新版《不动产权证书》

新版《不动产权证书》曝光 全国业主痛失房屋所有权

2015年03月04日 17:01

来源：凤凰财知道 作者：华新民

3月1日起颁发的房地合一《不动产权证书》内页

原标题：一夜之间，新制作的《不动产权证书》令全中国的业主都变成了房客！

这几天的网上，最醒目最令人震惊的新闻之一就是国土资源部公布的几张图片——新制作的

房地合一的《不动产权证书》！关键是内页的内容，在所设计的唯一表格上，竟然以“使用

期限”来体现不动产权利！既然是唯一表格，自然是既适用于土地也适用于房屋！

以往，针对八、九十年代“房地产开发”以后产生的新房产，只是给土地定了使用权期限（之

后《物权法》又表示其中住宅“自动续期”，但既然“自动”，就不应存在“期”和“续期”。

自相矛盾也无人解释。），但房屋不是“使用权”，没有期限，是永久的所有权。这些年来房

和地的这种不统一当然非常荒诞，本应通过修改1982年宪法和若干法律来重归正常，让所

有宅地恢复1982年以前的私人永久所有权，现在却朝相反方向“解决问题”了！

事实上，只要是所有权，就一定是永久的，只要是使用权，就一定是有期限的。前者是所有

者的业权，后者是非所有者的租权，两者在常识和逻辑上根本不可能附着于同一个物，一个

人不会同时兼做某一栋房子的房主和房客。由于在此之前，房地权属一直是分开记载的（指

1982年宪法和1988年宪法修正案以后出现的新不动产），或者分别记载在《房屋所有权证》

和《国有土地使用证》上（内页有“权”字，即土地使用权），或者统一记载在房地合一的

《房地产权证》上（如上海），但分成两页分别表述土地和房屋，所以深层问题没有明显地

暴露出来。

但现在这份新制作的《不动产权证书》却把主和客放在了同一表格也是唯一的表格上，内在

的荒谬便像火山岩浆一样突然喷出来了——到底业主们是主还是客？是拥有自己的房子还

仅是使用它？制作方国土资源部应该发现，面对这仅有的一页表格，它已经不能回避私人土

地所有权的问题了——业主们或者是房屋和土地（分摊宗地或整块宗地（注：具有财产权利

的土地叫做宗地））的所有权人，或者就都不是！此时国土资源部应该做的是与政府高层沟

通，以求解决法律规定上的障碍，还众业主一个明朗的身份，但它没有负起这份责任，而是

选择硬性出台这份违反最基本法理的权证，房地的“分离”就这样被统一了。

可是大家要知道，在过去即八十年代以前的中国大陆，并不存在这种房地权利不一致的情景，

尤其是没有经历过“土改”和人民公社的城镇。在城镇如北京胡同或杭州老街巷，业主既拥

有房屋的私人所有权，也拥有土地的私人所有权，两权一致，而所持有的权证叫做《房地产

所有证》。又由于是所有权，所以权利当然是永久的，没有任何期限。同时，1954年的宪法

也早已明确规定保护这些私人财产（源自不同时代：清代、民国和1966年“”之前的

中华人民共和国）。

其间众业主虽然经历了“”的磨难——住所被外来人占有，权证被暴力逼迫上缴

给房管局，但在法律层次上，业主已合法登记的私人所有权当然至今有效，无论产权人是否

在“”后得以顺利地返回家园。“”自然是被否定的，“”初期“通告”

上叫嚷的“土地立刻收归国有”也当然是无效的。“”结束后的1982年3月，国家建设

总局就曾发文表示：“《房地产所有证》是房地产所有权的凭证，具有法律效力”“凡在城镇

范围内的房地产，不论属于国家、集体或和个人所有，均须到房管机关办理产权登记，领取

《房地产所有证》。”

写到这里，必须要澄清一个很普遍的认识上的误区，就是认为“中华人民共和国实行社会主

义的土地公有制”。但这句话其实来自1986年的《土地管理法》，它既没有写在1982年以前

的三部宪法里，也没有写在忽然间宣布“城市土地属于国家所有”的1982年宪法里。同时

这种说法也没有事实依据——如果“土地公有”是与社会主义制度相关，那么难道1949年

至八十年代的中国大陆不是社会主义制度吗？实际上根据当时的制度设计，“公有制”只限

于企业等生产资料，与属于生活资料的住宅宅地及房屋毫无关系。

但是《土地管理法》的这种说法却在三十年以来广泛地影响了法学界和一般民众的认识，使

得很多人一谈及土地就以为涉及到了国家制度，就以为踩到了不便碰的雷区，这是非常荒唐

的。

在法律用语中，每个字背后的含义都是重要的，看起来仿佛雷同的词汇，其不同的意思就体

现在那细微的差别中。如上述82年宪法第十条的“城市土地属于国家所有”就属于虚义—

—全民所有，而“土地管理法”却给添了一个“权”字，变成了“所有权”（“所有权属于国

家”），即具体的实物土地的财产权，两者含义天壤之别。

事实上，只有购买了（或继承、受赠等）相关土地的业主才拥有这份财产的所有权，而非“全

民”中的任意的一份子，也非集所有“全民份子”大成的“全民”即国家所有。况且，1982

年以前的私房主所拥有的土地所有权（公民私人财产）也并没有被政府出钱买下来，没有经

过任何登记程序转移给政府。所以，《土地管理法》在表述上是违反宪法的，需要修正，而

1982年宪法第十条则需要加以解释，或者予以取消。

以上所说的是全中国城区老私房主至今拥有的土地所有权，它的性质和脉络非常清晰，毋庸

置疑。

现在再说忽然间被一份权证做成“房客”的新业主，后者在土地上又究竟是什么权利呢？到

底是地主还是地客呢？这种九十年代后源自政府“出让”的土地，业主是仅有使用土地的权

利，还是拥有土地财产权呢？其实这一点在房产价格的成分中已显示得很清楚了：这里面是

包含地价的，而且是以地价为主！地方政府把地卖给了开发商，收了地价款，而后者卖房时

则把地和相关款项都分摊到了各个单元里（注：自动续期——房主拥有事实上的土地所有

权）。换句话说，当某个楼盘全部卖掉之后，无论是政府还是开发商都不再对这个楼盘拥有

任何财产权利，前者此时剩下的只是行政和司法管辖的权利，这一点在政府与开发商之间签

署的某些土地出让合同里写得很清楚（原文：“国家对其拥有法律授予的司法管辖权和行政

管辖权”）。而日后如果业主把自己的单元卖给他人了，所转让的也同时是房屋和分摊的土地，

即房屋财产和分摊的土地财产。

所以，每个楼房单元的业主都是这份财产的所有人，而非这份《不动产权证书》表格上所显

示的有着使用期限的使用者，无论是针对房屋还是土地。

因此，八、九十年代以后的新业主也同样是事实上的土地所有权人。李嘉诚到中国大陆做房

地产，他的土地来源和众单元业主的土地来源没有两样，都是自政府“出让”取得，区别只

在于他拥有的地产比较多，而众业主仅拥有自家的地产。每当谈到李嘉诚拥有上海等地区的

地产时，人们都觉得很自然，却没有想想自己是不是也同样拥有。前面已解释：以财产角度

定义的土地叫做“宗地”。无论拥有几十万平方米的宗地，还是只拥有几平方米的宗地，权

利都是一样的。

当然,以上所说的楼盘土地，凡还有欠债存在的，需要责任方先把债还清，才能具备合法身

份，业主们也才能真正拥有合法的分摊的土地财产。这个欠债，欠的是部分老私房主的，因

其被拆除的老宅至今没有得到赔偿。

数月前，当国务院法制办向公众征求对《不动产暂行条例征求意见稿》的意见时，我曾起草

过一份有八百名城区老私房主参与签名的意见书，在权证角度，一方面要求归还“”中

强行收走的《房地产所有证》，另一方面也要求国土部印制新的私人土地所有权证，以便后

人继承父辈已经合法登记的财产。同时，还希望给全国所有的新业主也签发《房地产所有证》。

意见书里表示，归还和制作祖宅的土地所有权证，不用修改八二宪法就可做到（因“法不溯

及既往”），而对于商品房新业主的土地所有权证，需要先对八二宪法做出修订。

总之，综上所述，目前刚出炉的这份《不动产权证书》是有严重错误的，希望国土部收回去

重新制作。