我国农村“小产权房”合法化的利弊分析

我国农村“小产权房”合法化的利弊分析

◎张云霞

摘要：随着近年来我国商品房价格连续飙涨，在大部分城市居民望房兴叹而政府又没有足够的保障性用房供应的时候。

农村的小产权房悄然入市，并赢得了市民和农民的青睬。但在现有制度框架下，小产权房遭遇到了制度性障碍，小产权房还

没有法律依据，购买者也会面临一定的法律风险。使小产权房尽快合法化。在法律上将小产权名正言顺，这不仅关系到小产

权房购买者、村民、村集体组织、开发商和政府的多方利益，而且也关系到和谐社会的构建。

关键词：小产权房合法化利弊

一

、

问题的提出 多，如果让其合法化，正规的商品房将如何立足于市场？如

伴随着我国城市化进程的加快，房地产业市场迅猛发展，

果违规建立的房屋同样受到法律的保护，那还有谁会去守法

小产权房这个具有强烈时代特征的“产品”便孕育而生。从

建房？这必然助长房地产市场的不健康发展。对房地产进行

ｌ９９８年房改开始，小产权房就一直伴随着商品房在全国各地

宏观调控以来，不少专家呼吁，用“农地入市”，或放开小产

生根发芽，尤其是近两年的房价大幅上涨之后，小产权房的

权房等方式来控制日益高涨的房价。不过，这些说法并投得

交易便更加活跃。

到管理层的认可。赵晖表示，小产权房并不是合法的，今后

尽管国务院曾多次三令五申，明确规定：集体土地不得

的政策也不可能将其合法化。

用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民

二、“小产权房”的珐律地位

住宅或小产权房，并要依法严肃查处。但小产权房屡禁不止

“小产权房”是指在农村集体所有的土地Ｅ建造的房屋。

的事实却依然存在。相关资料显示，截至２０ｌＯ年，全国小产 而且多在以下两种情况中使用：一是开发商在取得由房地产

权房面积已经达到６Ｏ多亿平方米，随着房价ｆｉ勺持续飙升，即 管理机关颁发的房屋所有权证（俗称“大产权证”Ｉ后，为每

使是在政府的大力打压之下，小产权房仍有愈演愈烈的趋势。

个购房者办理单独的房屋产权证（即“小产权证”）。二是指

那么，小产权房是否能够合法化？小产权房合法化有什么利

在城市郊区，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民

弊？已经成为政府慎重抉择的一个关键因素，也是实界和学

住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价

界普遍关注的一个现实问题。

格向本集体经济组织以外成员销售，购房者在办理了仅有乡

对于小产权房的争议一直存在。高调清查的声音从来间

（镇ｌ政府或村委会的盖章、没有国家房管部门的盖章的“小产

断，２ｏｊ０年５月国务院又责成ｌ４部委联合整治。两级政府管

权证”后，即对该房屋享有了“小产权”。

理土地，开发商也从中分得一杯羹，在各种利益的博弈中小

第一种情况下的“小产权证”是通常意义上所讲的房屋

产权何去何从？关于小产权房是否应该合法，两种声音的争 产权证，是能够证明房屋所有权的合法凭证。这类产权证下

论从未停止过。

的房屋是可以合法流通的房屋，购房者对该房屋的所有权不

“小产权房最终应当合法化。”中央党校研究室副主任、

会因权证问题存在法律风险。而第二种情况下的“小产权房”

北京科技大学博士生导师周天勇等专家力主合法化。他认为： 大多由村、镇针对本集体组织成员专项开发、建设，因其不

小产权房就是因为有太多的老百姓买不起商品房后的另一种 需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没

选择，小产权房的合法化可以抑制商品房的价格飞涨。让外

有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此价格较商品房低很

来务工人员买得起房，对打破城乡二元制结构是一个很好的

多。现在公众所讨论的“小产权房”是第二种意义上的“小

契机。

产权房”，本文中的“小产权房”亦是这种意义。

与之相反，以国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长

我国Ｃ－Ｉ：地管理法》第６３条规定：“农民集体所有的土

赵晖为代表是明确反对小产权房合法化。其关键理由就是

地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，

“劣币驱逐良币”的道理。小产权房比相应的商品房价格低很

符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、

一

３６一