2021年上海买房限购政策！

2021年上海买房限购政策！

1、⾃2021年7⽉24⽇起，通过赠与⽅式转让住房的，受赠⼈应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记⼊赠与

⼈拥有住房套数。

2、上海⾃2021年7⽉24⽇起房贷利率将上调！

⾸套上浮35个基点（4.65+0.35=5%）

⼆套上浮120个基点（4.65+1.05=5.7%）

1上海限购政策

沪籍单⾝⼈⼠

⼀、单独名下有房，限购。

⼆、单独名下⽆房，本⼈和⽗母在2011.1.30之前共有不超过2套（含2套），可新购⼀套住房。

三、单独名下⽆房，本⼈和⽗母在2011.1.30之前共有超过3套（含3套），限购。

沪籍已婚⼈⼠

⼀、夫妻双⽅都是上海户籍

a、夫妻双⽅在2011.1.30之前各⾃和⽗母共有不超过2套（含2套）可新购⼆套住房。

b、夫妻⼀⽅在2011.1.30之前和⽗母共有3套，另⼀⽅⽆房，可新购⼀套住房。

c、夫妻⼀⽅在2011.1.30之前和⽗母共有3套，另⼀⽅与⽗母共有1套，可新购⼀套住房。

d、夫妻⼀⽅在2011.1.30之前和⽗母共有3套，另⼀⽅与⽗母共有2套，可新购⼀套住房。

e、夫妻⼀⽅在2011.1.30之前和⽗母共有超过4套（含4套），限购。

⼆、夫妻双⽅有⼀⽅是上海户籍，另⼀⽅是⾮上海户籍

a、购买⾸套房产证可单独上⾮上海户籍⼀⼈，但需提供满5年社保或满5年个税证明

b、购⼆套房产证必须上海户籍的⼈上产证，否则限购

注：满5年社保或满5年个税是指签合同当⽉不算，往前推算63个⽉中社保或个税正常缴纳满60个⽉。

注：离异状况下，如果在离婚前，夫妻家庭名下只有⼀套房，根据上海住房限购政策，他还可以购买⼀套；但如果离

婚前，夫妻家庭名下有2套房，甚⾄更多，离婚后其中⼀⽅名下⽆住房，如今离异不到3年要购房，在核查环节，会核

查到3年前夫妻名下拥有2套住房，就不能购房。

⾮沪籍购房政策

外地⼈在上海购房需要什么条件？

1、外地⼈已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

2、⾮沪籍家庭限购⼀套上海住宅，但夫妻双⽅必须⾄少有⼀⼈社保或个税，⾃购房之⽇前连续缴纳满5年及以上。

3、 外地⼈在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

4、 居住证满三年（免交房产税）

所需证明：1、⾝份证 2、结婚证 3、户⼝薄 4、收⼊证明 5、纳税证明 6、居住证

特殊客

o1

本市集体户⼝

按上海户籍政策执⾏，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户⼝，并⾮上海

户籍，按外地户籍政策执⾏。

o2

外国籍或港澳台同胞

提供满⼀年的上海劳务合同和满⼀年的税单！可购买⼀套住房。（要求劳务合同和税单公司必须⼀致）

o3

在读博⼠、博⼠后

要求已婚并提供学校证明（学历证明），⽆需提供满五年社保或满五年个税，可购买⼀套住房。

o4

部队⼈员购买住房

a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执⾏。单⾝可购买⼀套、结婚可购买2套。

b、原籍⾮上海户籍，按外地户籍政策执⾏。单⾝不可购买、结婚可购买⼀套。

注：1、部队须出具证明，并写明⾝份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、 有⽆未成年⼦⼥，出⽣证编号。

2、部队⼈⼠指的是军官、⼠兵或⼠官原籍⾮上海是不可买房的。

临港购房政策分析

以公司名义在沪购房的限购政策

(⼀) 境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满⾜的条件 (购房时间以合同⽹签备案⽇期为准) 。

1、企业近年缴税⾦额500万元(不含)以下的：

a：企业设⽴年限已满5年；

b：企业在本市累计缴税款⾦额已达100万元⼈民币；

c：企业职⼯⼈数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积⾦满5年。

2、企业近年缴纳税款⾦额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设⽴年限和员⼯⼈数等条件限制。

注：⽬前上海市各区交易中⼼针对该规定所执⾏的操作⼝径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(⼆⼿房)暂⽆条件限

制。

(⼆) 注册的公司在沪不能购买商品房。

直系亲属更名可采⽤买卖、赠与、继承！

⼀、买卖更名

买卖更名要⾛正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的⼀部分

⼈，虽然会缴纳⼀部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。

⼆、继承

1、继承会产⽣哪些费⽤？

直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。

房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯⼀免征个税，不唯⼀总房款20%个税。

2、房屋的继承顺序是什么？

继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）

3、房屋继承的流程是什么？

流程：先⾄公证处办理继承权公证，领取公证书后⾄房屋所在地的交易中⼼驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后⾄房屋

所在地的交易中⼼换领新的产证。

4、房屋继承的时效为多久？

时效：继承公证需要进⾏家庭成员核对，⼀般情形下本市户籍的为 2 个⽉左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需

时间较长，具体时效根据不同户籍地⽽定）

5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中⼼受理流程是什么？

房屋所在地的房地产交易中⼼驻场税务免税申报房屋所在地的房地产交易中⼼受理窗⼝受理20 个⾃然⽇（法定节假⽇除外）

出产证。

三、赠与

2021年7⽉24⽇起，通过赠与⽅式转让住房的，受赠⼈⽇起，通过赠与⽅式转让住房的，受赠⼈应符合国家和本市住房限购政策；该住房应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记⼊赠与⼈拥

有住房套数。

1、直系亲属之间赠与需要哪些费⽤？

契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征

受赠的房产在出售时满五年唯⼀按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯⼀总房价的20%来缴税。

2、办理房屋赠与的⽅式有⼏种？

1）通过办理赠与公证书进⾏赠与；

2）若⽆公证，则需⾃⾏到房屋所在地的房地产交易中⼼办理。

3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？

1）财产应当是公民的个⼈合法财产；

2）房产中有抵押不可赠与；

3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在⼀⽅名下，也需配偶到场签字，表⽰同意赠与；

4）赠与合同不可委托签署；

5）⼀般只做直系亲属间的赠与，否则需要⽀付 20%的个⼈所得税。要注意的是⼉媳与公婆⾮直系亲属，同样⼥婿与岳⽗母也

⾮直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠⼈的直系亲属⼀⼈（例如产证上原为夫妻⼆⼈名字，要将房产赠与男⽅⽗母，则需

先将⼥⽅名字去除再办理赠与）。

注：⾮直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与⽅与受赠⽅相互之间对于⾃⼰持有的份额部分

不能再交易。

4、赠与费⽤如何计算

⼆⼿房（住宅）赠与过户需要缴纳的费⽤如下：

赠与过户免征营业税和个⼈所得税（直系亲属免征个⼈所得税）

赠与过户免征营业税， 但是个⼈所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（⾮直系亲属需要缴纳20%个税）

契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）

其他费⽤和正常过户都⼀样（⼯本费80元／单）