土地估价理论与方法：土地出让金与出让地价的区别（2）

⼟地出让⾦等于出让地价

由政府依法收回或收购国有⼟地使⽤权作为储备地块，并将原宗地地上建筑物和其他附着物拆迁完毕（已另⾏补偿或不予补

偿），原宗地成为“净地”后，将此“净地”推向市场，依法出让该宗地⼟地使⽤权的。

由政府出资统⼀征⽤集体⼟地为国有⼟地，并将地上建筑物和其他附着物拆迁完毕（已另外补偿或⾃⾏拆迁）后，将此宗地依

法推向市场出让其⼟地使⽤权的。

按照某些地⽅有关规定，划拨⼟地使⽤权因转让、联营、联建、⼊股⽽改变⽤途和容积率成为商业等经营性⽤地的，应按招拍

挂⽅式出让⼟地使⽤权，中标⼈或竞得⼈以成交出让地价（净地价或总地价）缴纳⼟地出让⾦，并对原⼟地权利⼈按现时划拨

⼟地使⽤权评估价格进⾏补偿。

对旧城改造中需要进⾏房屋拆迁的⼟地，依法以招拍挂⽅式出让的，中标⼈或竞得⼈以成交出让地价（总地价）缴纳⼟地出让

⾦，对其地上建筑物和其他附着物另⾏予以补偿或不予补偿的。

综上所述，凡以协议、招拍挂⽅式出让⼟地的，政府可根据不同情况，按政策规定将纯（净）⼟地出让⾦或⼟地出让⾦（出让

地价）作为协议价、起始价、起叫价和底价。

⼟地出让⾦⼤于出让地价的说法值得商榷

有⼈认为，如果政府决定以⽑地形式出让（⽑地指已完成宗地外围或宗地内外“⼏通”，⽽未进⾏宗地内地上建筑物和其他附着

物的拆迁平整的⼟地），那么，⼟地出让⾦就是⽑地出让成交价。从这个意义上说，⼟地出让⾦⼤于出让地价。但是，严格地

说，⼟地出让⾦不可能⼤于出让地价（熟地或⽣地地价），这是因为：⾸先，⼟地出让⾦是⼟地现状利⽤或规划条件下的⼟地

权利和⼟地收益价格，它与地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿费⽤在性质上有着明显的区别，不能把拆迁安置补偿费⽤当

作⼟地收益来收取。其次，⼟地出让⾦带有政策因素，⽽“政策因素”往往意味着⼟地出让⾦⼩于出让地价。最后，政府出让⼟

地应是“净地”，如地上有需要拆迁的建筑物和其他附着物，应当另⾏测算并进⾏补偿，国有房产也不例外。

⼟地使⽤权出让⾦是⼟地批租时⼀次性收取的费⽤，即为⼟地有效年限的使⽤价格，所以也可称之为“地价”。出让⾦包括⼟地

开发投资费⽤和使⽤期内的⾦额⼟地使⽤费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的⼀次性补

偿，后者为⼟地资源使⽤的费⽤，即“地租 ”，是⼟地所有权在经济上的体现。如批租 50年，就要⼀次性⽀付包括全部年限的

使⽤费。

⼟地出让⾦根据批租地块的条件，可以分为以下两种：⼀种是“熟地价”，即提供“七通⼀平”的地块，出让⾦包括⼟地使⽤费和

开发费；另⼀种是“⽑地”或“⽣地”价，即未完成“七通⼀平”的地块，出让⾦仅为⼟地有偿使⽤的部分，投资者需⾃⾏或委托开发

公司进⾏受让⼟地的开发⼯作。例如上海北京东路 71号地块⾯积为2.38万平⽅⽶，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长

⽴国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的⽑地价获得50年的使⽤权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政

配套费⽤⼀般要占到熟地总价的50-70％左右。

⼟地出让⾦⼜可分为地⾯价与楼⾯价两种计算⽅法，地⾯价为每平⽅⽶⼟地的单价，即以出让⾦总额除以⼟地总⾯积；楼⾯价

为摊到每平⽅⽶建筑⾯积的地价，即以出让⾦总额除以规划允许建造的总建筑⾯积。投资者往往以楼⾯价来计算投资效益。因

为地⾯价不能反映出⼟地成本的⾼低，只有把地价分摊到每平⽅建筑⾯积上去核算，才有可⽐性，也易于估算投资成本，进⾏

估算投资效益。⼀般认为建⾼层可摊属地价，实际上并⾮如此。因为⼟地出让⾦是按建筑⾯积计收的。

⼟地出让⾦的⽀付⽅式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇⽀付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发

内销房的，可以⼈民币⽀付。也有的实物⽀付的⽅式，如投资者得到⼀块⼟地，以建造⼀座⽴交桥、⼀条道路或⼀个停车库等

建筑物来偿还地价。