认购协议书签订后退房怎么办？

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认购协议书签订后退房怎么办？

一般在认购协议中都写明了相关退房的条款，符合条款的可以按

照程序解除协议退房，得到应有的赔偿，出现特别情况的，双方

不能达成统一退房意见可以通过诉讼解决，由法院的判决更能合

法的保护双方的利益。

有了房子在城市生活才稳定，选择合适的房子到开发商签

订购房协议，还会交付定金等，协议的内容要看好，写明双方的

义务责任，出现问题解除合同的情况要考虑到位，认购协议书签

订后退房要怎么办，对这个问题做了一些介绍。

一、认购协议书签订后退房怎么办？

从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主

要包括约定条件与法定条件两种。

1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以

退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求

退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不

符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权

证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约

定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者

在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退房，一般都

会得到法院的支持。

2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当

理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。总之，

综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：

(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇

到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商

交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，

开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟

得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通

知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与

开发商解除购房合同，要求开发商退房。

(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在

规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以

要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取

得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许

可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属

于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在

起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效

的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发

商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还

给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售

许可证的情形。

(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求

退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的

直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是

购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房

合同无效的常见情形有：

①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其

他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机

关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实

际中法院支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故

意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者

应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。

(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、

空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根

据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应

当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开

发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、

设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺

寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量

或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起

10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日

内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内

未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价

款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受

人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同

意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划

的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购

房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，

并且支付利息。

(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合

同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在

购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷

款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果

开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能

取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《关

于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第

23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付

款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品

房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔

偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷

款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求

解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返

还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷

款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除

购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付

的购房款及利息予以返还。

(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。

根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的

期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退

房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些

房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有

发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权

证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约

责任。

(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人

民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

解释》第14条第(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买

受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受

人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积

误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照约定的价

格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有

权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在

3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积

误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据

上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的

暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求

退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要

求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实

践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退

房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何

况是在房价上涨幅度较大的时期。

(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交

付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构

质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，

但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的

情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案

表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购

房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。

(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者

可以选择退房。根据《关于审理商品房买卖合同纠

纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房

屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿

损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重

影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权

要求开发商赔偿其经济损失，其向法院提起的诉讼请求也会得到

支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，

主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影

响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的

情况等。

(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给

第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房

屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售

给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，

并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。

一般在认购协议中都写明了相关退房的条款，符合条款的可

以按照程序解除协议退房，得到应有的赔偿，出现特别情况的，

双方不能达成统一退房意见可以通过诉讼解决，由法院的判决更

能合法的保护双方的利益。