房产企业税金政策

【总结】企业出租房屋要交什么税？

企业出租房屋，需要考虑的税种有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费

附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税。具体规定如下：

一、增值税

（一）一般纳税人

企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率

为9%。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按

照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在

同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主

管税务机关进行纳税申报。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不

在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地

主管税务机关进行纳税申报。

（二）小规模纳税人：按5%征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应

纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动

产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（三）减免规定

对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房

租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。

军队空余房产租赁收入，免征增值税。

对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

（一）一般规定

城市维护建设税：以增值税税额为计税依据。纳税人所在地在市区，税率为7%；纳税

人所在地在县城、镇，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇，税率为1%。

教育费附加：以增值税税额的3%计算缴纳。

地方教育附加：以增值税税额的2%计算缴纳

（二）优惠规定

财税〔2019〕13号规定，2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直

辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在

50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含

证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

财税[2016]12号规定：按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季

度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人

三、房产税

（一）一般规定

企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。对出租房产，

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值

缴纳房产税。——财税〔2010〕121号

（二）减免规定财税

〔2008〕24号：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居

住的住房，减按4%的税率征收房产税。

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出

租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政

府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

对公租房免征房产税（备注：财政部 税务总局公告2019年第61号规定免税期限为2019

年1月1日至2020年12月31日，财政部 税务总局公告2021年第6号将优惠期限延长至

2023年12月31日）

财税〔2019〕13号规定，2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税

人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花

税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

四、城镇土地使用税

（一）一般规定：根据土地所在地等级税额标准缴纳。

（二）减免规定

财税〔2019〕13号规定，2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税

人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花

税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

财政部 税务总局公告2019年第61号：对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，

免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积

的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。（财政部 税务总局公告2021年第6

号将优惠期限延长至2023年12月31日）

五、印花税

（一）一般规定

企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。

税额不足1元，按1元贴花。

（二）减免规定

财税〔2019〕13号规定，2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税

人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花

税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

六、企业所得税

企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协

议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九

条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入

相关年度收入。

房地产开发企业契税风险防控的十三个要点

房地产企业不仅是涉及的税多，而且每一个税种的规定，也比其他行业多，比如一般企

业无需特别关注的契税，对房地产企业来说，却也需要特别留意，稍有不慎，风险来袭，对

于房开企业来说，以下这13个契税风险不可不防。

一、拆迁补偿费是否并入成交价格缴纳契税

房开企业支付拆迁补偿的形式包括货币资金、实物、无形资产以及其他经济利益。依据

财税〔2004〕134号文件规定，房开企业受让国有土地使用权所支付的拆迁补偿费不管是何

种形式均应并入成交价格计征契税。

拆迁补偿费契税处理需要注意以下问题：

（一）以非货币资金的形式支付的拆迁补偿费应并入成交价格纳税，如拆迁还房支出。

（二）拆迁补偿费的金额应正确确认。以货币资金支付的拆迁补偿费以实际支付金额确

认。以非货币资金形式支付拆迁补偿费的，相关合同协议约定的金额公允的，按其约定的金

额确认。相关合同协议没有约定金额或约定的金额明显偏低且无正当理由的，对房开企业以

该宗土地上开发的开发产品外的实物、无形资产等支付拆迁补偿费的，由税务机关参照该实

物、无形资产等的公允价值核定其金额；对房开企业以该宗土地上开发的开发产品支付拆迁

补偿费的，由税务机关参照该开发产品的实际建造成本核定其金额。

（三）国有土地使用证办理完毕后发生的拆迁补偿费也应申报缴纳契税。

二、市政建设配套费是否并入成交价格缴纳契税

目前房地产开发业务中，市政建设配套费通常有两种支付方式。一种是房开企业按照政

府确定的市政建设配套费征收标准，以货币资金的形式缴纳。另一种是房开企业按照与政府

签订的《国有土地使用权出让合同》约定，直接出资建设市政配套设施。

依据财税〔2004〕134号文件规定，房开企业受让国有土地契税计税价格为其取得该土

地使用权而支付的全部经济利益，包括其为取得土地使用权而缴纳的市政建设配套费和发生

的建设市政配套设施支出。

市政建设配套费契税处理需要注意以下问题：

（一）直接出资建设市政配套设施的支出通常在办理了国有土地使用权证之后、房开项

目开发过程中发生。房开企业应在该项支出实际发生后向税务机关申报缴纳契税。

（二）房开企业直接出资建设市政配套设施的，应以其实际发生的市政配套设施建设支

出作为契税计税依据。

三、土地前期开发成本是否从契税成交价格中扣除房开企业通过“招、拍、挂”取得的国有

土地，通常已经进行过一级开发，即已由生地变为熟地（已完成三通一平、五通一平、七通

一平等前期开发的土地）。土地出让价款中通常包含前期开发成本。依据国税函〔2009〕603

号文件规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计

征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

四、转让划拔的土地补交的土地出让金是否缴纳契税

房开企业将原划拔取得的国有土地使用权再转让的，需补交土地出让金或土地收益。依

据财税〔2000〕14号文件规定，以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由

取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。

需要注意的是，房开企业将原划拔取得的国有土地使用权再转让的，应缴纳契税，该项

国有土地使用权的承受者也应按规定缴纳契税。

五、未建成房地产转让是否缴纳契税

房开企业可能因各种原因转让未建成房地产。依据财税〔2007〕162号文件规定，土地

使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其

他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

六、代建保障性住房所承受的土地是否缴纳契税

依据财税〔2012〕82号文件 规定，房开企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该

土地上代政府建设保障性住房的，契税计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。即房开

企业受让代建保障性住房用地也应缴纳契税。

七、改变国有土地性质契税处理是否正确

房地产开发过程中，房开企业受让国有土地使用权后，因开发的需要变更国有土地用途

的，比如由工业用地变更为商业用地、由商业用地变更为居住用地等，需变更《国有土地使

用权出让合同》或重新签订出让合同，并补交土地收益金及相关规费。依据国税函〔2008〕

662号文件规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签

订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及

应补缴政府的其他费用。

八、零地价出让国有土地使用权是否缴纳契税

依据国税函〔2005〕436号文件规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，

要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

需要注意的是，部分省份对于房开企业享受减免的市政建设配套费的契税征收比照减免

土地出让金执行。即对于房开企业承受国有土地使用权所应支付的市政建设配套费要计征契

税，不因减免市政配套设施费而减免契税。

九、合作建房契税的处理是否正确

合作建房是指一方出地，一方出资金，共同建房，建成后按约定的方式分配房屋。合作

建房涉及到房地产权属转移的是出地方，实质上是出地方以转让部分土地使用权换取了部分

自建的住房。双方分配自建住房环节不涉及房地产权属转移。

财税〔2000〕14号文件规定，甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位

获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《 中华人民共和国契税

暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。

十、出售房屋使用权契税处理是否正确

国税函〔1999〕465号文件规定，房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根

据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。

十一、回迁安置房建造支出契税处理是否正确

回迁安置房建造支出指房开企业受让土地使用权时，按《国有土地使用权出让合同》约

定在受让的土地之外配套修建房屋，建成后无偿转让给回迁安置户，或由政府按约定的价格

回购，其发生的建设支出。

上述回迁安置房建造支出属于房开企业为承受国有土地使用权所支付的经济利益，依据

财税〔2004〕134号、国税函〔2009〕603号文件规定，应征收契税。

十二、融资性售后回租房地产契税的处理是否正确

融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务

的企业（以下简称金融租赁公司）后，又将该项资产从金融租赁公司租回的行为。融资性售

后回租业务中，承租方出售房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。

依据财税〔2012〕82号文件规定，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房

屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征

契税。即融资性售后回租业务中，房开企业将房地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司

应缴纳契税；房开企业回购前述房地产的，免征契税。

十三、房开业务契税申报缴纳时间确定是否正确

（一）一般情形契税申报缴纳时间的确定

与房开业务中涉及的营业税等税种申报期和缴纳期一致的规定不同，契税的申报时间和

缴纳时间不同。《契税暂行条例》第九条规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，

向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税

款。

部分省份统一规定了契税的缴纳期限，如《四川省地方税务局关于契税纳税期限问题的

批复》（川地税函〔2004〕208号）规定，四川省缴纳契税的期限统一规定为：自纳税义务

发生之日（即为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、

房屋权属转移合同性质凭证的当天）起到办理土地、房屋权属登记手续之前。

（二）特殊情形契税申报时间的确定。

土地、房屋权属证办理之后房开企业发生的以下支出也应申报缴纳契税。

1. 拆迁还房支出

2. 市政配套设施建设支出

3. 回迁房建设支出

4. 未建成房地产转让

5. 划拨土地转让补交的土地出让金

上述支出应在实际发生（或结算）之日起十日内向契税征收机关办理纳税申报，并在契

税征收机关核定的期限内缴纳税款。结合现行地方各税申报管理的实际情况，在上述支出实

际发生（或结算）之日的次月十五日前向主管税务机关申报缴纳该项契税。