土地出让金与出让地价的区别

土地出让金与出让地价的区别

土地出让金,它的内涵是指国家作为土地所有者将其一定年

限的国有土地使用权出让给受让人,并向受让人收取的土地使用权价

格; 城市房地产管理法第七条规定：土地使用权出让,是指国家将国

有土地使用权在一定年限出让给土地使用者,由土地使用者向国家支

付土地使用权出让金的行为; 国务院关于加强国有土地资产管理的

通知国发200115号第二项中指出：要进一步加强国有土地收益的征

收和管理,任何单位和个人均不得减免和挤占土地出让金、租金等土

地收益;对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,

造成国有土地资产流失的,要依法追究责任; 财政部关于国有土地有

偿使用收入管理的暂行办法1992财综字第172号文件第三条第一款

规定：土地出让金,是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给

土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款指土地出让

的交易总额; 国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定200

2年5月9日国土资源部第11号令指出：确定招标拍卖和挂牌的起

叫价、起始价、底价,……应当实行集体决策; 土地价格,它的内涵

是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总

和,其权利特征是出让土地使用权;这说明我们通常讲的土地价格,一

般是指出让土地使用权价格,即出让地价;而划拨土地使用权价格、

承租土地使用权价格是其特殊形式；租赁权价格、地役权价格则是

其派生形式;在实际操作中,出让地价往往以宗地出让的评估价格为

依据,以此来确定出让协议价、起叫价、起始价和底价; 需要特别说

明的是,本文所指的出让地价包括熟地地价和生地地价;熟地地价,是

指完成了土地开发等基础设施建设,已具备建设条件的正常市场条件

下一定年期的土地使用权价格;其中土地开发程度一般指“几通一

平”如通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖等;生地地

价,是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行宗地内外“几

通一平”的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格;因此,不论

是熟地还是生地出让,其价格都可称为净地地价或总地价;以招拍挂

方式出让时,应当分清楚评估的是熟地地价还是生地地价,两种价格

之间是有差别的; 从以上土地出让金和出让地价的内涵可以得知,两

者均属价格范畴,都应统称土地使用权价格;只是在不同的土地权利

流转,不同的政府行业政策,不同的土地利用状况下,土地价格的称谓

有所不同,有时称土地出让金,有时称出让地价; 土地出让金是政府

要收取的土地收益地租,即土地所有者出让土地使用权的交易价款;

土地出让金有时带有政策因素,它可称出让地价,又可称纯土地出让

金或净土地出让金,即部分出让地价;而出让地价,它既可以是土地所

有者出让土地使用权的交易价款,又可以是出让土地权利人转让土地

使用权的交易价款;出让地价是地租的资本化;它不受政策因素的影

响,也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响;所以,

在土地一级市场中,土地出让金既有政策价又有市场价；在土地二、

三级市场中,出让地价是完全的市场价;

当政府首次出让或改变用途后重新出让土地使用权时,一次性向受让

人收取的价款往往称土地出让金;当土地使用者取得出让土地权利后

转让、出租、抵押或作为自身的无形资产时,则称为出让地价; 出让

地价要经过评估,而土地出让金则是以评估地价作为基数,再结合政

策或市场行情来确定的;土地出让金可小于或等于出让地价;

土地出让金小于出让地价 按照2003年6月11日国土资源部第21号

令协议出让国有土地使用权规定,协议出让土地使用权的,其受让人

应缴纳的土地出让金不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征

地拆迁补偿费用以及按国家规定应当缴纳的有关税费之和,或者不低

于出让地块所在级别基准地价的70％,但商业等经营性用地出让除外;

按照国家和某些地方有关规定,以划拨土地使用权或者连同地上建筑

物和其他附着物转让的,在不改变用途和容积率的条件下,协议出让

时其受让人应缴纳的土地出让金不得低于标定地价的40％;但若用途

改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招拍

挂方式出让其土地使用权; 按照某些地方有关规定,由于企业改制等

原因,原划拨土地使用权补办出让手续且不改变用途的,其应缴纳的

土地出让金不得低于一定使用年限现时评估价的25％; 对旧城改造

需进行房屋拆迁的土地,依法以招拍挂方式出让的,其应缴纳的土地

出让金标准各地有所不同;根据原宗地地上建筑物和其他附着物需要

拆迁的情况,有的以出让中标价或竞得价的15％～20％缴纳,剩余

85％～80％的价款返回中标人或竞得人作为拆迁安置补偿费用;或者

根据测算的拆迁安置补偿费,按出让成交地价一定比例缴纳土地出让

金; 按照国家和某些地方有关规定,协议出让的国有土地使用权,因

转让改变出让合同约定的土地用途和容积率的,应按以下差价补缴土

地出让金,即转让后招拍挂出让的市场价格与转让前剩余使用年限的

现时评估价之间的差价; 土地出让金等于出让地价 由政

府依法收回或收购国有土地使用权作为储备地块,并将原宗地地上建

筑物和其他附着物拆迁完毕已另行补偿或不予补偿,原宗地成为“净

地”后,将此“净地”推向市场,依法出让该宗地土地使用权的; 由

政府出资统一征用集体土地为国有土地,并将地上建筑物和其他附着

物拆迁完毕已另外补偿或自行拆迁后,将此宗地依法推向市场出让其

土地使用权的; 按照某些地方有关规定,划拨土地使用权因转让、联

营、联建、入股而改变用途和容积率成为商业等经营性用地的,应按

招拍挂方式出让土地使用权,中标人或竞得人以成交出让地价净地价

或总地价缴纳土地出让金,并对原土地权利人按现时划拨土地使用权

评估价格进行补偿;对旧城改造中需要进行房屋拆迁的土地,依法以

招拍挂方式出让的,中标人或竞得人以成交出让地价总地价缴纳土地

出让金,对其地上建筑物和其他附着物另行予以补偿或不予补偿的;

综上所述,凡以协议、招拍挂方式出让土地的,政府可根据不同情况,

按政策规定将纯净土地出让金或土地出让金出让地价作为协议价、

起始价、起叫价和底价; 土地出让金大于出让地价的说法

值得商榷 有人认为,如果政府决定以毛地形式出让毛地指已完成宗

地外围或宗地内外“几通”,而未进行宗地内地上建筑物和其他附着

物的拆迁平整的土地,那么,土地出让金就是毛地出让成交价;从这个

意义上说,土地出让金大于出让地价;但是,严格地说,土地出让金不

可能大于出让地价熟地或生地地价,这是因为：首先,土地出让金是

土地现状利用或规划条件下的土地权利和土地收益价格,它与地上建

筑物和其他附着物拆迁安置补偿费用在性质上有着明显的区别,不能

把拆迁安置补偿费用当作土地收益来收取;其次,土地出让金带有政

策因素,而“政策因素”往往意味着土地出让金小于出让地价;最后,

政府出让土地应是“净地”,如地上有需要拆迁的建筑物和其他附着

物,应当另行测算并进行补偿,国有房产也不例外; 土地使用权出让

金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格,

所以也可称之为“地价”;出让金包括土地开发投资费用和使用期内

的金额土地使用费;前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设

施费,是对开发投资的一次性补偿,后者为土地资源使用的费用,即

“地租”,是土地所有权在经济上的体现;如批租50年,就要一次性

支付包括全部年限的使用费; 土地出让金根据批租地块的条件,可以

分为以下两种：一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出

让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价,即

未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资

者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作;例如上海北京东

路71号地块面积为2.38万平方米,有20多家单位和1000多户居民,

新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的

毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元;旧区的动迁和市政配

套费用一般要占到熟地总价的50-70％左右; 土地出让金又可分为地

面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出

让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,

即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积;投资者往往以楼面

价来计算投资效益;因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把

地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资

成本,进行估算投资效益;一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如

此;因为土地出让金是按建筑面积计收的;土地出让金的支付方式,如

果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企

业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付;也有的实

物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道

路或一个停车库等建筑物来偿还地价;