小产权房新政策：2015年将进一步解决小产权房

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小产权房新政策：2015年将进一步解决小

产权房

导读:

本文介绍在房屋卖房，购房资格的一些知识事项，如果

觉得很不错，欢迎点评和分享。

1月10日，据住建部相关人士透露，住建部已经明确提

出将治理违法建筑作为2015年需要重点突破的工作之一。

因而，作为违法建筑的一种，违反城乡规划和土地用途的小

产权房也将得到进一步解决。

据悉，住建部从城市规划的角度处理违法违规的小产权

房之外，小产权房解决的系列方案亦在不断出炉，其中首推

即将在2015年3月1日正式执行的《不动产登记暂行条例》。

业内人士认为，根据不动产登记的顶层设计，在未发证

的情况下，小产权房无产权保证，未来也很难入市交易。

并且，国土部上报的农村土地制度改革试点方案获批后，

按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地入市、

宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推进。2015年会

选择若干试点，进行土地制度改革试验。

因而，随着不动产登记和土地制度改革的推进，存量小

产权房的问题也将逐步处理。

另据了解，国土资源部网站1月3日援引国土资源部执

法监察局表态称，自2014年11月22日、11月24日，国土

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资源部、住房和城乡建设部联合部署“小产权房”查处工作

一个多月来，各省级国土资源部门密集部署有关工作，加快

清理、查处。

国土资源部执法监察局负责人近日还表示，各地要按照

要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，

坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。

据称，国土资源部瞄准社会高度关注的热点问题，从部

门实际和履职尽责出发，把集中开展违法建设、销售“小产

权房”突出问题专项整治工作，列入了“四风”突出问题专

项整治工作方案。这项专项整治工作由部领导亲自挂帅，要

求刹风治乱，坚决叫停在建、在售“小产权房”，切实维护

众权益。同时，国土资源部已组织人员先后赴5省(市)督

办“小产权房”违法用地查处工作。

小产权房政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干

意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村

改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有

土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农

业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权

房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地

确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关

人员责任”。

小产权房政策根据我国《土地管理法》的规定，农民集

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体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体，村民对宅基地也只享有使用权，村民

将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可

与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手

续。

小产权房政策由此可见，小产权房是不能向非本集体成

员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权

房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

小产权房政策小产权房产权区分

小产权房政策国家发产权证的叫“大产权房”，国家不

发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋

权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，

购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由

发展商一个产权分割来的。

2.是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分

的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的

叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用

房就是小产权房。

3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的

叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产

权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产

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权。

小产权房政策前两个解释的小产权是合法的，只要交足

购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规

定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争

议，拿不到真正法律意义上的产权证。性质分类

小产权房政策“小产权房”的性质有两种：一种是在集

体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于

该农村的集体者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业

用地或者占用耕地违法建设的房子。

小产权房购买风险

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但

也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的

农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组

织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部

门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使

用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付

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房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部

分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，

又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家

认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到

对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补

偿与产权补偿相比微乎其微。

(三)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正

法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房

不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合

法转让过户。其同时对房屋的保值和也有一定影响。

(四)缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发

建设的存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开

发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

本文结束，感谢您的阅读！

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