建筑物区分所有权若干法律问题探析

建筑物区分所有权若干法律问题探析

龙建强

（洋县智果中学 XX XX 723309）

摘要：

在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品

化，出现了多个所有人分别拥有一栋高层建筑物的情形。建筑物所有权人对

共有部分使用之纠纷也逐渐增多，许多法律问题也随之产生。因此，对建筑

物区分所有权这一特殊的所有权形式进行分析研究，具有一定的现实意义。

关键词：

建筑物区分所有权共有部分 专有权成员权

当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利领域转入商品领域时，与住宅

的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很

大的变化，出现了许多新的法律问题需要加以研究解决，其中有许多涉及到

建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权作为当代民法一项重要的不动产

所有权形式，在德国法上被称为“住宅所有权”，在法国法上被称为“住宅

分层所有权”，在瑞士法上被称为“楼层所有权”，英美法上被称为“公寓

所有权”。日本和我国XX称之为“区分所有权”，目前我国实践部门从XX

引入概念称之为“物业管理”制度，学者则一般称之为“建筑物区分所有

权”。

[1]

一、建筑物区分所有权的概念和特征

关于建筑物区分所有权概念的界定，在各国的理论与实践中，主要有以

下几种学说：

（一）一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。

1.专有权说。这种学说最早为法国学者在解释法国民法典第664 条时提

出，它认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有

的所有权（专有权）。该说得到我国XX学者史尚宽和日本著名学者我妻荣

等支持。在法制上，专有权说为立法所肯定，首先始于1804年《法国民法

典》第664 条所谓“建筑物之各楼层属于不同所有人”的规定。《日本建

筑物区分所有权法》也采用了专有权说。该法第2条第1项规定：“本法上

的‘区分所有权’，是指依照前条的规定，以建筑物的部分为标的所有权而

言（此应除去第4条第2项中所规定的共有部分）。”

2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东与拉贝在解释民法典第644条

规定时，针对上述法国学者之专有权说而提出的。该说以集团性、共同性为

立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。该说认为，

建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。《瑞士民法典》

采取共有权说，该法典第712条之 1第（1）项规定：“楼层所有权，即建

筑物或楼房的共同所有权的应有份。”

（二）二元论说。此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和

实际的两方面批判后所提出的，并为我国XX学者X玉波、黄越钦及大陆学

者陈苏所赞同。

该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共

有部分所享有的专有权和共有权的结合。《XX民法典》采取了二元论说，

该法典第 799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物

及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由

各所有人，按其所有部分之价值分担之。”

（三）三元论说。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑

物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管

理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。此说为德国著名法学家

贝尔曼先生所倡导，又称“最广义区分所有权说”。他主X，将被区分的各

空间所有权视为“特别所有权”，外周问题为“共有权”， 再加以各区分

所有者间之“社员权”概念，而形成将物权法性及人法性二要素合为一体之

“共同的空间所有权”之法律关系。上述三元论说得到日本著名学者丸山

[2]

英气、我国XX学者戴东雄以及我国大陆学者段启武和陈华彬的积极支持。

《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有

权、区分共有权和共同所有人的成员权三部分所组成。我国大陆学者段启武

先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了

如下的界定：建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共

同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的

建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用

的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和

修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有

[3]

人的专有权、共有权和成员权的结合。

建筑物区分所有权区别于其他物权形态的特征主要有：

1.权利客体具有多样性。如上所述，建筑物区分所有权是由建筑物区分

所有人对共有部分的所有权、建筑物区分所有人对专有部分的所有权和建筑

物区分所有人的成员权三种权利构成，它不同于普通的物权具有单一性。

2.专有所有权之主导性。在建筑物区分所有权所包含的三项内容中，专

有所有权具有主导性。此表现在：（1）区分所有权人取得专有所有权即意

味着取得了共有部分的共有权及构成成员权。（2）在区分所有权成立登记

上，只登记专有所有权，而共用部分的共有权及成员权则不单独登记。

3.建筑物区分所有权的一体性。此表现在：（1）构成建筑物区分所有

权的三项要素即专有所有权、共有部分所有权及成员权必须结为一体，不可

分离。在转让、处分、抵押其他权利时，均应将此三者视为一体为之，不得

保留其一或其二而转让、抵押其他权利。他人在受让区分所有权时，亦必须

同时取得专有所有权、共有部分所有权及成员权三种权利。（2）在同一栋

建筑上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。要设定

区分所有权，必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共用部分，并设定相应

的专有权和共有部分持分权，否则在权利归属和利益分配上将会发生混乱。

4.权利内容具有复杂性。传统的不动产所有权内容，即主体间的权利义

务关系比较单一。建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系异常

复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：一为权利主体作为专有权人的权

利义务关系；二为权利主体作为共有权人的权利义务关系；三为权利主体作

为管理团体成员的权利义务关系。这三方面的权利义务关系经常相互交织，

使其更加复杂化。

二、建筑物区分所有人对专有部分的所有权

所谓专有部分，就是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别

所有权客体的部分。区分所有人对专有部分，在法律规定的X围内享有占有、

使用、受益和处分的权利，故某一专有权人在出售其专有部分时，其他权利

人不享有优先购买的权利。

但是对专有部分的使用不得妨害建筑物之正常使用及违反区分所有权

人共同利益之行为。先看这个案例：余某在某花园买下了该花园A502单元，

并设计在客厅设置一个酒柜。在施工过程中，将与隔壁A503的分隔墙打进

了一个凹坑，凹坑深进近20厘米（墙壁厚30厘米）。为此，隔壁的户主李

某多次上门干涉，要求余某停止施工。余某认为这是自己的房子，自己家里

的东西想怎么着就怎么着，别人管不着。于是一场纷争由此而起。解决这个

案例，主要是要确定专有部分X围。关于专有部分X围的确定X围，在学

术界曾经有四种不同的观点。第一种认为：专有部分由墙壁、地板、天花板

所围成的空间，至于墙壁、天花板则属于共有部分（空间说）。第二种观点

认为，专有部分达到墙壁、天花板或者地板等境界部分厚度的中心线（壁心

说）。第三种观点认为，专有部分包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层

所粉刷部分（墙面说）。第四种观点认为，在区分所有人相互间对建筑物维

持管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷

之部分；在外部关系（如买卖、保险、税金）等关系上，专有部分达到墙壁、

天花板、地板等境界部分厚度之中心线。从实践来看，第四种观点比较合理。

建设部《城市房产毗连房屋共有房屋管理规定》第9条第1项规定：“共有

房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份分摊。”

由此可见，在我国，墙壁是作为按份共有的财产来对待的。所以，案例中余

某的行为显然是侵权。但仅仅将墙壁当作共同财产来对待又是不够的，因为

在一栋建筑物内，正是因为墙壁才使得建筑物分割为不同的专有部分，墙壁

与专有部分是不可分割的，它也应当成为专有部分的客体。其原因在于，一

方面，每个区分所有人对其拥有的墙壁的表层享有独立的使用权利，可自由

地粉刷墙壁，于其上悬挂物品、图画等，邻人不得妨碍专有权人所享有的此

种权利。邻人因过错污损共同墙壁的表层部分时，应对专有部分的所有人负

赔偿责任。当然，区分所有人在出售其专有部分时，仍然应当将共同墙壁作

为其专有墙壁出售，而不可能将其作为共有财产对待，否则，区分所有人根

本不能独立处分其专有的财产，这与区分所有的制度是完全相违背的。

三、建筑物区分所有人对共有部分的所有权

与专有部分所有权关系相比，共有部分就比较复杂。所谓共有部分，是

指区分所有人所拥有的单独所有部分以外之其他部分及不属专有之附属建

筑物，而供共同使用者。在我国，建筑物所有权人对共有部分使用的纠纷逐

渐增多。看以下案例：XX一家物业管理公司，将大厦一层电动扶手梯旁的

公共部位100 余平方米出租给一单位设摊经营。大厦部分业主认为，在购

房时已将该公共部分分别摊入所购房屋的建筑面积中，对此公共部分业主拥

有使用权，物业管理公司未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一

种侵权行为。于是，他们将此案诉至法院。

（一）建筑物共有部分的界定及性质

共有部分中，有些在性质上或构造上属于当然共用，例如地基、楼梯等，

学说上称为“法定共用部分”。有些属契约上的共用部分，如停车场、娱乐

室等，其构造和利用上虽有独立性，但依所有人的契约而成为共用部分。日

本现行法律就将共用部分确定为“专有部分以外的建筑物部分，及不属于专

有部分之建筑物附属物和依法约定为共有部分之附属建筑物”，与“通往数

个专有部分的走廊或楼梯室，以及其他在构造上可供全体或其一部共用的建

筑物部分”。

现代各国立法均将建筑物的共用部分推定为各相关所有权人共有。但对

于该共有的性质，理论上却观点不一。日本学者多主X共同共有说，认为于

一建筑物上所共同生活之人，为了共用部分之管理与共同生活秩序之维持，

往往须制定规约及选任管理人，彼此间因而形成合伙关系。因此，建筑物之

共用部分乃为全体所有权人合有，也即共同共有。根据该说，建筑物共用部

分之共有，系为了共同目的，禁止请求分割，也禁止让与应有部分。德国民

法著述一般认为，建筑物所有人的共有权在法律上为按份共有性质的权利，

各单一权利人按照自己的份额享受权利并承担义务。各权利人享受权利和承

担义务的份额，根据其拥有的住宅面积在建筑物总体面积中的比例确定。[XX

学者也多主X按份共有说，认为建筑物共用部分，属XX“民法”第823条

第一项所规定的，因物之使

用目的不能分割之按份共有。X玉波先生指出，区分所有建筑物之共同部分，

如楼梯、隔壁等，以及附属之共用部分，为不得分割之按份共有。

上述两种学说尽管有分歧，但均主X：共有部分既不能请求分割，也不

能单独让与，而是应随各相关建筑物所有权之移转而移转。这也是建筑物之

共有与民法物权编之共有所不同之处。在一般共有，最为重要的是共有物的

分割请求权，而在建筑物共用部分（应有部分之比例），只要专有所有权继

续存在，该共用部分既不能请求分割，因而不可依一般共有法理来处理建筑

物所有权人间的相互关系。近年来我国有学者主X，应根据建筑物之不同形

态（所谓纵割式、横切式与混合式）而区别，或属共同共有，或属按份共有。

确定建筑物共有部分的性质，有利于明确所有权人作为共有人的权利、

义务及责任。例如共用部分修缮费用的负担，对共同共有而言应为各共有人

间的连带债务，对按份共有而言则为各共有人间的按份债务。对这个问题，

我国现行民法尚无明文规定，司法解释也极少涉及。本文认为，建筑物之法

定共用部分，因不具有构造和利用上的独立性，共用人也就无从请求分割和

让与，但共用人仍可按其份额来行使权利和承担义务，所以不妨解释为不得

请求分割的按份共有。而规约共用部分，虽然其构造上、利用上仍具独立性，

但依所有权人之规约而成为共用部分，如允许共用人请求分割或转让，将违

反约定共用的宗旨。并且，其对共用部分的使用、收益乃至处分，基于公共

安全的考虑，须受到团体规约的约束。因而同样认定为不得请求分割的按份

共有较妥。

（二）所有者对于共有部分的使用及限制

对共有部分的使用，是共有人的一项基本权利，对此各国立法大多有明

文规定。日本建筑物法律规定，各共有人对于共用部分，得按其用法予以使

用。德国住宅所有权法规定，共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时，

有权对共用部分予以使用。

实践中，共有部分的使用，应按其本来的用法，即按其种类、性质、构

造来使用，即使作其他用途，只要不违背共有部分的种类、性质及构造，也

当允许，例如在外墙壁设置广告牌。但若为特别的用法使用时，应按共有人

的约定或由多数共有人来决定，而不得由所有者个人擅自决定。若有违背，

其他共有人有权请求停止侵害、恢复原状或损害赔偿。在前述案例中，物业

管理公司并非所有权人，把已经分摊入业主所购房屋建筑面积中的公共部分

擅自租与他人经营，侵犯了所有权人的使用收益权。即使物业管理公司是业

主之一，也不得单方面决定出租。各共有人有权依约定或其共同持有份获得

因共有部分所生利益的权利。如将共有部分出租，每个所有权人均可按照其

应有份额获得租金。

关于建筑物区分所有人对共有部分的所有权，实践中还有很多问题值得

探讨，比如地下停车场、电梯的所有权和使用权等，还需要理论界的进一步

研究。

（三）共有部分的管理和费用负担

1.共有部分的管理

依各国建筑物区分所有权法，共有部分的管理是指为维持建筑物的物理

机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。管

理通常包括修缮、保存及改良等行为。原则上根据居住面积的大小来享有权

利和分担义务。当所有人对共有部分的管理有特约时，则按其特约。

现代各国建筑物所有权立法大都赋予共有人对共用部分享有修缮改良

权，但宽严不一。例如共有物的简易修缮及其他保存行为，得由共有人单独

为之（XX“民法”第820条）。而对于共有部分的改良乃至变更，因涉及

各共有人的切身利益，法律往往有比较严格的限制。如日本建筑物区分所有

权法规定：“共用部分的变更，应得全体共有人的同意。共有部分的改良，

显需巨额之费用者，应得共有人所持应有部分合计四分之三以上的同意始得

为之。”“共用部分的改良行为，如影响及任何所有人对其专有部分之使用

时，应得其同意。”我国将来立法可以借鉴日本法的规定，在法律无规定

[4]

时，可参照物业管理的有关规定和契约。目前我国许多城市的新建住宅小区

都开始实行物业管理，聘请专门的物业公司来进行管理。公共契约也是管理

的重要依据。公共契约应反映大厦或小区各方面的共同意志，由各方共同审

定，共同遵守执行。公共契约并不仅是约束住户的行为规则，而是明确开发

商、管理商、业主或租赁户职责、权利和义务的公约。

2.共用部分的费用负担

对于共用部分的费用负担，瑞士民法典第712 条之八有较明确的规定，

主要包括：（1）日常维修及更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用；

（2）管理事务的费用，包括管理人的酬金；（3）由所有权人共同负担的由

公法所规定的捐税；（4）不动产或所有权人连带负责的担保债权人的利息

及分期偿还债务。共用部分又由全体共用部分与一部共用部分之分。例如，

由建筑物第一层经过各层到屋顶的楼梯或电梯，原则上属于全体共用部分。

而属于各楼层所有者准独占利用的走廊，虽然不能禁止其他楼层者通行，仍

可视为一部共用部分。鉴于这种区分，各国立法都规定，全体共有部分的费

用由全体所有人分担，一部共用部分的费用由该部分所有人负担，各按其应

有部分的比例分担。共有部分的管理、修缮所负担的债务，究竟是共有人的

按份债务还是连带债务，也是一个颇有争议的问题。日本学者因主X共同共

有性质，因而对于共用部分的管理、修缮所负的债务，主X以合伙关系财产

来处理，债权人得依照共同共有的法理，对于所有者全体作统一性的请求。

而XX学者X得宽先生则较赞成按份债务说，认为所有人仅就自己的债务份

额承担责任。这样就使得共有人的负担责任不致过重。在我国，如将之视

[5]

为连带债务，实践中也难以行得通。

四、建筑物区分所有人的成员权

完全用法律和法规来规定复杂的建筑区分所有人内部的关系，显然非常

困难。应该借鉴国外立法经验，在建筑物区分所有的情况下，由各区分人成

立一个自治性的管理团体组织，那么各个区分所有人应为团体成员，从而享

有成员的权利。成员权在性质上是由全体区分所有人所享有的专一部分所决

定的。难怪德国学者贝尔曼认为，区分所有权是一种特别所有权，它是物权

法性、人法性二要素合为一体。

从各国立法实践来看，在区分所有人团体内部，一般设立两个管理机构：

一是区分所有人大会，二是管理委员会。而区分所有建筑物管理的基本规X

则为管理规约。

区分所有人大会由全体区分所有人组成，是区分所有人团体的最高决策

机关。各区分所有人通过区分所有人大会参与对区分所有建筑物的管理。这

是区分所有人成员权的具体表现。区分所有人大会的主要职权是决定区分所

有建筑物管理的重要事项。例如，管理规约的订立、变更或废止，毁损建筑

物的重建，改扩建建筑物，选举管理委员会等等。区分所有人大会的决议对

全体区分所有人有拘束力。区分所有人大会的决议如何表决，各XX取的方

法不尽相同，基本上有“一致表决”和“多数表决”两种方法。

德国法原则上对一般管理行为实行多数表决制，而对处分行为则实行一

致表决制，在实践中，本文认为在区分所有人大会决议的表决方式上，宜采

取多数表决制。对于区分所有人大会决议的表决权应如何计算，各国立法规

定亦不尽一致。德国法、瑞士法系以区分所有建筑物的所有人的人数为准，

即一人有一票表决权。即使一人拥有二个以上专用部分，亦只能按一人计算。

但二人共有一专用部分的，则按一人计算；日本法系以专用部分室内面积的

比例为准。法国法原则上每一区分所有人均有表决权，但表决权的多少则视

其专用部分占区分所有建筑物价值的比例计算。这些方法，当以日本法或法

国法的规定为宜。这种方法能够反映出区分所有人的共有份额的多少。

管理委员会是区分所有人大会的执行机构，由区分所有人大会从区分所

有人中选举产生。一般设主任一人，委员若干人。管理委员会负责区分所有

建筑物的日常管理工作。对内执行区分所有建筑物的管理事务，对外代表区

分所有人团体从事活动。如《瑞士民法典》第712条之19（1）规定：“管

[6]

理人对其法定任务X围内的楼房共同所有关系的全部管理事务有代理权，对

外代表楼房共同所有关系及楼层所有人。”日本法亦有类似规定。管理委员

会的职权主要有：执行区分所有人大会的决议事项、管理日常收益及费用支

出情况、召集召开区分所有人大会、调解区分所有人之间的纠纷、查处违反

规约的行为等。

管理规约是规X区分所有建筑物管理的自治规则，实际上，就是区分所

有人团体的章程。管理规约的订立、变更或终止均须经区分所有人大会决议。

[7]

按日本《关于建筑物区分所有等的法律》第31条第1项规定：“规约的

设定、变更或废止，依区分所有人及表决权各四分之三以上的多数集合的决

议进行。”本文认为这种多数表决制是可取的。管理规约订立后，对全体区

分所有人发生效力，同时亦及于区分所有人的继承人等特定继受人。德国法

及日本法均有此规定。一般而言，管理规约可以规定如下事项：（1）有关

区分所有人所有关系的事项，如将专用部分规约为共用部分等；（2）关于

区分所有人之间共同事务的事项，如管理规约的订立、变更或废止，管理委

员会的组成等；（3）关于区分所有人之间利害关系的事项，如收益的分配、

费用的分摊等；（4）关于禁止区分所有人行为的事项，如禁止饲养等。

[7]

五、建筑物区分所有权在我国

案例一：许新和X亮是上下楼

邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不

方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改

动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，

渗漏的水不仅影响了楼下X家厨房的使用，而且也破坏了厨房的装潢。X和

许多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。

这是一起有关建筑物区分所有权方面的纠纷案。主要是在共有权方面引起的

纷争。

共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。共有部分的X

围主要包括两个方面：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙

或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、

水塔、自来水管道等。共有权人可对共有部分行使占有、使用和收益的权利。

作为整栋建筑物所有权人之一，建筑物区分所有人还享有成员权。

根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第九十八条（关于一部共有部分

的修缮及其费用负担的规定）条文如下：专有部分的共同壁、楼地板及专有

部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权

共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分

所有权人负担。我认为，由于区分所有权人对其专用部分承担“维持建筑

[8]

物正常使用”的义务，他就不可以擅自以自己的行为妨害其他区分所有权人

对专有物之使用。许某恰恰违悖了这项义务，未经他人同意擅自改动了单元

楼内的下水管线且施工不当造成对X家权利的侵害，单元楼内的下水管线属

于专有部分内的管线。所以，根据梁先生的草案所规定，对于X家提请的诉

讼，人民法院应当予以支持，判决对所造成的危害的补救费用应由许家承担，

并且我还认为，若X家提请许家“恢复原状”，法院也是应该支持的。

案例二：八十多岁老太太终年出门不得并非为了躲避世事，四十多岁中年人

整日"上下求索"并非为了增加体质，一家老小放着好好的楼梯不走却依靠墙

外的木梯攀爬上下，听起来真是咄咄怪事。然而这事却真实发生在XX省东

丰县城。1992年，个体户X学东迁入新居并办理了房屋过户手续，其楼下

房主为工业局所属机电公司。在迁入前，楼上楼下住户曾为一楼过道问题发

生过纠纷，X学东迁入后，为避免纠纷，在楼后破墙修建了简易楼梯，供上

下楼使用。后因该梯属违章建筑被停止使用，X便要求从一楼楼梯正常上下

楼，但这一合理要求却遭到机电公司的拒绝。正是因为住在一楼的房主独占

共有楼梯，封堵楼道，改成仓库，堵住楼上住户的进出门户，迄今为止，住

在楼上的X家已"空中行走"八年。其间，X家曾向法院提起诉讼，但法院以

超过诉讼时效为由不予以支持。

根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第一百零一条（关于区分所有权

人和专有部分占有人的义务的规定）条文如下：区分所有权人和专有部分占

有人不得任意弃置垃圾，排放各种污染物，恶臭物或制造喧嚣，振动及其它

类似行为。区分所有权人不得于楼梯间，共同走廊，消防设备及防空设施等

地堆放杂物，设置栓栏或违规设置广告物或私设路障及停车位，侵占通道，

妨碍出入。区分所有权人和专有部分占有人饲养动物不得妨碍公共卫生，公

共安宁及公共安全。但法律或规约另有禁止饲养动物的规定的，从其规定。

区分所有权人和专有部分占有人违反前三款规定时，《城市异产毗邻房屋管

理规定》第6条"所有人和使用人对共同共有的门厅、阳台、屋面、楼道……

应共同使用，并承担相应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。

"在本案中，机电公司阻止X学东从一楼楼梯正常上下楼，毫无疑问这是对X

学东共有部分使用权的侵犯，并且由于其擅自将共用楼道改成仓库，亦违反

了其应依本来用途使用共用部分的义务。对此，机电公司应排除妨害，恢复

原状，并赔偿X学东的八年来因此所受到的损失。并且，我认为法院不应该

以逾诉讼失效来拒绝X家提请的诉讼。这是个物权上的问题，我个人认为，

诉讼时效不适用于物权，该机电公司的行为侵犯了X家的共有权，违反了梁

先生《中国物权法草案建议稿》第一百零一条第二款之规定——区分所有权

人不得于楼梯间，共同走廊，消防设备及防空设施等地堆放杂物，设置栓栏

或违规设置广告物或私设路障及停车位，侵占通道，妨碍出入。因此我认为

根据第四款规定管理人或管理委员会应予以制止或按规约的处理，必要时可

以请求人民法院予以处理。

终上所述，对建筑物所有权人的共有部分使用权进行立法规制，就是要

对建筑物的专有部分和共有部分作出明确界定，并赋予共有部分为按份共有

的性质，各所有人按照自己的份额享有权利和承担义务。对于违反法律规定

和约定的义务者，应承担排除妨碍、赔偿损失的责任。建筑物的高层化解决

了都市人的居住问题，提高了城市土地的利用率，减轻了地价的负担，同时

还能够腾出更多的空间来兴建公共事业。但公寓式建筑物的购买者往往只

[9]

关注专有部分的购买，而忽略共用部分的存在，导致人际关系淡漠，对建筑

物内的共用部分建设也漠不关心，一旦产生纠纷，往往难以解决。面对土地

由传统性的地盘法演进为今日的空间法，我们应建立起新的物权观念，借鉴

德、日等国的立法经验，制定专门的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻

未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活的需要。

〔参考文献〕

〔1〕陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律1995年版

〔2〕贝尔曼： 《德国住宅所有权法》 《法学论丛》第13卷 第一期 P166

〔3〕段启武： 《建筑物区分所有权之研究》 《民商法论丛》第一卷 P303

〔4〕丸山英气： 《区分所有法》P36

〔5〕、X德宽： 《民法诸问题与新展望》P26-P27

〔6〕、梁慧星、陈华彬：《物权法》P240、P241法律1997年版

〔7〕、王利明：《物权法论》，中国政法大学1998年版

〔8〕、梁彗星： 《中国物权法草案建议稿》第九十八条

〔9〕、中国政法大学物权法研究小组之建议