财产租赁所得的个税如何计算？

财产租赁所得的个税如何计算？

财产租赁所得的个税如何计算？

财产租赁所得是个⼈所得税法规定的九⼤项所得之⼀，是指个⼈出租不动产、机器设

备、车船以及其他财产取得的所得，我们⼀起来看看财产租赁所得的个税是如何计算的。

01

财产租赁所得的⼀般规定

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2019年1⽉起实施的新个税法，实⾏的是综合分类征收相结合的税制，财产租赁所得还是

和以前⼀样，单独计算，不参与综合所得的汇算。

根据《个⼈所得税法》和《个⼈所得税法实施条例》的相关规定，财产租赁所得，适⽤

20%的⽐例税率，以⼀个⽉内取得的收⼊为⼀次，每次收⼊不超过四千元的，减除费⽤800

元；四千元以上的，减除20%的费⽤，其余额为应纳税所得额。这⾥的减除费⽤是法定扣除标

准，不要问为什么减，你可以看做是⼀种减计收⼊的“优惠”。

除了法定扣除，财产租赁所得还可以扣除的有：

(1)、财产租赁过程中缴纳的税费：在出租财产过程中缴纳的税⾦和国家能源交通重点建设

基⾦、国家预算调节基⾦、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收⼊中扣除；

(2)、向出租⽅⽀付的租⾦：这个转租情况下会存在，这是赚取租⾦收⼊对应的成本，作为

扣除项合情合理；

(3)、由纳税⼈负担的租赁财产实际开⽀的修缮费⽤：能够提供有效、准确凭证，证明由纳

税义务⼈负担的该出租财产实际开⽀的修缮费⽤。允许扣除的修缮费⽤，以每次800元为限，

⼀次扣除不完的，准予在下⼀次继续扣除，直⾄扣完为⽌。

这些扣除项，税法还规定了扣除的先后顺序：①缴纳的税费；②⽀付的租⾦；③修缮费

⽤；④法定扣除标准。

02

需要注意的问题

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问题1、在计算法定扣除标准时，“收⼊”是扣除了①-③项之后还是扣除①-③项之前和4,000元

⽐较？

举个简单例⼦来说明这个问题，假设⽉租⾦收⼊4,200元，①-③项合计⾦额400元，这个

时候“收⼊”⾦额是4,200元还是3,800元(4,200-400)呢?如果是4,200元，那么法定扣除⾦

额就是840元，如果是3,800元，那么法定扣除⾦额就是800元，两种理解下的法定扣除⾦额

完全不⼀样。

其实这个问题，税法没有写的那么明确，是存在争议的。根据注册会计师《税法》教材中

的举例，“收⼊”是扣除了①-③项之后的。

另外根据国税发[1994]89号⽂的第六条“纳税义务⼈出租财产取得财产租赁收⼊，在计

算征税时，除可依法减除规定费⽤和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证

明由纳税义务⼈负担的该出租财产实际开⽀的修缮费⽤。”也就是说，取得收⼊时“收⼊”可

以减除①-③项，也就是“收⼊”是减除①-③项之后的。

那么财产租赁所得个税计算公式为：

每次“收⼊”不超4,000元的：

应纳税所得额=收⼊-税费-⽀付租⾦-修缮费⽤-800

应纳税额=应纳税所得额×20%

每次“收⼊”超过4,000元的：

应纳税所得额=(收⼊-税费-⽀付租⾦-修缮费⽤)×(1-20%)

应纳税额=应纳税所得额×20%

注:“收⼊”=收⼊-税费-⽀付租⾦-修缮费⽤

问题2、⼀次性收取多⽉租⾦的个税如何计算？

根据总局视频答疑⼝径：⼀个⽉收取⼀年的租⾦，算⼀次收⼊，实务中税务机关放宽⼝径按

照每⽉收⼊为⼀次。

例如：某个⼈出租⼀套房屋，每⽉租⾦8,000元，⼀次性收取12个⽉租⾦96,000元，假设房

产税为4%，修缮费⽤800元(不考虑其他费⽤)：

(1)按照政策，96,000元为⼀次，则

应纳个⼈所得税税额：(96,000×(1-4%)-800)×(1-20%)×10%=7,308.8元

(2)按照放宽⼝径或者每⽉收租⾦，8,000元为⼀次，总共12个⽉，则

应纳个⼈所得税税额：(8,000×(1-4%)-800)×(1-20%)×10%×12=6,604.8元

(3)两次租⾦相差个⼈所得税：7,308.8-6,604.8=704元

注:“收⼊”=8,000-320=7,680元>4,000元，可以减除20%的费⽤；个⼈出租住房取得的所得减按

10％的税率征收个⼈所得税。

问题3、租⾦⽀付⽅需要代扣代缴个⼈所得税吗？

根据国家税务总局公告2018年第61号，扣缴义务⼈⽀付利息、股息、红利所得，财产租赁所

得，财产转让所得或者偶然所得时，应当依法按次或者按⽉代扣代缴税款。个税法中，除了经

营所得不需要⽀付⽅代扣代缴，其他所得都需要代扣代缴的。

根据国家税务总局公告2018年第62号，纳税⼈取得应税所得，扣缴义务⼈未扣缴税款的，

应当在取得所得的次年6⽉30⽇前，按相关规定向主管税务机关办理纳税申报，并报送《个⼈所

得税⾃⾏纳税申报表(A表)》，税务机关通知限期缴纳的，纳税⼈应当按照期限缴纳税款。

问题4、财产租赁所得的个税可以核定征收吗？财产租赁所得的个税可以核定征收吗？

上述所说的财产租赁所得个税计算⽅法是据实征收，其实很多地⽅对财产租赁所得中的最主

要的房屋租赁都制定了核定征收办法。

因为采取据实征收⽅式的，需要拿到合法有效凭证，其实对于个⼈来说是⽐较困难的，实

务中很少有房东会特意保存修缮⼀下房屋的发票。所以，纳税⼈如果不能提供合法、准确的成

本费⽤凭证，不能准确计算房屋租赁成本费⽤的，按租⾦收⼊的⼀定⽐例(深圳、厦门、⿊龙江

等地按5%；河北、湖南等地按5%～10%，具体参考当地规定)核定应纳税所得额。

选择核定征收还有⼀个重要的原因，就是税负较据实征收相⽐要低，就算拿到合法有效凭

证，纳税⼈也会说⾃⼰没拿到。

那么财产租赁所得个税计算公式为：

应纳税所得额=租⾦收⼊×核定⽐例；

应纳税额=应纳税所得额×税率

注:个⼈出租住房，按10%的税率征收个⼈所得税；个⼈出租⾮住房，按20%的税率征收

个⼈所得税。

上⾯这张税收缴款书，就是按5%核定征收的，其中：

个税应纳税额=36,000×5%×10%=180元；

房产税应纳税额=36,000×4%×50%=720元；

印花税应纳税额=36,000×0.1%×50%=18元；

因为⽉租⾦额未超过10万元，免征增值税，相应城建税、教育费附加、地⽅教育附加均享受免

征。

03

主要的政策依据

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1、《中华⼈民共和国个⼈所得税法》(2018年主席令第九号)

2、《中华⼈民共和国个⼈所得税法实施条例》(国务院令第707号)

3、《国家税务总局关于印发<征收个⼈所得税若⼲问题的规定>的通知》(国税发[1994]89号)

4、《国家税务总局关于印发<征收个⼈所得税若⼲问题的规定>的通知》(国税发[1994]89号)

5、《国家税务总局关于个⼈转租房屋取得收⼊征收个⼈所得税问题的通知》(国税函[2009]639

号)

6、《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适⽤住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财

税[2008]24号)

7、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 ⼟地增值税 个⼈所得税计税依据问题的通

知》(财税[2016]43号)

8、《国家税务总局关于发布<个⼈所得税扣缴申报管理办法(试⾏)>的公告》(国家税务总局公告

2018年第61号)

9、《国家税务总局关于个⼈所得税⾃⾏纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2018年

第62号)

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