二手房全款交易流程

二手房全款交易流程

二手房全款交易流程

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和

总登记的、再次上市进行交易。

下面是二手房全款交易流程欢迎阅读

二手房全款交易流程

网签

由中介促成的交易，必须通过中介的电子密匙网签合同，中介促

成合同又让买卖双方自行网络签约属于违反行业操作规范的行为，买

卖双方应该警惕。

若是个人与个人达成的二手房交易，沈小建议买卖双方在家庭

电脑就可以完成网签并打印合同，如家里没有打印机可凭网签编号在

交易登记核心现场打印合同即可。

递件

交易双方带上网签合同可取号递件。

在受理窗口提交房产证、双方身份证及网签合同等资料后可获得

收件收据，收件收据上会做出缴税指引，指导买卖双方到相应的窗口

缴税。

完税

买卖双方到税务窗口缴税后取得完税证明，完税证明会打上房屋

网签合同的标准地址以及缴税人的名字，买家应付的税费为契税，完

税证明会打上房屋地址以

及买家的名字，但这绝非证明房屋已转名;业主应付的税费为个税，

完税证明上会打上房屋地址以及业主的名字。

买卖双方完税后凭完税证明以及收件收据，可以回到递件窗口换

领受理回执，受理回执会注明领新证的日期，一般为7个工作日。

领新证

房管局对交易进行审核后，一般在7个工作日内出新证，新买家

或者中介可以到窗口取证(按揭付款交易须由银行或按揭中介代表取新

证，防止买家只付首期即获得新房产证)。

二手房全款交易流程

第一步：筹划买房 第二步：登记与查询

第三步：实地看房

第四步:相关税费

第五步:签买卖合同

第六步:贷款与保险

第七步:办理手续

第一步：筹划买房

确定买什么样的房子：

价格和面积。

根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。

交通状况。

选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的

支出。

社区规模的大小和住区配套。

按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐

设施及物业管理等等越方便。

确定资金来源：是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请

贷款。

买产权房还是买使用权房

现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓“全产权”、

“永久产权”的诱惑，认为拥有产权证，这住房就永远属于自己并可

代代相传了。

事实并非这么简 单。

我国实行的是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土

地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。

开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用 权，最长为70年。

根据我国现行法律，到时国家就要把土地(当然包括土地上的建筑

物)无偿收回。

所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地

使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。

产权(也就是所有权)和使有权的区别在于:所有权包括占有、使用、

收益、处分四种权能。

使用权为所有权的权能之一。

拥有一套住房的使用权，只是在要出租就会受到一定的限制，能

否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制

约。

再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。

目前，按有关规定，居民拥有“使用权”也有处分权，尽管他处

分的是“使用权”，而不是“所有权”。

按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让

机会，所区别的仅是一笔土地使用金。

所以,在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为

实际效果一样，只是多了一种“我拥有产权”的心理感受而已。

相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，

居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为呢?

第二步：登记与查询

如何到满意的二手房源?

可靠且有一定规模的二手房中介公司是我们向 您推荐一条安全、

高效的渠道，通过他们您可以迅速地查到您所需的房源信息，或者

将您的信息发布出去。

当然规范可靠的中介公司应该具备两证：有效的营业执 照及房屋

土地管理局颁发的中介资质证书。

资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有

作用。

此外，您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询网络、

报纸、杂志上的广告等。

不过在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您

必须小心行事。

聘请专业的二手房律师陪购其实是您的最佳选择。

二手房价格是否必须采用评估价格

答:不是，二手房交易价格是由买卖双方协商议定的，当交易双方

对成交价格有分歧或争议时，可委托专业评估机构进行评估，这种评

估对

于买卖双方来说，只能作为参考价格，最终价格的确定仍以买卖

双方的协议价格为准。

二手房评估都有哪些类型?

答:主要有三类

1“.一般评估”：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有

争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，

一

般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一

时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2“.房地产抵押贷款评估”：这类评估是购房者寻求金融支持时，

对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或

委

派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法

律文件对双方有约束力。

这种评估值一般较低。

3“.特定评估”：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方

交易价格明显低于市场价格水平而作的评估，为了求其公正合理，须

采用两种以上的评估方法进行评估，评

估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，

计算缴纳税费。

第三步：实地看房实地考查应注意哪些问题?

A实地考察

住宅外部环境

交通是否便利，是否远离工业区，空气、水质有无污染;

周边是否有绿化带或河流、湖泊;附近是否有文化机构、商业服务

场所小区内是否有较好的绿化，无干扰、噪音;社区居民是否有同等的

文

化层次;社区的规划设计是否美观、完整，学校、医疗、商业服务

等配套设施是否健全。

房屋内部情况

是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建

等是否搭建。

如果由于搭建或改建使基本

结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留

下隐患。

户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者

走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显

的问题了

解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便

重新装修。

物业管理的水平

水、电、煤、暖的费用如何收取?是上门代收还是自己去缴?三表

是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整

洁程度及布局;小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的

数量和责任心;小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务?

入住以后的费用了解水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标

准;车位的费用。

查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费

用。

旧房的历史

哪一年盖的?还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过?什么背景?

是何种用途;是否发生过不好的事情?是否欠人钱?或者发生过盗窃案。

B查询二手房产权状况

第一步：您先要请卖方提供合法的证件，其中包括产权证书、身

份证件、资格证件，以及其他相关的证件。

产权证是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;注意产权证上

的房主是否与卖房人是同一个人;

产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;搞清楚是已购公

房或经济适用房，还是已购商品房———如果是已购公房或经济适用

房，除了查看对方“房屋所有权证”，还有查看政府对其上市出售的

批准书。

资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理

委托书是否有效，共有房屋出售需要提交其他共有人的同意证明书;

其他相关证件是指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议

或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖

房产要查中奖通知单和相应的证明等等。

第二步：向有关房产管理部门查验

所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日

期、成交价格等。

第三步：查验房屋是否有债务负担。

在房屋产权记录中只记录了房主拥有产权的真 实性以及原始成交

情况，至于该房屋在经营过程中是否曾经发生过债务和责任，则需要

查

验有关的证明文件，主要包括抵押贷款的合同和租约;另外，还要

详细了解 贷款额和偿还额度、利息和租金的金额。

另外您还需要了解的内容是：所购房是否已被抵押，房屋是否已

被法院查封等。

总之，要想了解房屋产权的真实内容，购房者除了要向卖房者索

要一切产权文件并仔细阅读外，还要到房产管理部门查询有关所购房

产的产权记录，两相对照才能清楚地知道该房产的一切产权细节。

C房屋资格的审查

根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：

违法或违章建筑;房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未

明确时，也不能买卖;

教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;著名建筑物或文物古迹等须加以保

护的房屋;

由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买

卖;

单位不得擅自购买城市私房;

出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承

租人、共有权人、承典人有优先购买权;

出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定限制。

如果您买的是已购公房和经济适用房，还应看房屋是否已取得房

屋所有权证书和政府对已购公房上市出售的批准.

第四步:相关税费

与房屋交易有关的税费规定，购买房屋所需要的费用并不只是建

筑面积与单位面积售价的乘积，还需要交纳一些国家规定的税费。

国家对这些费用的收取标准有明确的规定。

第五步:签买卖合同

买卖房产合同应包含哪些内容

在实际购房中，签合同时掉以轻心，最终陷入纠纷局面的例子多

有发生。

究其原因，一是买卖双方对购房合同重视不足，对合同文本缺乏

推敲;二是当事人缺乏合同签约方面的知识

;三是相信口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实，由于口

头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题很难追究对方的责任。

《中华人民共和国合同法》规定合同必须具备的条款，房产买卖

合同也应具备，具体来说，包括:

标的:在房屋买卖合同中标的就是房屋。

合同中应明确房屋的地点(方位、朝向、门牌号等)、类型(公房或

私房)、结构(木制、石专制等建筑使用的材料)、质量(新旧程度、使用

状况等)及附属设施等内容。

其中质量条款是容易发生纠纷的地方，在签合同时一定要详细地

把质量要求写进合同。

如:屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋

抗震等级等方方面面都要涉及到。