谢龙飞、东莞市东城房地产开发公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

谢龙飞、东莞市东城房地产开发公司等商品房预售合同纠纷

民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷商品房预

售合同纠纷

【审理法院】广东省东莞市中级人民法院

【审理法院】广东省东莞市中级人民法院

【审结日期】2021.03.30

【案件字号】(2021)粤19民终306号

【审理程序】二审

【审理法官】卢健如徐华毅胡文轩

【文书类型】判决书

【当事人】谢龙飞;东莞市东城房地产开发公司;东莞市嘉宏集团有限公司

【当事人】谢龙飞东莞市东城房地产开发公司东莞市嘉宏集团有限公司

【当事人-个人】谢龙飞

【当事人-公司】东莞市东城房地产开发公司东莞市嘉宏集团有限公司

【代理律师/律所】侯双龙北京市东元(广州)律师事务所

【代理律师/律所】侯双龙北京市东元(广州)律师事务所

【代理律师】侯双龙

【代理律所】北京市东元(广州)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【终审结果】二审维持原判

【原告】谢龙飞

【被告】东莞市东城房地产开发公司;东莞市嘉宏集团有限公司

【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷案件。

【权责关键词】违约金过错支付违约金合同约定证明诉讼请求维持原判执行

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【更新时间】2021-12-19 01:20:53

谢龙飞、东莞市东城房地产开发公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省东莞市中级人民法院

民事判决书

(2021)粤19民终306号

当事人 上诉人(一审原告)：谢龙飞。

委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元(广州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗可丹，北京市东元(广州)律师事务所辅助人员。

被上诉人(一审被告)：东莞市东城房地产开发公司，住所地：广东省东莞市东城

街道东城路东城段56号1号1号楼304室，统一社会信用代码：914419。

法定代表人：叶勇，该公司经理。

被上诉人(一审被告)：东莞市嘉宏集团有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇

东江大道石龙段东1号嘉宏大厦1栋402室，统一社会信用代码：

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914419E。

法定代表人：方桂萍，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：卢笑琼。

委托诉讼代理人：周玉媚。

审理经过 上诉人谢龙飞因与被上诉人东莞市东城房地产开发公司(以下简称东城

房地产公司)、东莞市嘉宏集团有限公司(以下简称嘉宏公司)商品房预售合同纠纷一案，

不服广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初17153号民事判决，向本院提起上

诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原告诉称 谢龙飞向一审法院提起诉讼，请求判令：1.东城房地产公司、嘉宏公司

按房价款总额每日万分之一，从办证期限届满次日开始计算至为谢龙飞办妥不动产权证

并交付不动产权证之日止，向谢龙飞支付违约金；2.东城房地产公司、嘉宏公司按房屋

现状即不拆除空中花园搭建或拆窗办理不动产权证；3.东城房地产公司、嘉宏公司赔偿

谢龙飞不能办证的损失49985元。一审案件受理费549.81元，已由谢龙飞预交，由谢龙

飞负担。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民

共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回谢龙飞的诉讼请

求。

一审法院查明 一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院(2020)

粤1971民初17153号民事判决书。

上诉人谢龙飞向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.判决东城房地产公

司、嘉宏公司按房价款总额每日万分之一，从办证期限届满次日开始计算至为谢龙飞办

妥不动产权证并交付不动产权证之日止，向谢龙飞支付违约金；3.东城房地产公司、嘉

宏公司按房屋现状即不拆除空中花园搭建或拆窗办理不动产权证；4.东城房地产公司、

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嘉宏公司赔偿谢龙飞不能办证的损失49985元；5.一审、二审诉讼费由东城房地产公

司、嘉宏公司承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误，具体如下：(一)

一审判决认定事实不清，一审法院认为不能办理不动产权证的原因是谢龙飞不配合整

改，但是同楼盘因相同事由诉讼的部分房屋，已按现状(未整改)办理房屋不动产权证，

故无法办理不动产权证并非谢龙飞不配合整改所致。(二)东城房地产公司、嘉宏公司未

办妥房屋初始登记手续，导致案涉房屋未办妥不动产权证，该违约责任应由东城房地产

公司、嘉宏公司承担。根据东莞市不动产登记中心11月2日复函，案涉房屋未办理初始

登记，前述按现状取得不动产权证的房屋，也是基于东城房地产公司、嘉宏公司为其办

妥了房屋所有权初始登记。(三)案涉房屋现状与东城房地产公司、嘉宏公司交付时一

致，由于东城房地产公司、嘉宏公司违反规划导致案涉房屋无法办理不动产权证，即使

需要谢龙飞配合整改，才能办妥不动产权证，也应当由东城房地产公司、嘉宏公司承担

违约责任，赔偿谢龙飞损失。根据东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初29879—30105

号民事判决书认定的事实“案涉商品房存在空中花园改建为封闭状态的情况。对于该改

建行为，被告虽然否认是其实施，但是根据原告提交的宣传单，被告在销售房屋过程

中，以‘+1户型’对外宣传……案涉房屋空中花园搭建不可能为原告实施，而应认定为

被告实施”，即案涉房屋空中花园搭建是由东城房地产公司、嘉宏公司实施，因此即使

需要谢龙飞配合整改才能办妥房产证，但是拆除搭建的整改必然会影响谢龙飞对房屋的

使用，东城房地产公司、嘉宏公司应当赔偿。(三)房屋交付时已经是房屋现状即空中花

园已经封闭。无任何证据证明谢龙飞配合拆除空中花园改建后即可办证，一审法院多次

发函到政府部门咨询得到回复也仅是房屋与规划不符，并未说明拆除空中花园后即可办

证。(四)同楼盘包括一审同时起诉的部分房屋按房屋现状办妥了房产证，说明拆除空中

花园并非办证的前提条件。即使必须拆除空中花园改建才能办证，由于该改建是嘉宏公

司实施的，案涉房屋业主已经入住装修，采购家具家私，如果拆除该装修家具家私将毁

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损，必然导致谢龙飞损失。(五)通过文书检索，广东省相类似的案例即房屋存在改建导

致无法办证也包括了与本案类似封闭露台开放阳台等生效判决的结果是无论改建是由何

方实施，均不能免除开发商向业主承担逾期办证违约责任。

二审被上诉人辩称 被上诉人嘉宏公司向本院答辩称：(一)嘉宏公司已经积极履行

合同约定协助办证义务，不存在违约行为，购房者要求支付迟延办证违约金的请求没有

事实和法律依据。购房者拒绝拆除违法搭建物，导致无法办证，相应损失应由其承担。

根据《商品房买卖合同(预售)》附件十第11条约定，出卖人对买受人办理产权登记仅有

协助义务，在该商品房具备办理权属登记时为买受人办理证书的必要资料即可认定出卖

人在本合同第20条义务已经完成。根据嘉宏公司提交的不动产受理凭证可知，嘉宏公司

在合同约定的时间内提交了相关的资料到不动产登记中心，已积极履行相关义务，其义

务已经履行完毕。案涉房屋未能办证系因不动产主管部门对房屋现场勘查后发现与规划

不符合，认为不符合办证条件需要解决后才能办理。(二)不论嘉宏公司是否存在违约，

购房者主张违约金没有事实和法律依据。应依据《商品房买卖合同补充协议》第11条第

6项约定：以不超过买方已经付合同总价款千分之一为限。(三)因购房者拒绝拆除违建部

分导致房屋未能在合同约定的时间内办理房产证，该事实一审中已经查明。不动产中心

2019年3月发布的公告可见该事实，且嘉宏公司在获悉该情况后已经积极多次通知购房

者拆除。案涉楼盘部分业主在拆除与规划不符的部分后已经取得房产证，印证需拆除才

能办证的事实。(四)因购房者拒不整改导致无法办证，不应由嘉宏公司承担相应的违约

责任及损失，案涉房屋存在各种改建搭建情形且拒绝拆除才是不能办证的原因。案涉房

屋已经实际收楼并占有使用房屋，购房者并没有实际损失，嘉宏公司不存在过错，因此

不应承担责任。(五)对于部分业主在购房者诉讼前未拆除就办理房产证，是因后期不动

产登记政策变化的客观原因导致。但是对于案涉房屋，不动产登记中心已在2019年3月

发布公告明确需房屋现状与规划相符才能办证。

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被上诉人东城房地产公司未向本院提交答辩意见。

二审过程中，谢龙飞提供《嘉宏锦园拆除空中花园窗户以及修复成本》，以此证

明若空中花园拆除清单中的家具，设施将受损，导致业主损失，并申请现场勘查以确定

其损失。嘉宏公司认为没有现场勘查的必要性，认为空中花园的封闭并非其所为，嘉宏

公司已经按照买卖合同对房屋进行交付，买卖合同所附房屋平面图中的空中花园没有封

窗，该空中花园的封闭是业主方收楼后自行加建。不动产登记中心提出房屋现状与规划

不符，不仅指空中花园封闭还包括了厨房和入户门违建等情形。

本院查明 本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民

事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行

审查。围绕谢龙飞提起的上诉及嘉宏公司的答辩，本案二审的争议焦点为：嘉宏公司、

东城房地产公司应否支付逾期办证违约金。就此，本院分析如下：

《商品房买卖合同(预售)》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法

律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同约定行使权利，履行义务。

根据案涉《商品房买卖合同(预售)》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人

未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应支付逾期办证违约

金，若因买受人原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不

承担责任。2019年3月13日，东莞市不动产登记中心发布的《关于东城嘉宏锦园1-4、

13、14、16、20、22、25、30、31、32、35、36、39、42、43、45、47幢办理房屋所有

权首次登记的公告》中写明“经东城房管所现场查看，发现其中370户存在房屋现状与

规划不相符的情况。由于违反相关规定，登记部分暂不予受理370户的首次登记，待相

关问题解决后才能办理登记手续。”同时将可受理的132户房号进行公告。由此可知，

案涉商品房属于公告所涉的楼幢，但并不属于可以办理首次登记的范围，而未能办理登

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记的原因则是在于案涉房屋现状与规划用途不相符合。2019年4月28日，嘉宏公司在案

涉小区发布公告，告知了具体的整改方式，并表示愿意配合整改，并向购房者寄出《拆

除改建通知书》。

购房者主张因开发商交付的+1户型导致无法办证，即便开发商交付的房屋如业

主所称，但根据合同约定，逾期办证违约金的支付系以逾期(交付之日起730日)为前

提，从前述公告可知办证的障碍明确以及公告具体整改措施的时间均在上述合同条款约

定的730日内。由于此时案涉房屋已经交付给购房者，房屋处于购房者的控制之下，在

不动产登记部门已经明确需要整改的情况下，作为房屋的业主和实际的控制者，应积极

作为，采取措施将房屋整改至可办证的情况，现购房者一方面未积极消除办证障碍，另

一方面主张逾期办证违约金，没有依据。根据案涉《商品房买卖合同(预售)》第二十条

的约定，嘉宏公司无需支付逾期办证违约金。另外，由于不动产登记机关已经明确了待

房屋现状与规划不符的问题解决后才能办理登记手续，购房者上诉提出的其他房屋的办

证情况，与本案无直接关联。

承上所述，不动产登记中心对案涉房屋所有权不予首次登记是因房屋现状与规划

不符，且购房者收楼后未能积极作为采取措施将房屋整改至可办证的情况，因此对于购

房者提出嘉宏公司和东城房地产公司按房屋现状办理不动产权证和赔偿不能办证的损失

主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由此，购房者二审中申请现场勘查缺乏必要

性，本院不予准许。

二审上诉人诉称 综上所述，上诉人谢龙飞的上诉请求于法无据，本院予以驳回。

一审判决适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七

十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1099.62元，由谢龙飞负担(已预交)。

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本判决为终审判决。

落款

审判长 卢健如

审判员 徐华毅

审判员 胡文轩

二〇二一年三月三十日

书记员 熊义珍

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