房屋买卖土地出让金及计算方法

房屋买卖⼟地出让⾦及计算⽅法

⼆⼿房交易的⼟地出让⾦不是简单的地价。对于住宅等项⽬，采⽤招标、拍卖的⽅式，可通过市场定价，⼟地出

让⾦就是地价。可是对于经济适⽤房、廉租房、配套房等项⽬，以及开发园区等⼯业项⽬，往往不是依靠完全的市场

调节，⼟地出让⾦就带有税费的性质，是定价。

各级政府⼟地管理部门将⼟地使⽤权出让给⼟地使⽤者，按规定向受让⼈收取的⼟地出让的全部价款（指⼟地出

让的交易总额），或⼟地使⽤期满，⼟地使⽤者需要续期⽽向⼟地管理部门缴纳的续期⼟地出让价款，或原通过⾏政

划拨获得⼟地使⽤权的⼟地使⽤者，将⼟地使⽤权有偿转让、出租、抵押、作价⼊股和投资，按规定补交的⼟地出让

价款

⼟地出让⾦计算⽅法

⼟地出让⾦⼜可分为地⾯价与楼⾯价两种计算⽅法，地⾯价为每平⽅⽶⼟地的单价，即以出让⾦总额除以⼟地总

⾯积；楼⾯价为摊到每平⽅⽶建筑⾯积的地价，即以出让⾦总额除以规划允许建造的总建筑⾯积。投资者往往以楼⾯

价来计算投资效益。因为地⾯价不能反映出⼟地成本的⾼低，只有把地价分摊到每平⽅建筑⾯积上去核算，才有可⽐

性，也易于估算投资成本，进⾏估算投资效益。⼀般认为建⾼层可摊属地价，实际上并⾮如此。因为⼟地出让⾦是按

建筑⾯积计收的。

南宁市曾经买过⼀套房改房的李先⽣给记者算了⼀笔账。以前，⼀套售价10万元左右、5年以上房龄的⼆⼿房改

房过户，各项税费加起来近3000元，⽽现在要补缴⼟地出让⾦，就等于在原来的基础上要多缴⼀笔钱。如何计算房改

房⼟地出让⾦是市民最为关⼼的事情。

解读：⽹格点楼⾯基准地价是指房屋所在位置的楼⾯价，每个⽹格点为200⽶×200⽶，市民可到各分局查询南宁

市居住⽤地⽹格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井⼀带，为188元/平⽅⽶，最⾼值在南湖⼀带，为1100

元/平⽅⽶。上市房屋不在南宁市居住⽤地⽹格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平⽅⽶计算。

公式：补交⼟地出让价款（元）=⽹格点楼⾯基准地价（元/平⽅⽶）×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑⾯积×

年期修正系数

举例：张三有⼀套住房位于衡阳秀灵路⼝，⼟地使⽤权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑⾯

积为52.4平⽅⽶，⼟地证上记载的⼟地⾯积为14.97平⽅⽶，剩余使⽤年限为69年，则需补交⼟地出让价款计算⽅法

如下：

经查阅南宁市居住⽤地⽹格点基准地价图，该位置的⽹格点楼⾯基准地价为511元/平⽅⽶；容积率为3.5，容积

率修正系数0.761；剩余使⽤年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交⼟地出让价款（元）=511元/平⽅⽶

×0.761×10%×52.4平⽅⽶×0.9983=2034元。