房产税开征与我国土地国有制度问题分析

房产税开征与我国土地国有制度问题分析

第一篇：房产税开征与我国土地国有制度问题分析

房产税开征与我国土地国有制度问题分析

房产税，又称房屋税、物业税，是国家以房产作为课税对象向产

权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税

收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资

规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收

入。从世界各国征收房产税的情况来看，大部分都是建立在房地合一，

对房地都拥有所有权基础上的，我国商品房所占土地属于国家所有，

房主只拥有70年的土地使用权，而其他商业用地、工业用地的使用年

限则更短。于是，在土地国有的法律制度下，再交房产税是否重复征

税就成了经济学家、法律人士经常讨论的话题。在此，笔者就这一问

题谈谈自己的看法。

先谈谈我国现行的土地所有权和国有土地使用权制度，由于我国

实行的是土地使用权有偿出让制度，按照《宪法》规定，只有国家或

农村集体才拥有土地所有权，老百姓只拥有土地使用权，国有土地使

用权简单说就是依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主

体非常广泛，任何单位和个人，包括的企事业单位和个人，符合

依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。

国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人

来使用。按照土地用途不同、使用期限也不相同，最高年限按下列用

途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、

体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50

年。国有土地使用权具有重大意义，国家作为国有土地所有者并不直

接使用土地，而是由具体单位和个人来使用，国有土地的收益权能一

部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地

使用权有偿出让的形式来实现。

征收房产税是否与现在的国有土地所有权制度有冲突，笔者的态

度是否定的，主要从土地产权制度和土地出让金两个方面谈起。

一、土地公有制不是中国征收房产税的法理障碍

首先，房地产产权是一个权利束，或者说是一个权利集合，其中

包括拥有、使用、收益、处置、开发、转让等多种权利。土地的公有

制表明国家对土地享有所有权，公民、法人或其他组织只享有使用权。

虽然我国仅承认对土地在一定期限内的有限使用权，但不可否认，

“土地使用权”本身就是一项具有财产性的权利。《物权法》规定国

家保护权利者的物权，其中包括“用益物权”，而“建设用地使用权”

就属于“用益物权”的一种。房屋折旧后房价却高了，其中的收益就

是土地使用权带来的，因此“土地使用权”可以看作一项有财产属性

的权利并可以带来收益，在法律上它有明确归属，可以成为征税的对

象。

其次，从整个税法体系看，不仅土地使用权人，连土地的承典人

(如契税)、不动产的实际占用人(耕地占用税)，也可以成为纳税人。因

此，能从财产中收益，就能成为纳税人。拥有土地所有权不能成为构

成纳税主体的要件。所以，房产税是对拥有房地产所有权的所有人或

占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产或房地合一的

不动产来设置，而不完全根据土地的产权是否属于纳税人来设置。

再次，从国外的立法及司法实践来看，土地公有制国家和地区仍

然可以开征房地产税。如新加坡、以列等，虽然也是土地公有制，

但是仍然开征具有房地产税性质的“差饷”和“财产税”，使得土地

增值的收益能够用于公共物品和公共服务的提供。

应当指出，国外征收房产税，也大多用于城市建设维护和社区服

务，与土地所有权无关。如英国的房产，大量是带地权的别墅，称为

Freehold，也有不带地权的，土地是租的，如公寓的套房往往是

Leasehold，但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上

说，房地产税并不是对所有权征税，而是对房地产实际占用和受益人

按占用时间征税，这样一来，其与我国国有土地使用权制度就不存在

矛盾。同时，我国目前的居民住宅产权，名义上是50年或70年，实

际上到期政府是否真正无偿收回在操作和实践上还存在很大的未知性。

危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论土地已使用多少年，还是会给予70年

产权。二手房交易、房屋拆迁也从未按土地使用剩余年限论价。

二、土地出让金与房产税并不冲突

从性质上分析房产税和土地出让金，也就是地租和税收之间的区

别。土地出让金是获得土地使用权时支付的市场价格，是租金的一种

形式。地租是土地使用者向土地所有者支付的。我国大陆地区的土地

出让制度借鉴了香港地区的批租制。香港除了从开发商一次性收取土

地出让金，还每年向房屋的所有人收取租金，按照土地应课差饷租值

(评估值)的3％缴纳。房产税作为税收的一种，是国家凭借政治权力，

按照法律规定，对不动产部分收益强制无偿征收。土地的价值增长一

部分来自土地所有人和使用人的私人投资，还有一部分是社会提供的

公共服务和基础设施及经济发展法律变革等外在因素导致的。这些外

部因素带来的土地增值应属于公共收益，应由政府公共部门代表社会

通过税费的形式获得，用于收入再分配和公共物品及服务的提供。另

外，按使用者付费的原则，土地和房屋的所有者或使用者都应为社会

提供的公共物品和服务如教育、医疗、基础设施付费，房产税是与收

益相匹配的收益税。从这里可以看出，土地出让金和房产税是完全不

同的概念，不是重复征收。由于土地出让金和房产税都是交给国家的，

所以有观点认为土地出让金和房产税有重复征收之嫌，但从本质上讲，

土地出让金是地租，而房产税则是对使用收益征收的税。

当然，笔者并不否认目前的土地使用制度会对房产税的全面开征

造成影响：一是目前我国城镇居民的70年土地使用权就像当初农民的

30年承包权一样，在法律上和操作中还是一个模糊的概念。实际上，

立法者已经注意到这一问题，故在2007年的《物权法》中明确，住宅

用地70年到期自动延期，但到期后是否交纳出让金、交纳多少并不明

确。实际上，出让金的多少直接影响到房产税的税率及征收范围，比

如说，当前过高的土地出让金使政府无法下决心来征收高额的房产税，

或者说如果征收高额的房产税就会导致土地出让价格的下降；二是我

国目前是二元的土地所有制度，即城市土地属于国家，农村土地属于

农村集体，由于我国城市的快速扩张，两类土地的使用功能几乎没有

区别，但价格相差极大，如果房产税全面开征对公平税负则提出难以

解决的课题。

最后，无论是在土地公有制的情况下征收房产税，还是土地出让

金与房产税同时存在，都不是我国特有的，世界上已有成功实行、良

好运作的先例，故房产税的开征与我国的土地使用权制度并不冲突，

只是我国目前的土地所有权制度和使用权制度需要进一步完善，为今

后房产税的全面征收铺平道路。

李求军／责任编辑

第二篇：围绕我国开征房产税试点

围绕我国开征房产税试点，各方展开了热烈的讨论，这是非常正

常的。因为这样一项针对财产征税的公共政策的设计和执行，必然是

牵涉面十分广泛，涉及利益关系也复杂多样。相关各方会从自身利益

出发表达意见，也是很自然的。 认为开征房产税具有合理性的理由是：

１.房产税是针对公民持有资产征税，这将成为一种更加有效的调节不

同收入分配差距的手段。尤其是近年来社会不同体间拥有财产的差

距日益扩大，的确到了需要适当加以调节的时候了。 ２.房产税的开征

可以确保地方政府有一个稳定、持续的财政收入来源，以纠正这些年

来各地政府过度依赖土地财政和扭曲政府职能的情况。 ３.可以抑制将

房地产作为虚拟金融资产过度炒作。

4笔者认为我国目前刚刚起步的房产税制度的方向无疑是正确的。

健康的市场经济历来是离不开适当制度框架规范的。环顾各国的经验，

我们清楚地看到，放纵房产市场发展的做法不仅会加剧财富和收入分

配的不公，由此造成的庞大房地产泡沫也会成为灾难性金融危机和经

济危机的根源。

反省一下上世纪９０年代日本爆发的金融危机，以及２００８年

美国爆发的金融危机，都是近在眼前的前车之鉴。我们对此必须居安

思危，未雨绸缪。 因此，房产税作为政府调控房地产市场过度投资和

投机性炒作的政策组合，无疑有其合理性，并不存在所谓政策多变和

过度干预市场之说。况且，世界上大多数发达国家也都具有这样的征

收制度。各国的成功经验，可以成为我们这些后起国家很好的借鉴。

笔者赞成以上那些支持房产税开征的理由，但认为，在这里还需

要补充一条或许更为重要的，基于公共政策公正性角度的支持房产税

开征的理由。这里依据的是现代公共经济学关于城市基础设施作为公

共产品的正面溢出效应原理。 大家知道，最近20年来，中国各地都对

城市基础设施进行了可以说突飞猛进的投入，城市各项设施得到持续、

大规模新建、扩建改造和维护更新，城市面貌焕然一新。有数据充分

表明，近些年来城市尤其是大城市财政的大头，都被用在了城市基础

设施建设上面。具体地讲，其中包括了大规模的城市轨道交通、城市

电力、城市供水和供气、城市公交路线、城市光纤网络等城市硬环境

建设；也包括诸如城市小区、文化、教育、绿化、安全等城市软环境

建设。

需要指出的是，所有这些城市建设项目在耗费大量公共资源的同

时，也为整个城区的房产形成了巨大的正面溢出效应。也就是说，这

方面的投资，客观上让城市中的房产大幅升值。大规模用于城市建设

的公共财政资金，为城市的私人房产投资带来了十分巨大的盈利空间。

这就使得抢先购买城市房产的业主享受到了无风险免费午餐。谁在城

市中拥有的房产面积越大，他所能取得的这块由公共资源所无偿提供

的蛋糕份额也就越大。

由此所造成的社会不公和两极分化现象日益突出。因为，其间耗

费的是由城市每一位公民奉献的集体公共资源（包括所缴纳的各类税

赋），可是由此带来的房产价值上升的分配却是严重不对等的。因为

拥有财力，或者能从银行金融机构获得大量贷款购置房产的人，可以

轻而易举地在几乎无风险的情况下，从城市公共空间大幅升值中获得

庞大红利。

因此，笔者以为，开征房产税的公正合理性体现在，当一些社会

公众因为城市公共设施建设而获得额外巨大收益的时候，也必须为此

承担相应的一部分成本。 基于以上理由也就不难理解，为什么发达国

家的城市政府，都必须向城市中拥有大量不动产者征收财产税了。

再从问题的另外一方面看，由于城市房产市场中存在着大量等待

吃免费午餐者所拥有的房产，使得城市的可利用空间越来越小，越来

越需要向外扩张，也就要求市政当局年复一年地要增加城市基础设施

建设投资。这就是我们在近些年看到的一个怪现象：一方面城市不断

扩张，城市基础设施不断延伸；另一方面却看到城市中有越来越多房

产空置。从城市公共政策角度看，这样的情况已经使城市管理的效率

大打折扣了。

体现城市公共管理效率的一个主要指标是，要让城市空间的每一

块都发生效用，而不是让城市基础设施大量空耗。所以，笔者认为，

我们的房产税政策从一开始就应该采取同时对存量房产征税的办法。

因为这项政策的目标之一，就是要提高城市管理的总体效率，也为了

促进城市房产市场的加快交易流动。如果不对存量房征税，仅对新购

房征税，显然不能实现城市公共管理所要求的效能和效率目标；与此

同时，也不能体现该项政策本身所要体现的公平性原则。

当然，开征房产税是对财产保有环节征税，涉及面广，还是应该

采取循序渐进和逐步完善的策略。另外，对于当地居民自己基本居住

所需的住房，各国也都有给予免征税额的税收政策。总而言之，我国

的城市住房公共政策应该本着“住有所居”的基本价值导向。（作者

系上海交通大学公共政策研究所所长） 经过多年的空转试验和争论之

后，在国务院2011年1月26日推出新的加强房地产市场调控措施

（新“国八条”）之后，房产税征收工作终于在同月28日在重庆和上

海启动，两市颁布了房产税征收条例并宣布正式实施。但社会上对房

产税征收的意义和必要性、征收的办法和标准等依然存在很大争议，

笔者也对此谈几点看法。 一;怎么理解房产税

一般来说，房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税金额和规

定的计税标准（税率），向房产所有人征收的一种财产持有税（有的

国家也称之为“物业税”或“不动产税”）。其中，房屋包括房屋建

筑及其建设或购置时纳入的不可分割的部分，

如私家花园等；房产税的计征对象可以包括经营或办公用的房产

和居民住房，也可以特指居民住房，将经营或办公用的房产另外征收

专项税。我国目前推出的房产税，就仅指针对居民住房征收的税种；

房产税的计税金额，凡是当年新购置的，都应以购置金额为准。持有

一年以上的，一般要参照同城同类地区上一年房产交易平均价进行估

值，作为计税金额；房产税税率可以是单一税率，也可以是累进税率，

即按照一定参照物（如人均居住面积或者房屋价值等）分段，逐级提

高税率；房产税的征收一般都设有一定的免税优惠（如人均多少面积

以内的住房免收房产税等），以减轻弱势体的负担。

从以上房产税的一般定义和做法可以看出，意义：房产税征收的

目的是运用税收杠杆，回收政府和社会为住房提供公共服务或公共产

品的成本，相应调节房产所有人的收入，增加住房持有成本，遏制过

多占有住房（多套住房或大面积、豪华住房等）甚至投机炒作住房，

减少住房资源浪费。这对维持社会公平、加强房地产市场调控、保证

房地产行业健康有序发展、维护经济社会稳定，都具有不可忽视的重

要意义。

同土地出让金不可混为一谈

社会上很多人反对征收房产税，其中一个最主要的理由就是，购

买商品房时，房屋价格中已经包括了很高的土地出让金，而国有土地

的出让并不是完全的卖断，受让人可以拥有永久土地所有权，而只是

在规定的期限（如70年）出让使用权和收益权，出让金实际上是预收

了出让期全部的土地出租金，国家已经获得了很高的收益了，再征收

房产税，就是重复征收，是不合理的。甚至有人把这说成是苛捐杂税，

是政府为增加财政收入而理由掠夺居民财富。这种说法很有鼓动性，

但实际上却是不成立的，因为二者根本不是一回事。

土地出让金是土地所有者向购买者（如土地开发商）出让土地收

取的收入。在市场经济中，土地如同其他商品一样，可以在依法合规

的情况下根据供求关系平等协商交易条件和交易价格，土地转让自然

要收取转让金。至于出让金是按照永久性完全出让产权确定的，还是

根据有限期限转让产权来确定的，完全是买卖双方协商的结果，二者

的价格也完全可能是有很大差别的。

而房产税则是政府或社会为房产提供公共服务或公共产品收取的

补偿。它与土地出让金是没有联系的，因而也不存在替代关系。在土

地私有制的国家，很多都征收房产税，并没有因为土地转让已经支付

出让金而对缴纳房产税产生异议。 对房价的影响需客观分析

近年来，我国房地产价格迅猛上涨，吸引了大量社会资金投入房

地产领域，在带动经济和就业发展的同时，也推动房地产投机炒作盛

行，腐败和违法行为多发，城乡居民住房压力越来越大，经济和社会

稳定面临严重隐患。因此，国务院从

2010年开始，不断出台房地产市场调控措施，并把遏制部分城市

房价过快上涨作为首要目标。在这一过程中，征收房产税是有利于控

制房价上涨，还是会增加房产价格，也成为社会上争论很大的问题。

实际上，房产税对房价的影响需要仔细而客观地分析。房产税是

对房产所有人征收的税种，会增加房产所有人持有房产的成本，因此，

有人认为房产所有人会将此因素考虑到出让价格中，推给购买方承担，

所以，征收房产税会推高住房价格。这一结论的前提是，住房市场是

卖方市场，处于供不应求的状态，只有这样，购买方才会被迫接受，

否则，是不会推高住房价格的。当然，征收房产税可能推高租金价格，

但如果政府扩大廉租房等保障性住房供应，减少其他租房需求，租金

价格仍然会受到控制的。

当然，遏制房价过快上涨需要采取综合措施共同发挥作用。这其

中包括加大保障性安居工程建设和供应力度，缓解严重的住房供求矛

盾，特别是低收入者住房难的问题。同时，采取有效措施抑制房产不

合理需求，包括征收住房交易税（营业税）、房产税、遗产税等，并

严格收税标准和税收管理，严厉打击偷税漏税，严格控制住房信贷条

件和利率水平，合理引导住房需求。这其中，房产税只是调控措施的

一个组成部分，要发挥其应有作用，但也不能将控制房价过快上涨全

寄托在房产税身上。

从中国人均可利用土地极其有限和土地不可再生的现实情况出发，

一味地鼓励建造和拥有大房子、高档甚至豪华住房是根本不可持续的。

依靠优惠政策刺激房地产过度发展，即使完全可能在一时推动经济社

会高速发展和欣欣向荣，但却是建立在消耗不可再生的宝贵资源、严

重透支未来、将由子孙后代埋单的基础上的，是充斥泡沫、极度危险

的。理论和实践已经充分证明，过度依赖房地产带动的经济社会发展

必定会产生相应程度的经济金融危机。因此，在中国，抑制房价过快

上涨，更应该把政策重点集中到控制住房需求上。其中，房产税正是

通过提高房产持有成本来控制住房不合理需求的重要措施之一。 应加

快全国推开并适度统一

从目前的情况看，尽管经过长时间酝酿和空转，也只有上海和重

庆两个城市宣布实施房产税，而且两市的具体做法也存在很大差别。

作为第一批试点城市，其房产税标准随意性较强，也失之偏弱偏软。

例如，上海仅对新购住房（本市户籍的属第二套或以上）征收，

计税金额为交易价格的70%，税率为0.6%（低于同类城区上商品住房

平均价2倍的为0.4%），并设立了人均60平方米（含）以内的免税

区。

重庆规定对别墅每户180平方米以上的，存量和增量全部征收；

高档（高于平均价格2倍以上）住宅，每户100平方米以上的增量征

收；对无户籍、无工作、无

企业的居民，从第二套开始征收。税率为：平均价格3倍以下的

0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。

上述情况反映出，即使已经推出房产税的城市，对房产税仍是尽

可能放宽标准。这可能是基于多种考虑，比如，如果对存量征收，可

能面临操作上的难度，包括需要实施房产普查和实名制，容易触及利

益矛盾等；也可能因为税收政策是招商引资、投资环境的重要影响因

素，在其他地区未推出之前，先期推出的地方害怕影响吸引力；也可

能担心税率提高会影响房地产的发展，进而影响经济发展和劳动就业

等等。如果心态确实如此，那么税法执行起来也难免三心二意，房产

税征收的实际效果可能要大打折扣。

因此，房产税要真正发挥应有作用，需要在全国范围内加快实施

并适度统一和加强。其中，房产税起征和免税的规定，不应以套为标

准，因为“套”有大小贵贱之分，按套划分是不合理的，也容易产生

偷税漏税的空子（如假离婚）。应该一律以人均面积为标准；人均免

税面积标准应该与保障性住房供应标准联系（可以略高于廉租房配置

标准），不能凭空想象随意确定；房产税严格地讲，不能实行新老划

断，只对新购住房征收，否则，就会失去公平；房产税率水平的确定，

应考虑到公共服务或公共产品的成本水平，参照国际上特别是周边国

家的实际水平，考虑到社会实际承受能力，并要保证房产税能够发挥

抑制社会不合理住房需求的作用；应该对所有享受政府公共服务的城

镇住房都开征房产税，而不应该只是个别城市实施，造成“税收天堂”

和不公平竞争。

尽管房产税属于地方税种，具体征收办法理应由地方政府自行决

定，但考虑到中国目前土地公有，特别是地方政府对房地产极度热衷

和推崇，而对房产税等调控措施并不积极的现实情况，需要中央政府

尽快研究出台房产税的规范标准，包括房产税使用的管理办法，在此

基础上，留给地方政府一定的浮动空间。同时，要加快推进个人住房

信息系统建设，尽快启动个人住房普查工作，坚决实施住房实名制，

严厉打击偷税漏税和贪污腐败行为，防范聚集在房地产领域的资金大

量外逃。

值得注意的是，很多人认为，征收房产税很复杂，还存在很多的

技术性难题，近期很难推广实施。对于这一点，我们有一个参照物：

中国从1992年就开始推动实施银行存款实名制，但一直到2002年才

真正推出。这其中实际上并没有多少技术性难题，最难的就是会触动

一部分人的利益。最大的阻力不是来自于广大普通公民，而是少数既

得利益且有政策影响力的人。推行房产实名制同样将遇到类似的情况，

但只要中央下定决心，所谓的技术性难题是完全可以克服和解决的

（这方面国际上有着长时间实践的成熟经验可以借鉴）。

第三篇：青岛对非住宅开征房产税

青岛对非住宅开征房产税

青岛房产税新规 非住宅过户需征房产税

为加强税源控管、堵塞税收漏洞，自2011年07月22日起，个

人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其

他税收的缴税凭证；无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税

及其他税收，才能办理过户手续，税务部门对此类过户房屋进行前置

审核及现场查看，并自受理之日起3个工作日内通知纳税人办理纳税

手续。需提供资料包括土地证、房产证、取得房产的原始发票、契税

税票或各项费用明细表等。

个人自用非住宅应缴纳土地使用税，如有土地证，年应纳税额=土

地证上记载的土地面积×地级单位税额；如没有土地证，是楼房的，年

应纳税额=该栋楼房总占地面积×房屋的建筑面积×地级单位税额/该栋

楼房总建筑面积，是平房的，年应纳税额=房屋建筑面积×地级单位税

额。

个人自用非住宅应缴纳房产税，年应纳税额=房产原值×（1-30%）

×1.2%。房产原值为取得该房产时的发票金额；没有发票的，可提供

购买房屋时的契税税票或各项费用明细表，以契税计税依据或其过户

成交金额作为房产原值。 60万元酒店式公寓 交易税费8万左右 根据

通知，个人自用非住宅应缴纳房产税年应纳税额=房产原值×(1-

30%)×1.2%。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有

年限计算，高于3年，按3年计算。也就是说，一套60万元的酒店式

公寓，持有2年的话，如果出售就要缴纳60万×(1-

30%)×1.2%×2=10080元。持有3年以上的话就要缴纳15120元。

如果再加上契税、营业税、个人所得税、印花税等，交易这样一套房

子光税就要8万元左右。交易成本大大提高。 详细>>>> 非住宅出租

也征房产税

个人出租非住宅的，应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、

印花税、房产税等税收。需提供材料包括房屋租赁合同、租赁双方的

有效身份证明、租赁发票等。

个人出租非住宅的，月租赁金额小于5000元的，综合征收率为

12%，房产税应纳税额=租金收入×12%；月租赁金额大于等于5000

元的，综合征收率18.65%或18.7%，包括营业税、个人所得税、房产

税等，其中营业税应纳税额=租金收入×5%，城建税应纳税额=营业税

×7%，教育费附加应纳税额=营业税×3%，地方教育费附加应纳税额

=营业税×1%或2%，房产税应纳税额=租金收入×12%，土地税应纳

税额=租金收入×0.5%，印花税应纳税额=租金收入×0.1%。

第四篇：“房产税开征”模拟听证会流程、主持词

尊敬的各位领导、听证代表、观众朋友们：

大家下午好！

目前，房价已成为全国上下热议和头疼的社会问题，国家最近连

续出台相关政策来调控和抑制房价的上涨，老百姓也把买房的希望寄

托在国家对房价的宏观调控上。可一系列出台的政策对老百姓来说到

底是福是祸。为此，由国家政府办作为主办单位，特地主持召开 “房

产税将至，是福还是祸”听证会。首先，我代表会议主办方对各位莅

临此次听证会，表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

今天的听证会共有十项议程。

听证会第一项，全体起立，奏国歌。————请坐。

下面，进行听证会第二项，核对听证代表及其委托代理人身份。

根据《房产税暂行条例》，国家政府办为广泛听取各界人士意见，于

2011年1月4日在上海、重庆等国家一线城市，以及乌鲁木齐等国家

二线城市，张贴即将举行《房产税将至，是福还是祸》听证会的通告，

并采取公开报名和推荐的方式征集参会听证代表。各位听证代表均是

在张贴通告后，从个人报名和市民推荐代表中产生。这些代表有：

参加今天听证会的听证代表应到 X人，实到 X人，符合相关法律

规定。

为了确保听证会公平、公正、公开，我们邀请了相关职能部门负

责人对听证会进行全程监督和参与。他们分别是：

让我们以热烈的掌声欢迎各位领导、各位代表，莅临此次听证会。

列席今天听证会的，还有来自中国日报、中央电视台财经频道等相关

媒体工作人员，让我们也以热烈的掌声欢迎他们的到来。

我是XX,职位，担任今天听证会的主席。 此次听证会由XXX同志

和XXX同志任书记员,负责会议相关表格发放及汇总计票工作。

听证会第三项，宣读听证纪律及注意事项；

会议纪律

（1）参会人员不得随意提前离开会场。

（2）全体参会人员应自觉维护会场秩序，会场内严禁喧哗、哄闹

或随意走动。

（3）与会人员应相互尊重、真诚相待，严禁使用偏激语言攻击、

指责或诋毁他人。

（4）代表发言时，请举手示意，经主席同意后方可发言。其他人

应认真听取，不得随意发言、提问和插话，影响代表发言。

注意事项

（1）会议代表应提前准备好发言内容，每位代表发言时间不得超

过

X分钟。

（2）代表发言时，请先介绍自己的姓名、单位和职业。请围绕会

议主题，简明扼要地阐明自己的观点，对本次“房产税是否应该实行”

提出具体的意见和建议。

（3）旁听代表、特邀代表、列席代表和会务工作人员不得在会议

上发言，其意见可以以书面形式向国家政府办工作人员提交。

听证会第四项，请国家房产税工作小组陈述人介绍方案及起草说

明。 听证会第五项，请参加听证会的市民代表针对房产税工作小组陈

述人所介绍的方案，发表意见。每人时间不得超过 3 分钟。要求发言

的请举手。

感谢各位市民代表所提出的宝贵意见。

听证会第六项，请专业人士代表就房产税工作小组陈述人所介绍

的方案发表见解。

感谢三位专业人士针对此问题所作出的专业分析。

听证会第七项，请各位市民代表与专业人士代表进行自由辩论，

要求开场发言的请举手。

听证会第八项，请现场观众自由选择各界人士代表进行发问，同

时请听证会代表就观众所提出的问题进行解答。

下面进行听证会第九项，各位市民代表与专业人士代表总结陈述

最后观点，请按现场座次依次发言。

下面进行听证结果商议，请国家房产税工作小组陈述人员及听证

会代表暂时退场，休会XX分钟。

现在大会继续，听证会第十项，请国家房产税工作小组陈述人及

听证会代表入场。

有请XXXX代表宣布此次听证结果。

请听证会代表对听证会会议记录进行审阅并签名。

现在我宣布，有关“房产税将至，是福还是祸”听证会到此结束，

谢谢大家！

第五篇：房产税 土地使用税

房产税

【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。

A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产

权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税

人

D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人

• 【答案】ACD

【例题·判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，

所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的

“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。

（ ）（1998年）

【答案】×对独立于房屋之外的建筑物不符合房产的特征，不征收

房产税。

【例题·判断题】农民王某，1998年将他在本村价值20万元的楼

房出租，取得租金收入3000元，王某当年应从租计算缴纳房产税。

（ ）（1999年） 【答案】×农村不在房产税开征范围之内。

【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日

用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取

得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除

幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为( )。（2010）

• A.21.2万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元

【答案】B用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产

税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与

对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000×

（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。

【例题·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月

1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润

分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％，

该企业1999应纳房产税（ ）万元。（2000年）

• A.24 B.22.8 C.30 D.16.8 【答案】B未参与联营部分的房产原值

=2500×（1-30％）＝1750（万元）， 则两部分房产税之和=1750×

（1-20％）×1.2％+50×12％＝22.8(万元)。

【例题4】某企业购置一幢办公楼, 会计固定资产账面记录房产金

额3000万元,在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金

额1000万元,当地的房产税原值减除比例30%,则该企业每年应纳:房产

税=(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（万元）

【例题·单选题】甲与乙签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万

元的写字楼租给乙商户使用。合同规定因乙租期为2年，可在入住时

有1个月的免收租金期限。按照合同，该写字楼月租金20万元，房屋

于2010年12月30日交付承租方，并规定了甲自2011年2月1日

起向乙收取租金。则甲在2011年应交纳的房产税为（ ）万元。（提

示：当地的房产税原值减除比例20%）

• A.26.4 B.26.8 C.28.4 D.28.8

【答案】C【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有

免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产

税。则甲对于该写字楼应在1月从价计税，2月至12月从租计税。应

纳房产税=2500×(1-20%)×1.2%/12+20×12%×11=2+26.4=28.4

（万 【例题·判断题】房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，

应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。

（ ）（2007年） 【答案】×以劳务为报酬抵付房租收入的，按当地同

类房产租金水平，据此计征房产税。 【例题·单选题】下列各项中，应

当征收房产税的是（ ）。（2002年）

A.行政机关所属招待所使用的房产B.自收自支事业单位向职工出

租的单位自有住房 C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用

房

D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产

【答案】A自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，有免

税规定，从事业单位实行自收自支的起，免征房产税3年

【例题·多选题】下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的

有（ ）。 A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产

免征房产税 C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税

【答案】AC对非营利性医疗机构的自用房产免征房产税；应税房

产大修停用半年以上的，在大修期间可免征房产税；自2006年1月1

日起至2011年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系

统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

【例题·单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万

元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800

万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007

年应缴纳房产税( )万元 （2008年）

• A.13.44 B.28.56 C.42 D.60

【答案】B该企业应纳房产税= 5000×（1-30%）×1.2%×

（2500-800）÷2500=28.56（万 【例题·单选题】某企业拥有A,B两

栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在2005年1月1日时的

原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到

期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A

栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万

元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴

纳房产税（ ）（2006年）

A．15.04万元 B．16.32万元C．18.24万元 D．22.72万元

• 【答案】A

【解析】10×4×12%+1200×（1-20%）×1.2%×4/12+1000×

（1-20%）×1.2%×8/12

• =4.8+3.84+6.4=15.04万元 【例题·多选题】下列各项中，符合

房产税纳税义务发生时间规定的有（

）。（2008年） A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次

月起缴纳房产税

B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房

产税

D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书

之次月起缴纳房产税 • 【答案】AD

【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次

月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月

起缴纳房产税。 【案例分析】安阳集团应如何缴纳房产税？安阳集团

2008年年初自有房产原值6000万元，2008年发生以下业务：（1）

1月1日将临街的原值为200万元的房屋出租，月租金为12万元。

（2）3月1日将原值为1000万元的房产投资于华日集团，每年按协

议取得120万元的固定分红，不承担经营风险。（3）6月1日将原值

为1500万元的房产投资于华为集团，当年年末收到按投资比例分得的

利润180万元。（4）本年委托施工企业建造物资仓库，7月末办理验

收手续，入账原值为300万元。（5）另外安阳集团在郊区的农村还有

一个用来存放货物的小仓库，其帐面价值为80万元。已知当地房产税

的扣除比例为20%，请计算安阳集团当年应缴纳的房产税。

例：下列属于城镇土地使用税的纳税人的有( )

A．拥有土地使用权的外资企业B．用自有房产经营小卖部的个体

工商户

C．拥有农村承包责任田的农民D．拥有国家划拨土地自身经营的

国有商业企业 【答案】ABD拥有土地使用权的涉外企业、国有企业和

个体户都是城镇土地使用税的纳税人。农村农业用地不缴纳城镇土地

使用税。

【例题·多选题】下列可以成为城镇土地使用税纳税人的有（ ）。

A.县城的中外合资工业企业 B.城市郊区的外资百货公司 C.工矿区的杂

货店 D.农村山区的小卖部

【答案】ABC【解析】农村不属于城镇土地使用税的征税范围。

例：城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区范围

内的国家所有的土地。( )

【答案】×城镇土地使用税的征税范围包括在城市、县城、建制镇

和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。

【例题·判断题】纳税人实际占用的土地面积尚未核发土地使用证

书的，应由纳税人申报土地面积，并以此为计税依据计算征收城镇土

地使用税。（ ）（1998年）

【答案】√

例：位于某城市的一家国有企业，实际占地23000平方米。由于

经营规模扩大，年初该公司又受让了一尚未办理土地使用证的土地

3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申

报纳税。该公司当年应缴纳城镇土地使用税的计税依据是( )。

A．2000平方米 B．3000平方米 C．23000平方米 D．25000平方

米

【答案】D纳税人实际占用的土地尚未核发土地使用证书的，由

纳税人申报土地面积据以纳税，公司当年应缴纳城镇土地使用税的计

税依据是25000平方米(23000+2000)。

【例题·判断题】经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济发达

地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但提高额不得超过暂

行条例规定最高税额的30％。（ ）（2004年） 【答案】×土地使用

税的税额浮动，是对经济落后地区(而不是经济发达地区)适用税额标准

可适当降低，但降低额不得超过条例规定最低税额的30％，而不是最

高税额。 例：某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑

物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米

(公司与机关的占用比例为4：1)，该公司所在市城镇土地使用税单位

税额每平方米5元。该公司应纳城镇土地使用税( )。

A．0元 B．2000元 C．8000元 D．10000元

【答案】C土地使用权共有的，各方应分别纳税，其中政府机关

为免税单位，则某公司应以其实际使用的土地面积纳税，应纳城镇土

地使用税=2000÷5×4×5=8000（元）

【例题·单选题】下列各项中，城镇土地使用税暂行条例直接规定

的免税项目是（ ） A.个人所有的居住房屋及院落用地 B.宗教寺庙自用

的土地

C民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地D.个人

办的医院、托儿所和幼儿园 【答案】B【解析】ACD均属于省、自治

区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠，不属于法定免税。

【例题·多选题】下列各项中，可由省、自治区、直辖市地方税务

局确定减免城镇土地使用税的有（ ）。（2005年） A.免税单位职工

家属的宿舍用地 B.集体和个人办的各类学校用地 C.个人所有的居住房

屋及院落用地 D.免税单位无偿使用纳税单位的土地

• 【答案】ABC【解析】D选项属于法定免税层次的规定。 【例

题·多选题】下列各项中，可减免城镇土地使用税的有（ ）。

A.纳税单位无偿使用免税单位的土地 B.城镇土地使用税征收范围

内的观光种植用地 C.林业系统的运材道用地 D.公园内索道公司经营用

地

• 【答案】BC 【例题·单选题】某人民团体A、B两栋办公楼，A

栋占地3000平方米，B占地1000平方米。2007年3月30日至12

月31日该团体将B栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米

15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税（ ）（2008年）

A.3750元 B.11250元 C.12500元 D.15000元 【答案】B人民团

体自用的A办公楼免税，出租的在租期内纳税： 应纳城镇土地使用税

=1000×15×9÷12=11250(元) 【例题·单选题】甲企业生产经营用地

分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，

面积6000平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000

平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；第三块土

地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，

实际使用面积各50%。假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每

平方米8元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为（ ）。

A.216000元 B.224000元 C.264000元 D.328000元

• 【答案】C

【解析】甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税=（6000+30000-

5000-3000+10000×50%）×8=264000(元)

【例题·多选题】下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务

发生时间规定的有（ ） A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴

纳城镇土地使用税

B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用

税 C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税

D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土

地使用税

• 【答案】BD 例:红光机械厂地处市区，该企业2008年实际占地

情况如下：（1）厂区内绿化用地600平方米。（2）3月31日，该企

业无偿借出2000平方米土地给部队作训练场地。（3）4月30日，该

企业将一块生产经营用地3000平方米出租给另一企业使用。（4）5

月20日，新征用厂区附近的两块土地共计3300平方米，一块是征用

的耕地，面积为1500平方米；另一块是征用的非耕地，面积为1800

平方米。（5）除上述土地外，该企业自身生产经营占用土地面积

15000m2.该企业所在地的省政府规定，城镇土地使用税每半年征收一

次，税额3元/平方米。计算：该企业2008年上半年应缴纳的城镇土

地使用税。

解：对企业厂区以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税；

对免税单位无偿使用纳税单位的土地免征城镇土地使用税；城镇土地

使用税的纳税人为拥有土地使用权的单位和个人，因此将土地使用权

出租的红光机械厂仍为城镇土地使用税的纳税人；纳税人新征用的耕

地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；纳税人新征用

的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

红光机械厂应纳的城镇土地使用税=（600＋3000＋15000）

×3×6÷12＋2000 ×3×3÷12 ＋1800×3×1÷12=29850（万元）

【例题·多选题】耕地是指种植农作物的土地，包括（ ）

A.鱼塘 B.药材种植园C.弃荒的前三年内曾用于种植农作物的土地

D.花圃

• 【答案】ABCD 【例题·多选题】占用以下（ ）从事非农业建设，

由省、自治区、直辖市确定是否征收耕地占用税的包括。

A.果园 B.已开发从事种植的滩涂C.荒地开发的从事养殖的草场 D.

种植经济林木的土地

• 【答案】BC 【例题·计算题】农村某村民新建住宅，经批准占用

耕地200平方米。该地区耕地占用税额为7元/平方米，则该村民应纳

耕地占用税为：200平方米×7元/平方米×50% = 700（元）