房地产会计分录及处理全集

房地产会计处理及会计分录全集

一、资产类主要会计科目核算:

（1）现金

从银行提取现金：借：现金 贷：银行存款

支取现金或是预支现金：借：其他应收账—XX

成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出

租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票

或出租发票）

借：应收账款—XX公司或个人 贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项：借：应收账款—XX公司 贷：其他业务收

入

收回款项时：借：银行存款 贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算

方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金：借：管理费用 贷：坏账准备

发生坏账时:借：坏账准备 贷：应收账款

收回已转销的应收账款:借：应收账款 贷：坏账准备

借：银行存款 贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票:借：应收票据—XX公司 贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）:借：银行存款 贷：应

收账款

若为有息商业汇票:借：银行存款

贷：应收票据—XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料

款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款—预付承包单位款 贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料：借：预付账款—预付承包单位款 贷：库存

材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本 贷：应付账款—应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款—应付工程款 贷：预付账款—预付承包单位款

用银行存款补付余额：借：应付账款—应付工程款 贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款：借：预付账款—预付供应单位款 贷：银行存

款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款—应付购货款 贷：预付账款—预付供应单位款

用银行存款补付余额：借：应付账款—应付购货款 贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备

的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅

费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、

销售发票、付款单）：借：物资采购—设备采购 贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购—设备采购 贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买

价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费×分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）：借：库存设备 贷：物资

采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货

单、银行单据、运输费单据）：借：预付账款 贷：银行存款

设备到达验收入库：借：物资采购—设备采购 贷：应付账款—应付购货

款

冲减预付的设备货款：借：应付账款—应付供货款 贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款：借：应付账款 贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇

总表、设备出库单）：借：开发成本—房屋开发 贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）：

借：银行存款 贷：其他业务收入

结转成本：借：其他业务支出 贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与

加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工：借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库：借：委托加工材料 贷：银行存款

借：库存材料—XX材料 贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻

璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用：借：开发间接费用 贷：

低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用 贷：低值易耗品

借：采购保管费 贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的

条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场

地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时：借：开发产品 贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本：借：主营业务成本 贷：

开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期

收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种

经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品

摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时：借：出租开发产品—出租产品 贷：开发产品

租金收入：借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周

转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房—在用周转房 贷：开发产品—房屋

按月计提的周转房摊销：借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房—周转房

摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大：借：开发成本或开发间接费用 贷：

银行存款

如果金额较大：借：待摊费用或长期待摊费用 贷：

银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、

购货发票等）：借：固定资产 贷：银行存款

购入需要安装的固定资产：借：固定资产购建支出 贷：银行存款

支付安装费用：借：固定资产购建支出 贷：银行存款

安装完毕交付使用时：借：固定资产 贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费：借：固定资产购建支出 贷：银行存款

领用材料时：借：固定资产购建支出 贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费：借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用：借：固定资产 贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）：借：固定资产

贷：实收资本

累计折

旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产—未使用固定资产 贷：固定资产—生产生用固定资产

残料变卖时：借：银行存款 贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时：借：固定资产购建支出 贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产—未使用固定资产 贷：固定资产购建支出

交付使用时：借：固定资产—生产用固定资产 贷：固定资产—未使用固定

资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技

术、商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单：借：开发成本 贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时：借：应付账款 贷：预付账款

补付其余款时：借：应付账款 贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及

代建工程收取的代建工程款

收到预付款时：借：银行存款 贷：预收账款—预收代建工程款

提交工程价款结算单时：借：应收账款 贷；主营业务收入

借：预收账款—预收代建工程款 贷：应收账款

收回全部余款：借：银行存款 贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资：借：现金 贷：银行存款

借：应付工资 贷：现金

结转代扣款项：借：应付工资

贷：其他应收款—代扣水电费

代扣房租

月末分配工资费用

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

管理费用—劳动保险费（长期放假员工）

采购保管费（采购部门）

应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时：借：应付福利费 贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护

建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金：借：主营业务税金及附加

贷：应交税金—应交营业税

—应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金—应交营业税

—应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金—房产税

—车船使用税

—土地使用税

月末计算的所得税：借：所得税 贷：应交税金—应交所得税

实际交纳的税金：借：应交税金—XX税 贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款—教育费附加

三、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程

费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础

设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、

绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施

费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设

施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明

细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：借：开发成本—土地开发

贷：银行存款

或应付账款—XX公司

分配开发的间接费用：借：开发成本—土地开发 贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用：借：开发成本—房屋开发 贷：开发成本—土地开

发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）×

配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品

的预算成本（或计划成本）×100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本—配套设施开发 贷：开发产品

支付的配套设施开发费用：借：开发成本—配套设施开发 贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发：借：开发成本—配套设施开发 贷：库存设备

或库存材料

分配应负担的开发间接费用：借：开发成本—配套设施开发 贷：开发间接

费用

结转配套设施开发成本：借：开发成本—房屋开发 贷：开发成本—配

套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本—房屋开发 贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本—房屋开发

贷：银行存款

或应付账款—应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本—房屋开发

贷：银行存款

或应付账款—应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出：借：开发成本—代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用：借：开发成本—代建工程开发 贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本：借：开发成本—代建工程 贷：开发成本—代建工

程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本—代建工程结算成本 贷：开发成本—代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的

工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转

房摊销

发生的间接费用时：借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用：借：开发成本—房屋开发 贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转：借：开发产品—房屋 贷：开发成本—房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活

动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、

金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：

产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所

发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工

工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用：借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款

四、收入、利润的主要会计科目核算

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、

代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时：借：银行存款 贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的：借：应收账款 贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的：借：银行存款 贷：预收账款

移交使用时：借：应收账款 贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：银行存款 贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收

入、开形资产转让收入

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转：借：主营业务成本 贷：开发产

品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本：借：主营业务成本 贷：分期收

款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值

税

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金—应交营业税

—应交城市维护建设税

—应交土地增值税

其他应交款—应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金—应交营业税

—应交城市维护建设税

其他应交款—应交教育费附加

五、配套设施开发成本的核算

一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不

能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、

自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：

（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区

内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服

务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投

资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房

成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款

给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资

体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往

往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企

业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算

房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如

下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入

有关房屋等开发成本，并在“开发成本—房屋开发成本”账户中归集其发生的支

出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成

本—配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有

关房屋等开发成本；

3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本—配套设施开发成

本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有

关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算

对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如

下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；

（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运

转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施

的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程

规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项

目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将

它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目

的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将

各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成

本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或

批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于

这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设

施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分

配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配

套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本—配套设施开发成本”账户进行

核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆

迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直

接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本—配

套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款—应付工程款”等账

户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套

设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本—配套设施

开发成本—XX”账户的借方和“开发成本—配套设施开发成本—XX”账户的贷方。

对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细

分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本—配套设施开发成本”账户的

借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，

而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预

提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并

记入“开发成本—房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因

为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，

有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能

尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种

房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应

负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未

完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，

用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一

般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×

配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套

设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区

内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转

房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未

完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入

商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施—商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷

（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%

＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施—商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套

设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座

水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让

给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商

品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上

述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201 251 252

商店 水塔 幼托

（元） （元） （元）

支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000

应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000

应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔设施配套设施费 35 000

分配开发间接费 55 000

预提幼托设施配套设施费 40 000

则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本—配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本—配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本—配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款—应付工程款 765

000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；

借：开发成本—配套设施开发成本—商店 35 000

贷：开发成本—配套设施开发成本—水塔 35 000

分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本—配套设施开发成本—商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本—配套设施开发成本—商店 40000 贷：预提费用—须提配套设

施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

（四）、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成

本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后

将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发成本”账厂的贷方转入“开发产品—

配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：

借：外发产品—配套设施 460000 贷：开发成本—配套设施开发成本

460000

配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如

上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关

开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施

的开发成本，作如

下分录入账：

借；开发成本—房屋开发成本 265 000

开发成本—配套设施可发成本 35 000

贷：开发成本—配套设施开发成本 300 000

3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼

托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作

如下分录入账：

借：预提费用—预提配套设施费 320 000 贷：开发成本—配套设施开发成

本 320 000

如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开

发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差

额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。

七、自营开发工程成本的核算

四）、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。

因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”

项目的。

机械使用费的内容，一般包括：

1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。

3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁

费。

5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变

压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移

的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工

现场的工程成本负担。

7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等

费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后

按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工—机械使用费”账户，

摊入各月工程成本。

8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、

修理费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工

程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，

应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管

理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工—机械使用费”账户进行。施工单

位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本

差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待

摊费用”等账户的贷方转入“工程施工—机械使用费”账户的借方，作如下分录

入账：

借：工程施工—机械使用费用 9 000

贷：库存材料 11 00

低值易耗品 150

材料成本差异 25

应付工资 4 000

应付福利费 560

银行存款 2 165

累计折旧 8 000

待摊费用 3 000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般

可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、

砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）

为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，

在“机械使用月报”中加以汇总。

根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工

程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。

某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用费

合计÷机械工作台时合计

对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，

对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的

工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数

计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机

械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算

的机械使用费进行调整。

某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费

计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划

数）

现举例说明它的分配计算方法如下：

（1）先确定各种施工机械每个台时费计划数

施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原

值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5

立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费

计划数为 8元。

（2）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计

设例中:

0.5立方米履带挖土机 290台时×台时费计划数 20元 5 800元

0.4立方米混凝土搅拌机 300台时×台时费计划数 8元 2 400元

其他施工机械 11 800元

按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元

（3）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19

000元

（4）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为：19000

元/20000元×100％＝95％

（5）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整如 101商

品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为

9 000元，则应分配的机械使用费为：9000元×95％＝8550元

对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工—机械使用费”账户的

贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：

借：工程施工 19 000 贷：工程施工—机械使用费 19 000

对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比

例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。

（五）、其他直接资的核算

工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、

“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：

1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；

2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、

人工和各项设施费用；

3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；

4．土方运输费。

此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、

场地清理费等。

施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工

程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某

项工程支付土方运输费2 000元，应作：借：工程施工 2 000 贷：银行存

款 2 000

对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各

项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。

根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽

和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。

对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场

地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计

入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分

配计入有关工程成本。

（六）、施工间接费用的核算

工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发

生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项

工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，

都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。

施工间接费用的内容，一般包括：

1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。

2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14%）提

取的职工福利费。

3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧

费。

4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常

修理费和大修理费。

5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和

检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。

6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、

会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。

7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市

内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性

路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、

养路费、牌照费等。

8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销

和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置

费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。

9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。

施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。

发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本

差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；

日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。

借：施工间接费用 20 538

贷：库存材料 1900

低值易耗品 600

材料成本差异 50

应付工资 8 500

应付福利费 1 190

银行存款 2 900

现金 298

累计折旧 4 600

待摊费用 1 500

如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室

等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施

工间接费用”账户。

施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，

将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。

每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定

额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装

工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的

百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工

费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。

某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项

工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷

∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费

用定额］

在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工

间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按

定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：

某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费

（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实

际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各

项工程规定的施工间接费用定额］

如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7

月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：

101商品房建筑工程 直接费 141 000元

施工间接费用定额为直接费的6%

102商品房建筑工程 直接费 126 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

151出租房建筑工程 直接费 59 000元

施工间接费用定额为直接费的6％

则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：

101商品房建筑工程：141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×

6%+59000元×6%＝8460元×20538元/19560元＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝

7938元

151出租房建筑工程：59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717

元

对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转

入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：

借：工程施 20 538 贷：施工间接费用 20 538

（七）、自营工程成本核算程序小结

为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即

要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表

5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论

工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细

分类账的记录方为完整。

工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、

人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分

配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”

账户的贷方转入“开发成本”账户的借方:借：开发成本—XX 贷：工程施工

—XX

根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：

1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；

2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；

3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；

4．计算各月施工工程实际成本；

5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成

本对比分析。

八、开发间接费用的核算

（一）、开发间接费用的组成和核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发

产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但

它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成

本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配

标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步

节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服

务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利

费。

3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪

器等提取的折旧费。

4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪

器等发生的修理费。

5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印

刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购

置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费

或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提

的摊销费。

9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项

开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收

入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑

安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发

产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发

产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊

的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之

增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独

立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、

“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房—周转房摊销”等账户

的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：

借：开发间接费用 41 600

贷：应付工资 8 000

应付福利费 1 120

累计折旧 10 000

递延资产 3 500

银行存款 8 480

周转房—周转房摊销 10 500

必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不

定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他

开发间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接

费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

（二）、开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。

开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、

房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并

防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的

配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间

接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位

发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施

及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际

发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设

施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直

接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发

生的直接成本总额

如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费

用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：

开发产品编号名称 直接成本

101商品房 50 000

102商品房 120 000

151出租房 75 000

181周转房 70 000

201大配套设施—商店 80 000

301商品性土地 125 000

合 计 520 000

根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：

101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50 000元×8%＝4 000元

102商品房：120 000元×8%＝9 600元

151出租房：75 000元×8％＝6 000元

181周转房：70 000元×8％＝5 600元

201大配套设施：80 000元×8％＝6 400元

301商品性土地：125 000元×8％＝10 000元

根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表：

开发间接费用分配表

2000年5月 单位：元

开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费

101商品房 50 000 4 000

102商品房 120 000 9 600

151出租房 75 000 6 000

181周转房 70 000 5 600

201大配套设施 80 000 6 400

301商品性土地 125 000 10 000

合 计 520 000 41 600

根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发

产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级

账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：

借：开发成本—房屋开发成本 25 200

开发成本—配套设施开发成本 6 400

开发成本—商品性土地开发成本 10 000

贷：开发间接费用 41 600

房地产会计通常是如何做账

问：你好，我是一个刚刚毕业的学会计专业的大专生。我所属的公司是一间房地

产开发有限公司。进入公司，我对我所接触的东西感到很迷惑，就如：我们公司

的那位会计在做账的时候，能把收入弄得很少，本来是1000多万的竟可以搞成

300多万而已，他们是怎样处理的呢？他们所谓的巧妙方法到底如何巧妙呢？还

有，通常房地产会计是利用什么手段逃税的？？请你一一解释给我听，好吗？谢

谢了。

答：对于您的困惑，我非常的理解。在房地产企业，把收入弄少太容易了。

逃税的手段也非常多，我举10种在实践中遇到的逃税情况给您参考。

情况1：减少预售款基数。在实际操作中，房地产商利用政策法规对预售

收入定义不完善的漏洞，在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者

首付款排除在以外。您公司会计把1000万做成300万就可能是这种方式；

情况2：滚动开发跨时间、跨地域。有些开发商利用连续滚动开发项目，有

意将项目决算期推后。还有不少房地产企业跨地域同时开发几个项目，把前一个

项目赚来的钱投入到下一个项目中去，从账面看是亏本的。房地产企业的项目决

算要等到整个工程验收之后才能进行，项目不通过验收，就不能计算出利润，逃

税者有机可乘。

情况3：延时纳税。房地产开发商还和一些政府保持千丝万缕的联系，有的

是当地作为招商引资项目从外地引进来的“政绩项目”，许诺实行减免税“土政

策”，还有的房地产商在缴纳了预收企业所得税后，以各种借口延时缴纳企业所

得税。在此期间内，再通过贿赂等各种方式逃税或减免税。

情况4：虚假成本。通过虚增成本，尽量使房地产开发产生的利润降至最低

甚至亏损来逃避所得税的征收。这是内资房地产企业采用最多的手法。

情况5：票据缺乏真实性。房地产商为了逃税，订立假承包合同、假劳务协

议、假工程项目承建等，然后通过各种渠道，甚至于不惜花钱，开出与之相应的

，以假乱真的发票，在税务部门眼皮下名正言顺地逃税。

情况6：逃避纳税的时间节点。由于楼盘多数是分期流动开发，要等到第二

年第三年才结算。而企业创造利润往往在楼盘开盘后的一个时间点内，许多房地

产商就是通过逃避这个纳税时间点逃税的。

情况7：转让定价利润留海外。这种方式多数是外资或合资房地产商常用的

手法。对于外资房地产企业来说，本身就享受着15%优惠税率，如果再加上通过

“转让定价”的方式逃税，就使得这部分税源严重流失。这些企业多以国外采购、

高进低出、两头在外的方式来完成，把绝大部分利润留在国外。

情况8：虚开广告费。利用房地产开发企业广告宣传费可无限期结转移后的

规定，房地产商可以通过虚开高开广告费的方式增加企业成本，还有的以各种赞

助、捐赠等名义“小题大做”，达到逃税目的。

情况9：高额利润外包。我国税收政策中对外商企业与合资企业纳税有各

种优惠规定，一些开发商通过与外方合资的名义，以高档房的设计开发承包给外

方为幌子，逃避缴纳企业所得税。

情况10：公司资产不合理摊销。房地产开发商在开发过程中，都会自然产

生一些“公司资产”，但为了能逃税，一些开发商就把车辆（包括私家车）、电

器、电脑、活动房（开发工地用房）、大型喷绘广告、灯光、电缆等，甚至车辆

燃油、保险、路桥费以及吃喝（含送礼行贿）等费用，统统摊销到各开发项目中

去，有的资产可以重复使用重复入账，冲抵前期投入或使预售房款坐收坐支，账

外循环，还有的直接搞两本账，有一本专门用于对付税务部门。