住房按揭贷款流程

流程

商品房：

它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司包

括通过出让方式取得后经营的住宅,均按市场价出售;其价格由成本、税金、利润、

代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成;另外,从法律角度来分

析,商品房是指按法律、及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各

类,包括新建商品房、存量房等;商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商

品房和内销商品房两种;

集资房：

一般由国有单位出面组织并提供自有的用作建房用地,予以减

免部分,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外

出售;产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有;属

于的一种;

安置房:

安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,

对被拆迁住户进行安置所建的房屋;安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征

拆迁房屋的农户;随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的

安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫;

经济适用房:

经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织

或者集资建房单位建造,以微利价中低收入家庭出售的住房; 它是具有社会保障

性质的;具有经济性和适用性的特点;经济性,是指住房的价格相对同期市场价格

来说是适中的,适合中等及的负担能力;适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削

减和降低,要达到一定的使用效果;和其他许多国家一样,经济适用房是国家为解

决住房问题所做出的政策性安排.

廉租房:

廉租房是指政府以补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最

低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房;廉租房的分配形式

以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅;

公租房:

公共租赁房,是解决新就业职工等夹心层体住房困难的一个

产品;公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价

或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的,还有一些从外地迁

移到城市工作的体;

“小产权房”,

也称“”,①是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证

的房产,即是一些村集体组织或者开发商打着等名义出售的、建筑在集体土地上

的房屋或是由农民自行组织建造的“”; ②“小产权房”、“乡产权房”有两

种：一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”

宅基地是农村的农户或个人用作

住宅基地而占有、利用本集体所有的土地;是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土

地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种

类型

上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买；另一

种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的;③和一般意义上的商品房相

比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所

以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低;④根据的

规定,农民集体所有的土地的不得出让、转让或者出租用于非农业建设;而属集体

所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不

能受到法律的认可与保护,也就不能办理确认土地使用权的法律凭证、、契税证

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,在缴纳契税非普通住

宅契税为3％ ;商业用房的契税为3％以后,纳税人会得到契税证,凭借这个契税

证才可以办理房产证等合法手续;由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的

第三人转让或出售的;但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说购买后也不能

合法转让过户;其同时对房屋的保值和升值也有很大影响;⑤乡产权房的流通转

让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了的使用性质,但不具备普通商品房的

法律性质,其实并不是商品房;所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产

权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及

乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护;如果购房人明知所购房屋是乡产

权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的

请求;而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障;⑥在

购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门

整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除;那么结

果只能是购房人开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不

能及时索回房款的尴尬境地;另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房

没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对

产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微

乎其微的;⑦对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按

质按时的交付房屋存在着很大的风险;同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房

屋售后保修难以保证;而且,入住后的物业管理也极易出现问题;

根据福建省农村村民住宅建设用地管理办法规定,农村

村民有下列情形之一的,可以申请住宅建设用地：

1、因无住房

或现有住宅用地面积明显低于法定标准,需要新建住宅或扩大住宅用地面积；2、

国家或集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡镇村公共设施与公益事业建设,

需要拆迁安置的；3、因发生或防御自然灾害,需要安置的；4、向中心村、集镇

或者农村住宅小区集聚的;

农村村民申请单独住宅建设用地审批程序：

1、农村村民向

村委会提出用地申请；2、村委会审查、公示后,报镇政府审核；3、镇政府组织

镇国土资源、规划建设管理机构勘测审核、制作图件,并报县规划及土地管理部

门审核；4、县规划及土地管理部门审核后报县政府审批；5、由县国土局核发建

设用地批准书;

农村村民申请单独住宅建设用地的,应当持下列材料向

村委会提出住宅建设用地申请：

1、农村村民住宅用地与建设申请表

一式五份； 2、户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；3、申请人同意退出原

使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书没有旧

住宅的除外;

流程：

1售房商向贷款行提出合作意向;

2贷款行对售房商开发项目、、、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、

经营状况、财务情况进行调查,并与符合条件的售房商签订贷款;

3借款人与售房商签订购房协议,并缴纳30%以上的房款营业房40%;

4借款人持购房协议、30%购房、、向贷款行申请按揭贷款,并在贷款行开立

存款账户或;

5经调查、审查、审批同意后签订,贷款行代理办妥登记、公证手续后,将款

项存入售房商账户采取客户,并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续;

6借款人以后只要每月每季20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款

额,贷款银行会从借款人账户中自动扣收,到期全部结清;

7贷款行代理缴纳契税、领取、办妥及住房抵押登记手续,收费严格按各有

关办理机关的收费标准执行,不收取任何代理费,借款人必须提供办理以上手续

所需的一切材料;贷款归还后,贷款行注销,并退还给客户;

住房按揭贷款流程：

借款人提供申请资料→银行审核→正式签约、合同→办理合同的公证、办理

保险业务、办理产权抵押登记、银行发放贷款→借款人还款→贷款还清后,办理

抵押 房产注销登记手续;

住房按揭贷款流程：

按揭住房贷款流程：

一 咨询：借款申请人除可以到建行分行任何“个贷”经办网点,还可到开发

商银企联络员处,对该种贷款的具体种类、期限、额度、水平、还款方式等进行

咨询,并索取有关资料;

二受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书,缴足定金后,到贷

款建行或银企联络员处领取贷款申请表,申请表填妥并由保证人后,连同要求备

齐的各种资料一起报送银行,也可由银企联络员统一报送;

三 审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后,对借款宴请人的资信

进行现场考察并出具第一责任人调查意见,然后逐级上报审批;审批通过后出具,

承诺书有效期为壹个月;

四 签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购

房合同、并缴付30%以上的,然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私

章到贷款建行签订借款合同、等,同时缴付有关费用;借款合同经借贷双方当事人

签章后生效,贷款资金划转到开发商帐户同时,借款人领取有关合同文本,并按要

求,从贷款当月开始还本付息;

购房贷款步骤：

当建行审查同意贷款后,将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续,当您

接到通知后,请您按以下步骤办理有关手续：

第一步 借款人购房人持有关资料身份证原件、半寸方章及建行活期存折进

入签合同地点——按揭事务中心;

第二步 借款人购房人请按指示路线到合同会签就座,听取律师讲解借款等

合同文本;

第三步 借款人购房人在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活

期存折,缴纳相关费用;

第四步 借款人购房人缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款

等合同文本,并请留心核对合同文本内容;

第五步 借款人购房人若错过借款合同讲解专场,请自己阅读合同文本;在阅

读过程中如有疑问请到咨询柜台提问,您将会得到妥善的解释;

第六步 借款人购房人如认为合同没有什么问题,请您在所有合同文本上签

名盖章并填写签订日期;

第七步 借款人购房人办妥以上事项,请将您的所有合文本,送交律师审阅;

第八步 借款人购房人有关借款签约手续已办妥,按揭事务中心将尽快为您

办理有关抵押签名手续,并通知银行为您放款,请您放心回家;

个人住房贷款需提供的资料：

借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件； 双方不在同一户口中的还

须提供原件及复印件； 借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件； 合法的

购房合同； 借款人预付30%以上的预付款收据原件及复印件； 贷款银行规定的

其他资料如家庭财产证明等;

住房加按揭贷款流程：

应提交的资料：

1.借款人或、、护照等、或当地长期居住证明的原件和复印件；

2.借款人收入证明材料,包括工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿还贷款的,

还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；

3.有关购房合同、协议;

4.抵押物的权属证明文件,以及有处分权人出具的同意抵押的证明；中信实

业银行认可的评估机构出具的二手房或抵押物估价证明；

5.购买的,须按照当地政府有关房改房上市的有关规定,有房改部门提供的

批准文件,保证购房人可以获得完全产权；

6.提供购房首付款证明；

7.银行要求的其它文件或资料;

客户贷款流程：

1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；

2.请您按要求填写借款申请表,根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3.由经办人员或指定的律师对您进行家访,调查您所提供的资料的真实性、

合法性和完整性；

4.银行审批通过后,通知您审批结果,并与您签订借款合同；

5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专用帐户或

者由您指定并经中信实业银行认可的帐户中；

7.请您按借款合同的规定还本付息;

如果你有选择好的 银行去其查询,或者拨打客服都可以知道 服

务电话 95588 95558 中国银行 95566 95561 服

务电话 95599 95555 95595 95568

95559;

住房按揭材料

如果你单身,贷款需要你提供你的,户首+本人页,开具,你的收入证明月供的

2.5倍以上,你名下近半年的流水;如果是已婚,需要夫妻双方的,户口本,,双方

的收入证明;

一手房按揭条件、材料、额度、方式：

1.1.1 一手房按揭贷款申请条件

1具有合法有效的身份证明居民身份证、户口本或其他有效身份证明及婚

姻状况证明;

2具有良好的信用记录和还款意愿;

3具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

4具有所购住房的商品房销预售合同或意向书;

5具有支付所购房屋首期购房款能力;

6在银行开立个人结算账户;

7有贷款人认可的有效担保;

1.1.2 一手房按揭贷款申请材料

1身份证件;

2婚姻状况证明;

3还款能力证明,收入证明;

4已支付购房首付款的证明文件;

5与房地产开发商签订的具有法律效力的商品房买卖合同;

6有共同借款人或共有权人的,共同借款人或共有权人需提供相关的身份

证件及同意抵押的承诺、有共同借款人的还需提供还款能力证明文件;

7银行要求提供的其他资料;

1.1.3 一手房按揭贷款额度问题

一般一手房贷款的最高贷款额度是房产价值的8成,需要申请者有稳定的

收入来源和良好的工作,能保证自己按时还本付息;

1.1.4两种贷款申请方式

一是直接到银行或者金融机构进行贷款,还有一种是直接在银行委托的网

站进行贷款,比如易贷中国网站;

网站申请步骤：先到网站提交个人情况和材料→银行人员收到你的个人资

料并审核—银行人员联系你,询问你的情况,并推荐适合你的贷款产品→达成共

识,你准备资料提交→贷款审核放款时间：一般个人申请1-2周,企业申请2周到

1个月;如果需要贷款,推荐易贷中国顾问式贷款服务→你只要在线提交申请,易

贷中国易贷中国会以最快的速度为你审核,为你解决资金短缺的难→您只需填写

自己的贷款需求和您的资料无需填写个人身份信息等隐私,易贷中国的理财师会

对您的贷款需求和资料进行分析,然后在您的驻地就进选择适合您的银行和与您

取得联系,在这个过程中您有权利选择任何一家银行,直到您满意为止;

住房按揭首付比例

要参照你所买房子的地区评估价格,用地区评估价房屋评估价就是中介机

构依据相关数据对房屋进行评估后取得的价格;向银行申请时,抵押人以抵押物

作为还款的担保;有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际

价值的价格对贷款银行来说有很大风险,因此,银行为确定抵押物的担保价值需

要对抵押人的房地产进行估价;有些借款人为了能比较顺利地贷到款项,证实其

拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会提前委托评估机构对自己

的房地产价值进行评估;申请公积金贷款的借款人,银行会要求其进行评估×建

面×你可贷的成数,如果是首套房贷款,房子面积小于140平的就可贷8成,二套

就可贷6成;再用房子总价减去算出来的数就是你的首付款;

在首套房的情况下,购买的是新房可以最低首付20%；在二套房的情况下,

购买的是二手房并且需要贷款的最低首付为40%；其余情况,首付最低需要30%;