二手房买卖操作指南之实用版

二手房买卖操作指南之实用版

二手房最近成为打算结婚的年轻人的首选，特别是房龄低，小三房的实用型

二手房更是受宠。那么二手房交易的操作流程如何?本文主要介绍二手房交易的

操作流程。二手房买卖操作指南实用大推荐。

一、 确定房价

在二手房价格的测算上，主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。

房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折

旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50 年.每年折旧率为2 %。另外，

一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，这些方面是无法和新建商品房相比

的。而朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境;既有小环境，

又有大环境在同一地段，旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平

面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣再如社会环境，在

同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住此外，该地区的居民

结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。

心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买

旧房如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑

到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。

因此，如果以同地区商品房价格为基准，来测算二手房的价格，首先应确定

考虑的因素和调整系数为(约数，仅供参考):

1.房屋因素

(1) 折旧：每年一20%。

(2) 户型：“三小”户型(小厅、小厨、小卫)一10 % 。

(3) 楼层：板楼2 、6 层一30 % , 7 层一5 % , 3 、4 层十30%, l 、5 层为

基准价;若是顶层一5 %。

(4) 朝向：无朝南外门窗一5 %。

2环境因素

(1)物业管理：无物业管理一5 %。

(2) 非独立封闭小区：一5 %。

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(3) 有省、市重点中学小区：+ 5 %。

2.个别因素

(1)砖木结构：一2 %。

(2) 使用年限：每少5 年一1 %

(3) 房屋质量及装修：5 %。

3.心理因素

二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8 %左右。

买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道：

( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。

( 2 )通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产中介公司了解房屋价格

行情。

( 3 )货比三家，详细收集该地区的房屋资料，了解行情，争取议价。

二、 买房砍价

购买二手房事先会有对房价的心理预期，如果认为卖方要价过高，则需要砍

价。

知己知彼，方能到对方弱点。旧房由于长年磨损，质量下降，其价格很难

得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先充分了解房子的详细

情况，摸清弱点。比如，弄清楚该房上市多久，卖出去的原因，多少人出过价，

出价多少，卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否为分期付款二最好能弄清

卖主卖房的原因，必卖的期限，卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。

掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。

砍价时，要有根有据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，

迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打

击房主的自信心。

如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖

延时间，等接近必卖期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。也可以让自己

的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。

为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，

要坚持不到最后关头不应价的原则。

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如果是直接和卖主交易，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉

卖主买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人

插手牟利而故意拒不让价。

总之，买房砍价既要精明，又要合理。

三、 签订房屋买卖合同

房屋买卖合同是购买二手房的凭据，下面以买方委托中介参与购房为例介绍

所涉及的合同

1 .买方与中介方签订的居间合同买方寻求中介的目的是寻到合适的房源，

然后与卖主达成买卖房屋的协议。中介所起的作用是媒人的作用，最终是否成交，

还需要买卖双方的协商一致才行为此，买方与中介方签订的合同为居间合同。按

照 《 合同法 》 的规定，买卖双方的协议达成以后，中介方的任务即告完成，

买方要向中介方支付居间费，如果买卖双方的购房协议没有成立，则中介方无权

要求买方支付居间介绍费，但是在中介方居间的过程中付出的必要费用，还是可

以要求买方来支付的

2 .买方与卖方签订的房屋买卖合同。这可谓是买卖双方最重要的一份合同，

买卖双方的具体权利与义务，都应在这份合同中体现出来。因此，买卖双方在签

订此协议之前，要进行充分的协商，条款尽量详细、具体、明确，以便于合同能

够具有可操作性。此合同一般应包括以下主要条款：

( l )买卖双方的姓名、住所、联系为一法

( 2 )明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、

装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售等。

( 3 )涉及价款的问题。在合同中写明总房价，注明是一次胜付款、分期付款

还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件 。

( 4 )写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用，注意明确房屋交接

时应保持的状态。

( 5 )违约责任明确出现何种情况时即视为违约.违约金、定金、赔偿金的计算

与给付产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)。

( 6 )写明合同生效、中止、终止或解除条款。

( 7 )在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

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3 .买方与中介方签订的委托代理合同一般来讲，基于中介方的专业水平和经

验，买方都会将产权过户和物业交接等事项委托给中介力、理，买方图个省心，

当然买方会支付中介方一笔委托代理费用，双方就此可签订委托代理合同。

4 .担保合同。为了保证产权的安全过户和物业的安全交接，买方可要求中介

提供担保，双方可订立专门的担保合同。

其实，正常的二手房交易中，上述四种合同都签订的情况是很少见的大部分

情况是，有一份买卖双方的房屋买卖合同;有一份买方、卖方、中介方三方签订

的居间中保合同，居间中保合同的内容可将上述委托代理合同、居间合同、担保

合同的内容包括进去。

当然买卖双方还可以随时订立补充协议来对上述合同内容进行补充。

四、 房屋买卖合同中的细节提示

由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只

要在签订合同时稍加注意，大多能事先避免所以，仅仅知道二手房买卖合同的应

有条款项目还不够，对各项目下细节的了解更是多多益善。在签订二手房买卖合

同时，只要留心以下细节，就能让你有更多的安全保证。

1. 房屋的具体情况

目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋

实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比

如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以，出售房屋的面积应以现在的产权证

上注明的为准，其他面积不计在内。

2. 屋内设施的交验细节

买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业主常常口头向客户保证，

屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送。而到实

际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片狼藉，业主承诺的空调、

热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖与客户。其实这种纠纷的发生完全可

以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白

纸黑字在合同中加以注明。

3. 付款方式

在合同签订过程中，付款方式是必须要重点注意的一项要素。在付款方式的

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选择上可以标明：在签订合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给

业主或中介公司;在买卖双方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，

客户支付给业主百分之多少的房款(已付定金转为房款);若通过中介公司交易，则

可注明在办理立契过户手续前几个工作日，客户支付全部房款(已付定金转为房

款)给中介公司，中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。

另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日内

进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中介公司，这样能比较有效地规

范买卖双方的行为。

4. 交房时间

房屋交验在二手房买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订时，应当注

明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日.或是双方约定的其他时间;房屋交验

前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外双方的其他约定也需在合

同中注明。

5. 居间中保

为了省心、安全，许多客户会选择通过房产中介公司来代办过户手续。中介

公司除代办过户业务外，还推出居间中保服务所谓中保就是作为中间人能保证双

方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得

到全部交易房款房屋买卖如果是通过中介公司进行的，那么在居间中保合同中除

了需标明中介公司的权利外，还必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后

第几个工作日交付房款，款项交付方式.相关税费等。

6. 违约责任

最后，在合同中要标明各方的责任与义务，这样有利于避免纠纷的发生，如

违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。

五、二手房贷款操作流程

申请二手房贷款的条件及买、卖双方需提交的相关资料

(一)申请人条件：

申请二手房贷款的条件及买、卖双方需提交的相关资料

(一)申请人条件：

(1)年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效

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的居留身份证明;

(2)有稳定合法收入，有还款付息能力;

(3)借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物;

(4)所购二手房的产权明晰，符合北京市政府规定的可进入房地产市场流通

的条件;

(5)所购房屋不在拆迁公告范围内。

(二)申请二手房抵押贷款需提交的资料：

1.买卖双方提交的资料：

(1)买卖双方填写的《购房抵押贷款申请表》;

(2)买卖双方签订的《购房意向书》;

2.购房人(借款人)需提交的资料：

(1)收入证明;

(2)身份证和户口簿及婚姻状况证明;

(3)配偶身份证;

(4)若购房人为企业法人的，需提供法人营业执照、代表人证明书、公司章

程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料;

(5)若购房人无北京市常住户口，还需提供暂住证及北京市房地产交易中心

开具的证明文件。

3.售房人需提交的资料：

(1)售房人(含共有人)身份证、户口簿，或受委托人公证委托书和身份证;

(2)房屋共有人同意出售的书面文件;

(3)所售房屋的产权证明文件;

(4)若房屋已出租，需提供租户的证明文件及同意出售的文件;

(5)若售房人为企业法人，需提供有效的法人营业执照、代表人证明书等文

件。

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