2022年目前房地产税收管理中存在的问题及对策 我国税收体制存在的问题及对策建议

2022年目前房地产税收管理中存在的问题及对策 我国税收体制存在

的问题及对策建议

随着市场经济的不断进展，房地产业带着"XXX产业'美誉，日益成为我国经每平方米税负为62.39元(按售出面积计算)。根据房地产业现行税制，其营业税

济进展中重要的支柱性产业，也日益成为国家财政税收收入的重要来源。在过去及附加和土地增值税的综合税负率为6.5%(土地增值税按1%预征)，加上所得税

的一段时间里，由于社会投资增长过快、货币信贷增长偏快、金融风险逐步增大、等，企业税负率至少应在8.5%以上。另一方面，相当一部分纳税人税收法制观念

市场投机行为大幅度增加，从20**年6月份起至今，中央出台了一系列财政金融差，依法纳税意识淡薄，偷、欠税行为较为普遍。我市地税稽查系统在今年开展

措施，以到达抑制房地产市场投机行为，规避市场风险，进一步规范房地产市场房地产行业专项税务稽查中，共检查房地产开发企业78户，有问题的53户，占

有序进展的目的。作为中央房地产宏观调控"组合拳'之一的房地产税收政策，进所查户数的71.8%，查补税费1028万元。据调查，当前企业偷税手段繁多而且花

一步突出了房地产税收征管的公平效益原则，即通过加强房地产税源管理，削减样不断翻新,一些不法开发商往往以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不

税收流失，到达全局宏观调控、财政税收增长、竞争环境公平，社会和谐进展的按真实的交易价格签订合同，税务机关面对这种双方合谋的不法行为，往往因为

效益最大化目标。基于此，本文从分析当前房地产税源管理的现状和存在的问题取证困难而束手无策，无法对不法开发商进行查处。

入手，在现有的税源管理措施的基础上，提出了一些进一步加强房地产税源管理 再说问题,当前房地产税源管理主要存在以下几个方面的问题:

的对策。 首先，漏征漏管现象较为严重。一些从事房地产税源管理的税管员喜爱"坐

一、房地产税收管理的现状及问题 等'、"坐看'的工作方式。对现有的纳税人，在办公室坐等纳税人送税上门，或

国家税务总局《关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2021]89号)等一者下户简洁看看纳税人账面数据或申报数据，催催税款，对经营状况不做调查，

系列文件出台后，各地税务机关普遍加强了房地产税源管理，有效地堵塞了房地对申报数据的真实性不加核实;对新增的纳税人，则坐等纳税人上门办理税务登

产行业税收流失漏洞。但是从目前整个房地产行业的税收征管现状来看，房地产记，下户时发觉纳税人不在，发份限期改正通知书即可，纳税人来不来办理纳税

行业存在"税负偏低、偷欠税多'的现象，税务机关的税源管理则存"监管失控、手续则留到以后再说，至于那些隐藏的纳税人，像是户籍管理中的"黑户'和"超

管理偏松'的问题。 生游击队'，因为平日他们就在与税管员玩捉迷藏，所以就更不知道什么时候才

先说现象，一方面房地产行业税负明显偏低。以我市某区为例，从宏观税负能纳入正常的税源管理轨道了。因此，"坐等'、"坐看'在客观上造成了漏征税款

方面分析，该区20**年度房地产企业开发投资完成额为18141万元，实际入库房的事实。

地产税收868万元，行业税负率为4.78%;从微观上分析，以某房地产开发企业为 其次，税源监控不严。税务机关对房地产企业财务监管的重点是销售收入确

第 1 页

例，该企业开发的某商务楼项目，总建筑面积10236m2，实际售出面积8475m2，

账面销售收入为9923587元，实际申报入库地方各税528768元，税负率为5.32%，

实定和本钱费用的开支，其准时性和真实性直接影响到纳税义务确实定实现。但理的要求。同时税收执法风险尚未引起足够重视，对不征、少征税款现象缺乏制

是在税源管理中，税务机关往往偏重于表象管理，强调纳税申报和税款入库的准度约束;对纳税人税基管理缺乏有效的制度手段，对纳税人违章违法行为惩罚不

时性，而不注重对其财务核算和资金链条的监管状态，对企业明显的财务信息核严，没有树立税法应有的刚性。

算失真现象因畏其难而不追查缘由，加之一些纳税人实行隐瞒收入等手段，有意 二、房地产税源管理的对策

将税基置于税务机关监控范围之外，致使我们的税基管理和税源监控停在外表， 依据税源管理理论，有效管理税源，掌握税收收入的"跑、冒、滴、漏'，堵

形同虚设。 塞税收漏征漏管是税源管理的一项基本任务，也是新时期税收公平效益原则的具

再次，税源管理职责错位。据不完全统计，税管员每户需要收集、整理的征体表达。为了应对上述税源管理中存在的问题，我们应当以掌握税收流失为主要

管资料就多达46项，日常工作中相当一部分时间花在收集资料和填表报数等事目标，在现有的税源管理措施的基础上，创新管理措施，完善管理制度，内外结

务性工作上，没有足够的时间对税源进行实地监控管理。由于一些纳税人主动申合，加强税源管理，到达落实国家调控政策、税收收入增长、竞争环境公平，社

报意识差，或嫌税务机关报送资料频繁，干脆不报资料，很多税管员为了应付考会和谐进展的目的。

核，到达征管资料完好性的要求，只得主动要求企业报送虚假的资料，有的甚至 首先，要强化税源户籍管理，削减税收漏征漏管现象。地税部门要主动与相

干脆直接叫纳税人报送空白资料，待检查时自行代替纳税人申报签字。税管员税关部门加强协作，准时把握纳税人各种登记信息，提倡将多个部门把握的信息，

源管理职责的错位，直接导致了对纳税人税源管理的力度弱化。 整合形成多部门综合运用的户籍信息沟通平台。地税机关要依据户籍信息平台，

最终，税源管理手段落后。由于种种缘由，地税部门与国税、公安、工商、建立税源分布电子地图和纳税人电子档案，使税管员定期索图普查工作目标更为

建设、房产、国土等部门的协作关系始终没有很好地建立起来，其中一个重要缘明确。税管员要转变"坐等'、"坐看'的工作方式，要深入实地，走出去扎扎实实

由是缺乏信息沟通平台，部门信息不能得到准时、有效的利用。在地税机关内部，地工作，把握第一手资料，变被动接受税源信息为主动出击掌控税源信息。

综合软件中的税源监控模块功能不全，偏重于静态数据分析，对最重要的基础数 其次，要强化税源监控措施，削减税收漏征漏管现象。地税机关要争取银行、

据――财务信息数据没有进行录入、分析和处理，从而无法通过计算机对税源进房产、规划、国土等有关部门协作，建立有效的协税护税网络，严把涉税交易关

行动态管理。 口和纳税人资金的运行链条。对纳税人的涉税信息，税管员要把好调查核实关，

五是税源管理制度不严。对地税机关而言，由于收入任务的压力，重税款征将纳税人财务信息的完好性和真实性作为税源监控的重点，实行纳税评估、计算

收、轻税源管理的现象依旧存在，因此没有给予税源管理明确的地位，税收管理机数据分析等现代化技术手段，对纳税人进行有效的动态监控。面对纳税人花样

员制度也未得到很好的落实，导致税源管理职责不明确，制度建设跟不上税源管繁多、日益翻新的偷逃税手段，税管员要多走、多看、多访、多问、多想，全方

第 2 页

位把握纳税人真实的税基信息。对纳税人计税根据明显偏低的，要严格根据税法规避税收执法风险;三是要转变考核观念和方式方法，使考核真正成为绩效考核，

规定从高进行核定，对纳税人不真实的财务信息，要坚决说"不'，要不畏其难而对房产开发项目按开盘公布的销售价格，设置税负率考核指标，把税负率作为衡

查之，遇到纳税人签订假合同、隐瞒收入和资金链等不法行为时，更要有一股不量纳税人申报纳税是否完好、真实的标准，并作为税源管理工作绩效的重要指标

查到底誓不休的劲头，有力地维护税基的完好性和精确性。 进行考核。

再次，要强化税务稽查手段，削减税收漏征漏管现象。作为专司偷、逃、骗、 房地产行业税收管理中存在的主要问题

抗税等不法查处的机关，税务稽查被称为堵塞税收流失漏洞的最终一道"闸门'。 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政

针对房地产行业税负率偏低的现状及偷漏税现象普遍的现实，税务稽查部门要充府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招

分发挥自身职能作用，将房地产行业作为列查重点，以税款应收尽收为工作目标，商引资企业，在税收方面享有优惠、得到"照看'理所应当;部分房地产开发企业

严格根据《税务稽查操作规程》查办案件。在案件稽查中，要彻底转变过去那种对自己的纳税义务和有关税收政策不清晰，特殊是对预收房款、以房抵顶工程款、

就账查账的稽查方法，克服困难，将证据采集作为重中之重，从房地产购置方、代收款项等特别税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企

房产交易管理部门、银行信贷部门等多种渠道查、获取房地产交易的真实信息业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企

和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，削减漏征漏管现象，与税源管理业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记

部门共同筑成税源监管的坚实防线。 手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手

最终，要突出以人为本，强化内部制度管理，消除人为的税收漏征漏管因素。续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企

管理是一切组织的根本，而人是组织中最基本的组成元素，抛开人的因素谈管理，业仍在催办过程中。2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。

只能是空谈。税源管理是一种冗杂系统的组织管理形式，同样离不开人的因素，帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采纳预收

地税机关要从人这一根本出发，加强内部制度建设。一是要加强税管员的教育培售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至

训，提高税管员政治业务素养和执法风险防范意识。实践证明，假如执行者素养无账可查。三是虚列本钱。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不

低，制度再好也无法落实到位，税源管理的目标也将无法到达，由此产生的不征、准时，本钱核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍旧按收付实现制

少征税款也会形成执法风险如影随行;二是要坚决落实《税收管理员制度》，明确即对本钱实行支付多少，就列支多少;对未售房面积，收入未转但本钱已提前列

税管员税源管理的职责和工作目标，尽量削减税管员烦琐的事务性工作，使其有支，造成收入、本钱不配比，因此无法核实其真实本钱，也就无法真实反映企业

足够的精力从事税源管理工作，同时要健全监督机制，合理授权，加强执法监督，盈亏状况。有的按估计数开具收款收据入帐，造成本钱虚增，同时存在大量的不

第 3 页

合法凭证或没有取得凭证。

第 4 页