刘安琪与中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

刘安琪与中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司物业服

务合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】内蒙古自治区包头市中级人民法院

【审理法院】内蒙古自治区包头市中级人民法院

【审结日期】2020.06.03

【案件字号】(2020)内02民终981号

【审理程序】二审

【审理法官】吴钢魏晓燕董婷婷

【审理法官】吴钢魏晓燕董婷婷

【文书类型】判决书

【当事人】刘安琪;中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司

【当事人】刘安琪中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司

【当事人-个人】刘安琪

【当事人-公司】中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司

【代理律师/律所】刘秉权内蒙古恩照律师事务所;弓潇榕内蒙古恩照律师事务所;张瑾北京友

恒律师事务所

【代理律师/律所】刘秉权内蒙古恩照律师事务所弓潇榕内蒙古恩照律师事务所张瑾北京友恒

律师事务所

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【代理律师】刘秉权弓潇榕张瑾

【代理律所】内蒙古恩照律师事务所北京友恒律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【字号名称】民终字

【原告】刘安琪

【被告】中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司

【本院观点】本案的争议焦点有两个，一是双方当事人是否存在物业服务合同关系；二是中

冶物业应否承担向刘安琪退款的民事责任。

【权责关键词】无效恶意串通撤销代理不当得利合同质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重

审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为：本案的争议焦点有两个，一是双方当事人是否存在物业服务合同关

系；二是中冶物业应否承担向刘安琪退款的民事责任。 一、关于双方当事人是否存在物

业服务合同关系的问题。首先，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘

物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的

规定，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利

义务所达成的协议。案涉《前期物业管理服务协议》是业主刘安琪与中冶物业签订的，显然

不属于《物业管理条例》规定的建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。其次，

根据本案及关联诉讼案件已查明的事实，即中冶物业从2016年9月30日起至今一直向本案

所涉物业小区提供物业管理服务的事实，本院确认双方当事人之间已形成事实上的物业服务

合同关系。况且，从案涉《前期物业管理服务协议》的内容看，协议双方约定的基本合同权

利义务是中冶物业提供物业服务、刘安琪支付物业服务费，该内容符合物业服务合同的特

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征。第三，中冶物业进驻小区是否经过相关行政管理部门备案，属于行政管理范畴，不影响

本案双方当事人之间物业服务合同关系的效力。 综上，双方当事人之间的法律关系性质

名为前期物业服务合同，实为业主与物业公司之间的物业服务合同，并非不当得利。刘安琪

提出的其与中冶物业之间不存在物业服务合同关系、本案事实构成不当得利的上诉理由不能

成立。刘安琪提出的因中冶物业未经招投标和备案程序，《前期物业服务协议》无效的上诉

主张，依据不足不能成立。 二、关于中冶物业应否承担向刘安琪退款的民事责任的问

题。首先，一审判决驳回刘安琪要求中冶物业返还物业费、垃圾清运费的诉讼请求的判决理

由正确，本院予以确认。开发商与均豪物业公司之间的纠纷对本案并无影响。其次，因刘安

琪与中冶物业就装修事项另行签订了《装修管理协议》，装修押金如何退还，刘安琪应按该

协议约定另行解决。 综上所述，刘安琪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正

确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）

项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘安琪负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 03:22:10

【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年8月2日，包头中冶正盛置业有限责任公司与

中冶物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由中冶物业为中冶世家水晶城小区

提供前期物业服务。2016年11月16日，刘安琪接收了其从包头中冶正盛置业有限责任公司

处购买的位于包头市××区房屋，并于当日向中冶物业缴纳了2016年9月30日至2017年9

月30日的物业管理费2007.12元、垃圾清运费501.78元、装修押金4000元。刘安琪收房当

日，与中冶物业签订《中冶世家水晶城小区室内装饰装修管理服务协议书》、《关于禁止改

变采暖方式的三方协议书》，并向中冶物业出具《业主装修承诺书》、《中冶置业集团物业

服务有限公司包头分公司装修申请表》。自涉案房屋交付之日起至今，一直由中冶物业向涉

案房屋提供包括垃圾清运在内的物业管理服务。

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【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点为本案案由应如何确定、中冶物业应否向刘

安琪返还相关款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，从刘安琪收房之

日起，一直由中冶物业向刘安琪提供物业管理服务，由刘安琪向中冶物业缴纳物业费等相关

费用，故本案案由应确定为物业服务合同纠纷。刘安琪以双方并未建立物业服务合同关系为

由，要求按照不当得利审理本案，缺乏事实及法律依据。二、关于中冶物业应否向刘安琪返

还物业管理费及利息、垃圾清运费及利息的问题，因中冶物业已经提供了包括垃圾清运在内

的物业管理服务，故刘安琪的诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于刘安琪要求中

冶物业返还装修押金的诉讼请求，刘安琪可待其将装修完毕的相关情况向中冶物业申请验收

后另行主张。

【二审上诉人诉称】综上所述，刘安琪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，本

院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规

定，判决如下：

刘安琪与中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区包头市中级人民法院

民事判决书

(2020)内02民终981号

上诉人（一审原告）：刘安琪。

委托诉讼代理人：刘秉权，内蒙古恩照律师事务所律师。

委托诉讼代理人：弓潇榕，内蒙古恩照律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司。

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负责人：张孝永。

委托诉讼代理人：张瑾，北京友恒律师事务所律师。

上诉人刘安琪因与被上诉人中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司（以下简

称中冶物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院

（2019）内0203民初6963号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议

庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘安琪的委托诉讼代理人刘秉权、弓潇榕、被上诉人

中冶物业的委托诉讼代理人张瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘安琪向本院提出诉讼请求：1.判令中冶物业立即向刘安琪返还2016年9月30

日至2017年9月30日的物业管理费2007.12元及利息282.69元，合计2289.81元；2.

判令中冶物业立即向刘安琪返还于2016年11月16日收取刘安琪的装修押金4000元及

利息538.56元，合计4538.56元；3.判令中冶物业立即向刘安琪返还于2016年11月16

日收取刘安琪的垃圾清运费501.78元及利息67.56元，合计569.34元；第1、2、3项

金额共计7397.71元（第1、2、3项利息均暂计算至2019年9月2日）；4.判令中冶物

业支付以上三项费用从2019年9月3日起至付清之日止的利息，按照月息2分计算；5.

判令中冶物业承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年8月2日，包头中冶正盛置业有限责任公司与中冶物业包头

分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由中冶物业为中冶世家水晶城小区提供前期

物业服务。2016年11月16日，刘安琪接收了其从包头中冶正盛置业有限责任公司处购

买的位于包头市××区房屋，并于当日向中冶物业缴纳了2016年9月30日至2017年9

月30日的物业管理费2007.12元、垃圾清运费501.78元、装修押金4000元。刘安琪收

房当日，与中冶物业签订《中冶世家水晶城小区室内装饰装修管理服务协议书》、《关

于禁止改变采暖方式的三方协议书》，并向中冶物业出具《业主装修承诺书》、《中冶

置业集团物业服务有限公司包头分公司装修申请表》。自涉案房屋交付之日起至今，一

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直由中冶物业向涉案房屋提供包括垃圾清运在内的物业管理服务。

一审法院认为，本案争议焦点为本案案由应如何确定、中冶物业应否向刘安琪返还相关

款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，从刘安琪收房之日起，一

直由中冶物业向刘安琪提供物业管理服务，由刘安琪向中冶物业缴纳物业费等相关费

用，故本案案由应确定为物业服务合同纠纷。刘安琪以双方并未建立物业服务合同关系

为由，要求按照不当得利审理本案，缺乏事实及法律依据。二、关于中冶物业应否向刘

安琪返还物业管理费及利息、垃圾清运费及利息的问题，因中冶物业已经提供了包括垃

圾清运在内的物业管理服务，故刘安琪的诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关

于刘安琪要求中冶物业返还装修押金的诉讼请求，刘安琪可待其将装修完毕的相关情况

向中冶物业申请验收后另行主张。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼

法》第六十四条规定，判决：驳回刘安琪的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预

交），由刘安琪负担。

二审庭审中，刘安琪向本院提交北京市均豪物业管理股份有限公司包头分公司

《均豪物业非自愿退出中冶世家水晶城的声明》1份。拟证明在案涉小区开发商通过诉讼

解除其与均豪物业签订的《前期物业服务合同》之前，均豪物业是案涉小区真正的物业

公司，中冶物业无权收取相关费用。中冶物业与开发商恶意串通，强迫均豪物业退出水

晶城小区。

中冶物业质证称，对该证据的真实性无法核实，证明目的不予认可，声明内容并

非事实。

二审经审理查明:一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。

另查明：2016年11月16日，刘安琪与中冶物业签订《装修管理协议》一份，双

方在该协议中明确约定了刘安琪装修房屋时应遵守的规定、履行的合同义务及装修保证

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金的退还条件。

又查明：本案存在其他关联诉讼案件，即本案所涉物业小区的其他业主对中冶物

业亦提起与本案同类的诉讼（具体诉讼案件案号详见附件二）

本院认为：本案的争议焦点有两个，一是双方当事人是否存在物业服务合同关系；二是

中冶物业应否承担向刘安琪退款的民事责任。

一、关于双方当事人是否存在物业服务合同关系的问题。首先，根据《物业管理

条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务

企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务合同是指物业建设

单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。案涉《前期物

业管理服务协议》是业主刘安琪与中冶物业签订的，显然不属于《物业管理条例》规定

的建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。其次，根据本案及关联诉讼案件

已查明的事实，即中冶物业从2016年9月30日起至今一直向本案所涉物业小区提供物

业管理服务的事实，本院确认双方当事人之间已形成事实上的物业服务合同关系。况

且，从案涉《前期物业管理服务协议》的内容看，协议双方约定的基本合同权利义务是

中冶物业提供物业服务、刘安琪支付物业服务费，该内容符合物业服务合同的特征。第

三，中冶物业进驻小区是否经过相关行政管理部门备案，属于行政管理范畴，不影响本

案双方当事人之间物业服务合同关系的效力。

综上，双方当事人之间的法律关系性质名为前期物业服务合同，实为业主与物业

公司之间的物业服务合同，并非不当得利。刘安琪提出的其与中冶物业之间不存在物业

服务合同关系、本案事实构成不当得利的上诉理由不能成立。刘安琪提出的因中冶物业

未经招投标和备案程序，《前期物业服务协议》无效的上诉主张，依据不足不能成立。

二、关于中冶物业应否承担向刘安琪退款的民事责任的问题。首先，一审判决驳

回刘安琪要求中冶物业返还物业费、垃圾清运费的诉讼请求的判决理由正确，本院予以

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确认。开发商与均豪物业公司之间的纠纷对本案并无影响。其次，因刘安琪与中冶物业

就装修事项另行签订了《装修管理协议》，装修押金如何退还，刘安琪应按该协议约定

另行解决。

综上所述，刘安琪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，本院依法予以维

持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如

下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人刘安琪负担。

本判决为终审判决。

审判长 吴钢

审判员 魏晓燕

审判员 董婷婷

二〇二〇年六月三日

法官助理 侯 丽

书记员 常慧青

附本案适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维

持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、

撤销或者变更；

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（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查

清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，

发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得

再次发回重审。

附件二本案关联诉讼案件案号明细

1、（2020）内02民终775号；

2、（2020）内02民终776号；

3、（2020）内02民终778号；

4、（2020）内02民终779号；

5、（2020）内02民终780号；

6、（2020）内02民终782号；

7、（2020）内02民终784号；

8、（2020）内02民终785号；

9、（2020）内02民终786号；

10、（2020）内02民终787号；

11、（2020）内02民终823号；

12、（2020）内02民终841号；

13、（2020）内02民终843号；

14、（2020）内02民终844号；

15、（2020）内02民终846号；

16、（2020）内02民终847号；

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17、（2020）内02民终851号；

18、（2020）内02民终859号；

19、（2020）内02民终967号；

20、（2020）内02民终972号；

21、（2020）内02民终975号；

22、（2020）内02民终979号；

23、（2020）内02民终980号；

24、（2020）内02民终774号；

25、（2020）内02民终982号；

26、（2020）内02民终983号；

27、（2020）内02民终984号；

28、（2020）内02民终985号；

29、（2020）内02民终987号；

30、（2020）内02民终989号；

31、（2020）内02民终990号；

32、（2020）内02民终991号；

33、（2020）内02民终992号。

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