专业调查-中国房产税的改革——以试点上海为例

本科生 社 会 调 查 报 告

（专 业 调 查 ）

题目：关于中国房产税改革的调查报告

——以试点上海为例

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浙江财经大学本科生专业调查

关于中国房产税改革的调查报告

——以试点上海为例

摘 要：一个国家房地产市场繁荣与否，对经济发展有着显著影响。在过去的十年

中，中国房价大部分时间都在持续上涨，尤其是一线城市例如北京、上海、深圳，房价

涨幅更加突出。为了防止房地产泡沫的破裂，政府出台了“房产税”制度，期望过热的

房地产市场能够得以冷却。本人于2016年8月至9月通过资料收集与分析，结合时下

经济资料，参考一些研究过中国房产税改革的学者观点，对中国房产税改革的绩效与未

来发展趋势，做一个简单的分析。

关键词：经济泡沫；房价过热；房产税改革；收效甚微

1 引 言

房地产市场的萧条或繁荣，往往反映出一个国家的经济发展状况，这是因为房地产

对于国家的经济，有着极大的影响。中国的房价在2004年至2013年这10年中涨幅十

分突出，有人称这样史无前例的现象为“史上最大的房地产泡沫”。为了防止房地产泡

沫的破裂，政府于2010年提出房产税改革，2011年年初在上海、重庆两地进行试点。

以阻止房价进一步泡沫化，试图冷却过热的房地产市场。

2 改革背景与原因

中国的房价在2004年至2013年中持续上涨，且涨幅与涨速越来越加大。从收集到

的这十年房价数据中，可以窥见一斑。2004年至2013年，全国名义房价上涨136%，实

际房价上涨84%。一线城市房价上涨尤其突出，如北京房价上涨303%，上海上涨219%，

深圳上涨457%。下图为2005年至2014年上海商品房成交均价走势图，能够看出，这十

年上海房价持续上涨，涨速惊人几乎超至三倍，由8000元/平涨达27000千元/平。即

使在2011年年初开始改革试点，2011年至2014年这三年间，房价涨势相比前七年有放

缓的迹象，但总体趋势仍是上涨。

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图1.1资料来源：腾讯房产上海站，何以轩

房产税改革的原因可以从外因与内因来讨论，下面用表格的方式来呈现：

表1.1：房产税改革的内因与外因

外因

1、社会经济结构日益完善，居民收入水平有所提高，房地产市场日益活跃。

2、改革有助于调节收入分配，缩小贫富差距，促进社会公平。

3、有助于引导居民购入合适面积的住房，合理消费。

内因

1、内外两套税制并存，导致纳税人税负不均。

原房产税同时对内资企业和个人与外资企业和外籍人员征税，但税率与依据不同。

2、税收收入增长缺乏弹性。

房产税和城市房地产税的计税依据与税率都是固定不变的，但实际很多城市房产原值与房产现行

值有较大差距。

3、税法本身规定不严密。

以税金为计税依据，向房屋产权所有人征税的，实践中对房屋转租问题，较难确认纳税人。

资料来源：腾讯网——律师房谈，自行整理

3 改革的具体内容

3.1 改革内容

表1.2：上海房产税改革具体内容

1、计税时间点：2011年1月28日起新购买的住房，以购房合同网上备案的日期为准。

2、计税范围：上海市行政区域

3、计税的征收对象：

本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量房和新

建商品房）。

非本市居民家庭在本市新购的住房。（居民家庭定义为：包括夫妻双方及其未成年子女）

4、计税税率：0.6%或0.4%（房屋单价超过上一年价格的两倍，即28426元/平，征收0.6%，未超过

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的部分征收0.4%）

5、征收面积：人均60平方米的免税面积。

6、计税公式：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积*新购住房单价*70%*税率

资料来源：百度百科

3.2 房产税改革之前后对比

表1.3：房产税改革之前后对比

内容 改革前 改革后

出台时间 1986年10月1日 2011年1月28日

征收范围 经营性住房 经营性住房、个人住房

征收对象 城市、县城、建制镇和工矿区 1、本市居民家庭在本市新购且

属于该居民家庭第二套及以上

的住房；

2、非本市居民家庭在本市新购

的住房。

税率 依房产余值计算的，税率1.2% 0.6%或0.4%

依房产租金收入计算的，税率

12%。

按年征收，分期缴纳 每年征收，一年申报一次。如卖征收方式

依照房产原值一次减除10%至扣除人均面积60平方米，依照计税方式

30%后的余额计算缴纳。 超出部分面积计算缴纳。

掉前一套变首套，以后可免交。

免税部分 1、国家机关、人民团体、军队人均拥有60平方米免税面积。

自用的房产；

2、由国家财政部门拨付事业经

费的单位自用的房产；

3、个人所有非经营性用的房产；

4、经财政部批准免税其他房产。

资料来源：自行归纳整理

4改革影响

房产税改革政策出台后，对于房地产市场有一些实际的好的改变，也有收效甚微的

地方，可以分别从投资需求、房地产市场价格、税收效果、调节收入分配这四个方面来

分析。

4.1 投资需求

短期方面，房产税改革政策对于价格高涨的房地产市场有着威慑的作用。长期方面，

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影响房地产的因素主要在于供求关系和预期，只是出台房产税改革政策并不能达到“一

劳永逸”的效果。控制过热的房价还是需要配合多方面的方法。

改革政策的推行，使得上海高端不动产出现了明显的交易量下降，价格趋于稳定，

有着很好的正面效应。而对于刚性需求住房的家庭影响不大。按照上海的试点方案居民

如果购买第二套住房，新增面积和已有面积总和如果超出人均60平方米，超出部分就

要交纳房产税。如果人均没有达到60平方米，真正的需求者会接着购买第二套住房。

4.2 房地产市场价格

从经济学理论看，房地产价格由供求关系决定。目前的上海房地产试点改革，主要

针对的是投资性需求，而不是刚性需求，需求弹性较大。房产税改革后，由于加大了住

房持有成本，总需求会减少。可以通过图1.2来做分析。

需求曲线D向左平移到D’,短期内如果供给刚性，房价均衡价格由P下降到P1，

房价的上涨一定程度上得到抑制。但是对于资金充裕的人，为了保值增值，房价虽然贵，

仍然会选择购买住房，即使不用于居住。

对于高档住房征税，使得高档住房的保有成本高于普通住房，导致高档住房的需求

量下降，开发商可能增加普通住房的供给，在需求曲线左移的同时，供给曲线也会从S

下降到S’,均衡价格会下降到P2。

图1.2资料来源：自行绘制

4.3 税收效果

从税收规模来看对税收体系影响较小。一方面，这次改革只针对税制中的房产税进

行改革，不涉及其他税种，是以改革的方式取消对居民所有房屋征税的免税优惠，将其

部分纳入，扩大原房产税的征收范围。其次，征收范围主要是居民范围中的投资自住房、

新购房和高档房，较少包括自住房、存量房和普通住房，含有多项免税措施，实际征收

范围狭小。

再次，对于税基的评估方法，虽然都规定在未来按照市场价值评估，但目前都按照

市场交易价格作为计税依据，使得本应该属于财产税的房产税，含有商品税的税收性质，

难以有效实现财产税的职能，也降低了房产税改革对房产税收制度的完善作用，因此，

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房产税的改革对于税收制度的影响有限。

从税收总体体量上看，我国房产税征收仍然处于试点起步阶段，房产税收入占比很

低，几乎可以忽略不计。以上海市为例，上海2012年房产税收入92.56亿元，占当年

财政收入3743.71亿元的比例为2.48%。对地方财政收入的贡献及其有限。从上海与重

庆两个试点城市效果来看，房产税征收效果不佳，远远低于预期。同国际相比，中国房

产税还有巨大的进步潜力和增长空间。

4.4 调节收入分配

上海市房产税通过对新购的第二套及以上住房征收房产税，是假设购房者为高收入

人。调节主要针对增量房，基本将存量房排除在外，这会产生税收调节收入不公平问

题。

实际上住房具有保值增值的功能，持有时间越长，收益越多。同时，能够在早期就

购买房产的人，多数比同期不能购买者富裕。因此对拥有投资性住房的人来说，持有存

量房者比持有增量房者更加富有。因此，目前的试点方法虽然让比普通人收入要高的

人税，却使最富有者不用交税，使得收入调节作用不能有效实现。

5总结与建议

房产税实施至今，对上海市高端不动产需求有抑制作用，而对于房地产价格尤其刚

性市场的作用不大，税收影响收效甚微，调节收入达不到预期效果。房产税改革有待进

一步完善。

为了更好实行大范围的房产税征收，应该进一步确定房产税的征收范围，汲取试点

城市的经验，更好促进税收公平。同时可以参考国外经验，将房产评估值作为计税依据，

以便更公正地反映出纳税人所持房屋的价值。

房产税征收方面，首先应该健全房地产信息登记制度，完善个人住房信息系统，方

便及时、全面的了解个人房产情况以及住房买卖动态，使得房产税的有效和公平征收得

以保障。有关部门之间也应加强信息的传递和管理，保持信息的及时与畅通。

通过纳税范围与住房信息的进一步明确，房产税改革才能更加完善，有助于未来在

全国范围内的推行与实施。

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参考文献

[1]房产税改革.百度百科

/link?url=H4QUJeSZFHCj5vkUo6bZAg_iM-k6Ezwdbv3t

xsDK-0mIZzpnykInPVwOTKEl5-ZH7_zxAuJIhmh8jGuTy_zvRa

[2]房产税改革.中文

/zh-tw/%E7%84%A1%E5%8D%B0%E8%89%AF%E5%93%81

[3]洪灏.为什么说中国房产地泡沫濒临破坏.中国证券网.[2014-5-20]

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[4]律师房谈.腾讯网.[2014-4-22]

/zt2015/lsft12/

[5]研究中心宏观经济与金融研究数据库.Wind数据库

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