑物和地上附着物，以及确因搬迁⽽发⽣损失的机器设备⽽⽣的补偿;⼆停产停业损失。三是拆迁费⽤补偿，包括搬迁

前期费⽤和搬迁过程中发⽣的停⼯费⽤、机器设备调试修复费⽤以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员⼯补偿费等费

⽤。四是基于拆迁政策发⽣的奖励费⽤，包括速迁费、拆迁奖励费等。

三、关于⾮承租企业的拆迁补偿问题

关于⾮承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费⽤之外，⾄少还应当包括以下两个⽅⾯的补偿：

1、⼚房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准⼀般由省、市政府制定，或者按照重置成新价，由双⽅共同

指定的评估机构进⾏评估。

2、⼟地使⽤权收回的补偿费⽤。根据《⼟地管理法》第五⼗⼋条的相关规定，满⾜特定条件，收回⼟地使⽤权

的应当给予适当补偿。但在办案实践中，所谓的“适当”很难界定，各地相差悬殊，需要律师在办案过程中，根据具体

案件的不同情况，制定解决⽅案。

3、关于划拨取得⼟地使⽤权的，是否给予补偿问题，理论界意见不⼀，笔者认为，应当给予补偿，并且给予的

补偿不应少于出让的⼟地。

四、关于集体⼟地企业拆迁相关法律问题

集体⼟地上企业拆迁的，除⼟地相关补偿费⽤外的其他⽅⾯补偿费⽤参照上⾯所述。

⼟地⽅⾯补偿费根据下⾯规定处理，《⼟地管理法》第四⼗⼋条

征收⼟地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有⽣活⽔平不降低、长远⽣计有保障。

征收⼟地应当依法及时⾜额⽀付⼟地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿

费⽤，并安排被征地农民的社会保障费⽤。

征收农⽤地的⼟地补偿费、安置补助费标准由省、⾃治区、直辖市通过制定公布区⽚综合地价确定。制定区⽚

综合地价应当综合考虑⼟地原⽤途、⼟地资源条件、⼟地产值、⼟地区位、⼟地供求关系、⼈⼝以及经济社会发展

⽔平等因素，并⾄少每三年调整或者重新公布⼀次。

征收农⽤地以外的其他⼟地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、⾃治区、直辖市制定。对其中的农村村

民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安

置房或者货币补偿等⽅式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费⽤予以补偿，保障农村村

民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地⽅⼈民政府应当将被征地农民纳⼊相应的养⽼等社会保障体系。被征地农民的社会保障费⽤主要⽤

于符合条件的被征地农民的养⽼保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费⽤的筹集、管理和使⽤办法，由

省、⾃治区、直辖市制定。

这⾥需要注意两个问题：

第⼀，征收⼟地的补偿是根据⼟地的⽤途补偿的，标准全国每个地⽅不尽相同，具体标准由省政府制定区⽚综合

价。

第⼆，要有合法的⼟地使⽤权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。

总之，企业拆迁对于企业主来说是⼀件⼤事，企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚⾄直

接影响到企业主的⽣活。企业拆迁维权需采⽤最直接有效的⽅式，切不可⾛弯路，时间胜于⼀切。