业主收房流程、注意事项及常见问题处理方法

业主收房流程、注意事项及常见问题处理方法

一、注意及时接收入住通知书

1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书

寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应

提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往

收房。

特别提示：

1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日

期，可考虑向开发商按合同索赔。

3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及

时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来

说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限

之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最

应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它

由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政

主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对

楼盘终生负责。所以 《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照

有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼

盘就是“黑楼”，是不 能入住的，购房者有权拒绝收房。

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，

必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审

查其中的具体各款，特别注意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗

震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4. 《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6. 实测面积登记表

特别提示：

1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查

相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交

钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印

件。

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有

这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即

使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收

房。

3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取

得的合法性。

4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一

条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明

书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，

您可带走，作为证据资料保存。

6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延

期交房的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房

屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价

是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了

合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

1. 检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测

量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误

差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2. 检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

（一) 房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

（三）装修质量

特别提示：

1. 一定要掌握“先验后收”的原则。

2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收

“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函

件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商

就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交

房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标

准在合同中明确下来。

四、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。

在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上

“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展

商限期处理。

2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为

书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整

改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要

详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示：

1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格

中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备

验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房

屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买

房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

注意事项

以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨

询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

一、买房相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）税费问题

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、

契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1. 契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自

己到税务局直接办理。

2. 公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满

后的大修、更新、改造。

税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该

交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房

人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所

或收费地点公布。

5. 产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一

定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加

条款加以防范。

（一） 存在的问题：

1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中

对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发

现。

正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，

面积测量的人工操作 特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏

差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得

购房过程中信息不对 称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之

中。

（二）如何解决面积误差？

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或

建筑面积（含公摊面 积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。

合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在

3％以内（含3％）， 按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对

值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还

已交房款，并支付已付 房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大

于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照

约定的价格补足，面积误 差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买

受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价

款及利息由开发商返还购房 者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商

双倍返还买受人。