商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷司法解释 帮买房人讨说法

近日,公布了帮老百姓讨“说法"的依据-—“商品房买卖合同纠纷

司法解释”，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、房屋面积缩水等方面

作出更加明确的规定。其中对开发商恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用

惩罚性赔偿原则。这对买房人是极大的帮助，也将使有关房地产纠纷有法可依.

这部解释刚一公布，便引起社会上的极大反响。

据说，已有消费者决定将打官司的时间改到６月１日该法规实施后进行。北京

市律师协会房地产专业委员会委员、曾起草《２０４条商品房买卖合同》的秦兵

律师认为,这２８条“解释"有“三个突破”、“三点不明确"、“三处未提"。

三个突破：“广告、产权证、房屋抵押”纠纷有法可依

由于宣传广告是商品房当前促销的主要手段，而我国现在对销售宣传广告的

管理又不健全,所以有些开发商在做楼盘的销售广告时往往有夸大甚至虚假成

分。因为他们认为广告内容不等于合同内容，不用负“白纸黑字"的责任,“怎么好

听就怎么说”，而买房人在签合同时又被告知不是这么回事，这便造成买卖纠纷。

“解释”虽然没规定所有的销售广告内容都是“要约”,但却对“应当视为要约"的广

告内容进行了具体而明确的规定.“解释”第三条规定：“商品房的销售广告和宣传

资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的

说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影

响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合

同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

“解释”明确规定了办理产权证的期限.第十八条规定：“由于出卖人的原因，

买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖

人应当承担违约责任:(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起９０

日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日.

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额，参照

中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以往的各种法律

法规都没有这么具体地明确过办理产权证的具体期限，而这条规定则使买了房子

却迟迟拿不到产权证的买房人，可以依法向法院申请赔偿损失。

“解释”第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该

房屋抵押给第三人”;或是“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三

人”这两种情形，“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人

可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担

不超过已付购房款一倍的赔偿责任"。也就是说,只要开发商将已与购房者签订商

品房买卖合同的这套房子抵押给了别人，就视开发商为欺诈行为，买房人可以要

求双倍赔偿。

三点不明确：“订金退还、房屋交付、面积”问题未说清

“解释"第四条规定了订金如何退还的问题，但退还订金的前提条件没有说清

楚。例如该条款规定:“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受订金作

为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合

同，应当按照法律关于订金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致

商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将订金返还买受人。”其中，“如果因当

事人一方原因未能订立……”中的“当事人"指的是哪一方并未明确,所以秦兵律师

认为，这一点不具有可操作性.

“解释”第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房

屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔

偿损失的,应予支持。”那么,如果遇到“因房屋主体结构质量不合格，仍然交付使

用”的情况,买房人能否请求解除合同并赔偿损失呢？秦律师对此打了一个比方,

假设我们为房屋主体结构质量打分，１００分最好，八九十分也说得过去，但如

果正好是６０分、６１分……怎么算？这可跟９０分相差好几十分呢，质量自然

也相差甚远，这种刚刚“及格”的房子能否像高分数的房子一样交付使用？

“解释"第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与

商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或

者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３%以内(含

３％），按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的，不予支持；（二)

面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，

应予支持。……”中国的商品房买卖合同中大概会出现五个述语：销售面积、建

筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积。其中，房屋的建筑面积人人

皆知，但是知道建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人就太

少了。秦律师说，本来以为“解释"会在面积问题上有所突破,例如：业主是否有权

选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积

测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是司法解释依然没有说清楚这

一点，例如:如果套内实用面积减少１０％，但总建筑面积仅减少２％，能不能

解除合同?

三处未提：“举证、无效合同、解除合同的程序"也应列入法规

“解释”总体上说在对买卖双方当事人平等保护的前提下，更加维护处于弱势

地位的消费者的合法权益。而且第二十八条规定的“本解释自２００３年６月１

日起施行.《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同

发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释"这一条，

表明了尚未起诉,甚至起诉后尚未判决的商品房买卖合同纠纷都适用这部“解

释”。秦律师认为，“解释”在“举证、无效合同、解除合同的程序"等三个方面没

有提及，令人有些遗憾。

比如“举证”问题，现在涉及的诉讼案件很多.到底是谁举证？责任如何分配?

如果因举证不能,败诉的责任该由谁负？商品房买卖合同如果无效怎样分配？关

于“合同解除的程序”问题也应有明确规定.商品房在交易过程中共有三个合同要

签订:一是消费者与开发商签订的“商品房买卖合同”；二是消费者与银行签订的

“商品房担保贷款合同”；三是开发商与银行签订的“商品房借款合同”。当交易双

方因故解除买卖合同时，先解除上述哪个合同?解除这三个合同的先后顺序是什

么?

随着这部被业内称为具有突破性深远意义的“司法解释”的即将实施,不法开发商

想钻法律的空子也不会那么容易了.

在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并

非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。

购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、

理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询.

就合同主要条款说明如下:

（1)关于房屋面积方面的条款。

商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两

部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积

不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理

方式。

目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％,但套内建筑面积减少,

公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建

筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％,并约定超出此范

围怎么办,退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时,一般按

照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

(2）关于价格、收费、付款额同的条款。

价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各

种不合理费用。在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的

时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的

话，买方可以取消合同,全数取回定金.建议买方无论有无贷款的必要，最好争取

加入此条款,达到留给自己一个冷静期的效果。

（3）关于房屋质量的条款。

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同.如:卧室、厨房、卫生

间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单；水、电、气、管线通

畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规

定房屋的保质期、附属设备保持期等。

双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具"，而实际

入住时业主发现,大理石地面材料实为人造大理石,而进口洁具、厨具实际上是国

内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约,

因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石.而进口洁具是合资厂生产，确

是外国品牌,也符合约定。当然,使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的

差距较大。对这种装修条款约定不明确,双方解释条款意见不一的情形,对格式条

款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。

有些购房人认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合

格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量保

证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也

就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。

商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质

量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。

至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开

发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问

题。

墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行

必要约定。

（4)关于售后物业管理的条款。

这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业

费。

自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定:“商品

房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买

卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。"

但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买

受人签订有关物业管理协议.对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司

变更物业费。

（5）关于履行合同的期限和方法的条款。

应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价

款，是一次付清，还是分期付清。

(6）关于产权登记的条款.

由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，

卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。

按照《商品房销售管理办法》的规定,约定办理产权证的期限应为60日.但是，

实际签约时,出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力

争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长.如果

此期限时间过长,如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押

担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大

影响。

（7)关于税费负担的条款.房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规

定，各自承担，并明确载入合同.

（8）关于违约责任的条款。

包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责

任；买受人逾期付款 应负的责任,以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有

关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这

样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力"，是指不能

预见、不可避免并不能克服的客观情况,如地震、火灾、战争等。依照此规定，

房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：

对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,

同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素

归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别

注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承

担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行

贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑

在千分之0.5至1之间.

（9）关于不可抗拒力。

签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的.

“不可抗力"指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，

不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解

释不具有约束力。并应约定一个告知期限。

出卖人有时提出以下免责条款,买受人最好不要同意:非出卖人原因,有关部

门延迟发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时

解决的。

7、补充协议别嫌烦

《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面

积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设

施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式

条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订,对遗漏的事项要

加以补充.

买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体

现,只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人

的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装

修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权,也是今后解决争议的主要依据.

房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争

议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以

并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在

许多缺陷，而当双方发生争议时,起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，

所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋

平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明.

避免商住混用引发纠纷.随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现

象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为

商业用房出卖，否则承担违约责任。

约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示

《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。

从市场的角度来说,适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会

利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压

商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地

产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应

房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房

地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方

是无法抗衡的,无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱

势及不利的情况下,怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却

被侵犯或被忽视的权利呢?

买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候，

买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任,这样才有利于

争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公

的结果.在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉

着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的,

要有各自争取的过程.

总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业

人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同.

8、签字盖章祝圆满

北京已出现了同一房屋买卖合同竟有三个版本的案件纠纷,开发商擅改合同

是出现三个版本的合同原因。

坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑

缝章、过页章,个人买主过页签字。

签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式

表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，

然后才去盖章.开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时,中介

机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有

的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其

它的原因,开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖

章。

卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个

别存在有意欺诈的开发商,买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差,将一

式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不

认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。

为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同

的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动.

最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一

种尊重，对合同严肃性的尊重。

签订房屋买卖合同注意事项

09-11-21 12:54 发表于：《杭州法律咨询》 分类:未分类

签订房屋买卖合同注意事项

对于签订房屋买卖合同的注意事项,首先第一原则，是对开发商及开发项目的认

可,如果不认可，或是不是合法的项目，则不存在签订合同的事。

所以一开始在认购前要对开发商和项目进行深入的考查,若前期工作进行的不

够，只是认为对项目的地段和户型、规划等某一方面的认可而忽视对项目合法性

的考查,那么在签订合同时,一定要注意以下事项：

第一部分:合法证件，是否符合预售条件：

1、检查开发商的“五证两书”原件是否齐全

即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设

工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明

书》，并要抄下证件的号码。

这是检查开发商及项目是否合乎相关法律规定的必要文件。

第二部分：面积约定问题：

建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传

材料择要写入合同。

1、房屋面积：

开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换

算方法必须进行明示,并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；

开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等.

对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，确定双方可以接受的一个误

差比例，也就是说正负3％,超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房

款以及利息.

2、公摊面积：

不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及

可以单独使用的空间。

还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。

为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小

区的物业管理用房等.

在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里，只是说分摊

了多少，分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该有一个房屋面积分摊的说

明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。

第三部分:交房时间和预期交房条件：

交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收

费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间

(若开发商延期交楼,则按业主已交房价每日千分之一支付违约金)。

若开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只

能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

1、关于交房时间：

合同中要明确交房时间以及相关的逾期违约责任，重点是要在合同中约定相关的

违约责任.

2、关于小区规划：

房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、

开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订.

有关规划设计变更条款，这一方面,因为我们购买的是期房，在商品房施工的过

程中,有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更,设计的变更,应该在收到有

关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

3、关于装修标准:

开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质

(指包括公共部分装修时使用的工程材料)和型号（指装修时使用的厨房用具、卫

生间用具等)，必须进明示;请开发商注明精装修的保修年限是多久。

4、关于物业管理费及违约责任：

物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入

住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小

区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。

5、入住条件：

入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有

线电视、通宽带。

有些地方规定入住率达到多少才可以开通煤气，实际上跟开发商跟燃气公司的工

作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。

第四部分:付款方式与期限:

一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后

给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你

要支付相应数量的违约金,所以应该把时间约定的更加充裕一些。

第五部分：房产证的办理

明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。

按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部

门备案。

如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案,使购买人

不能及时办理产权证的,可以约定一个处理方式,可以退房，对于违约金，一般是

合同金额的1％—5％之间,也是根据实际的情况来进行选择.

也可以选择不退房，如果选择退房,操作起来有一定困难，比如说你已经入住了,

因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要

退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办

理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说

没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选

择不退房,让开发商按照一定的比例来支付违约金.

第五部分：房子的保修期限和范围

依据国家规定的质量问题判断标准,确定是否出现质量问题，并对维修期限、条

件做出约定.

第六部分：其它

比如说这个合同有多少页、有多少份等,商品房买卖标准合同应该有四份，其中

二份是正本,二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房

人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收

押。在整个的合同最后一条,是做预售登记备案的一个条款,一般情况下在合同签

订30日之内,开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。