房产继承、过户之省钱方法

房产继承、过户之省钱方法

目前房产继承过户只有以下两种方法：

一、通过公证进行继承。

建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《关于房产登记

管理中加强公证的联合通知》，其中第二条规定："遗嘱人为处分房

产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公

证机关出具的'遗嘱公证书'和' 遗嘱继承权公证书'或'接受遗赠公

证书'，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权

转移登记手续"。如处分房产的遗嘱未经公证，"在遗嘱生效后其法定

继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证

证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续"。因此，继

承的房产应在进行公证后才能进行权属登记。

（一）房屋继承过户需要经过继承权公证和继承登记两个步骤，

免缴契税。（具体步骤及费用根据所属地区不同而有区别）

第一步：到区或市公证处办理继承权公证，这里分有遗嘱的继承

权公证和无遗嘱的继承权公证两种，相应需提交的资料也有所差别。

1、有遗嘱的继承权公证需提交的资料：（1）、被继承人死亡证

明；（2）、该套房屋的产权证明或其他凭证；（3）、户口簿或其他

可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；（4）、被

继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由

于无法认定其真实性，因此暂不予采纳）；（5）、继承人的身份证

件；（6）、其他公证处要求提供的文件。

2、无遗嘱的继承权公证需提交的资料：（1）、被继承人死亡证

明；（2）、该套房屋的产权证明或其他凭证；（3）、户口簿或其他

可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；（4）、继

承人的身份证件；（5）、其他公证处要求提供的文件。

3、公证费用：继承权公证费一般按受益额（即所继承房屋评估

后的评估价值）的2％收取，最低收取200 元。

第二步：房地产继承登记。房屋继承人到房地产交易中心进行房

屋产权继承登记。

1、需提交的资料：（1）、申请书原件；（2）、当事人身份证

件；（3）、如由委托代理人办理，需提供委托书原件及代理人身份

证件；（4）、房地产权证原件；（5）、房屋平面图及地籍图原件，

一式两份；（6）、契税完税证（备查联）及契税完税贴花原件，纳

税后提交；(7)、被继承人死亡证明；(8)、继承权公证书原件；(9)、

其他有关文件。

2、费用：登记费：100元/件；合同印花税：继承房屋评估价的

0.05％；权证印花税：5元/本；交易手续费：5元/平方米；契税：

免缴。

3、办理期限：25日内。

（二）契税的交纳：

1、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、

子女、父母、兄弟妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，

不征契税。

2、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗

嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

（三）办理继承权公证书，需要向公证处申请办理，公证处的收

费标准为遗产的2%，另外继承人还须支付遗产的评估费，这两笔费

用加起来高得离谱。

二、 通过法院确权进行继承。

通过法院确权交纳的主要是律师费和法院的诉讼费，而且法院确

权也有两种，一种是判决，一种是调解，调解结案的诉讼费减半收取。

因此，到法院以法定继承起诉，由法院出具调解书后到房产部门办理

过户也许更省钱。但是，并不是只要进行继承诉讼就可以省钱，因为

如何进行诉讼，确是一门学问，诉讼是个技术，也是个艺术。法律本

身就像一个游戏规则，而想要游戏成功，仅仅知道这些规则是远远不

够的，还需要对于法律的娴熟运用和对于司法实践的精准把握。通过

聘请熟悉本方面案件的律师，经过精心筹划，即使加上律师费，继承

人也还可以省下一笔不菲的继承费用，甚至节约过半。

例如：一个法定继承纠纷的案件。总的遗产价值实际有三百多万，

七个法定继承人，有一人在国外，有两个已故，已故两个法定继承人

的转继承人有八个（两个在本地，六个在外地）。作为律师为了为最

大限度地方便委托人，维护委托人的最大利益，为其提出两个建议：

1、只起诉其中几个最对立的继承人作被告，目的有两个：其一，继

承纠纷毕竟是家庭内部纠纷，均有血缘亲属关系，如果树敌太多（在

老百姓的观念里，成为被告就是原告对自己的公然挑战），在诉讼中

自己会很被动；其二，以更多的人为被告无疑要提供更多人的详细地

址信息、，而查这些人的信息对委托人来说并非易事。2、

只要求七分之一的份额。目的只有一个，就是尽量少交诉讼费用。从

法律上讲，一般来说法定继承人只能主张遗产中的按份平均份额，所

以主张全部份额也是不合适的，也不会得到支持，只能多交诉讼费用。

上述两个建议都是有相关法律依据的。

（一）、关于诉讼主体问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百零八条规定，“起诉必须符合下列条件：1、原告是与本案有直

接利害关系的公民、法人和其他组织；2、有明确的被告；3、有具体

的诉讼请求和事实、理由；4、属于人民法院受理民事诉讼的范围和

受诉人民法院管辖。”只要符合这四个要件法院就应当予以受理，告

一人还是告数人，告与不告都是当事人的权利。但是北京的某些法院

立案厅的做法是：必须罗列所有继承人、转继承人、代位继承人为被

告才予以受理，否则不给立案，说这是内部的规定。

对于此类的必要共同诉讼，司法解释规定了相应的处理方式，不会出

现处理不能的法律障碍。《关于适用＜中华人民共和国

民事诉讼法＞若干问题的意见》第57条，“必须共同进行诉讼的当

事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条

的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院

对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请

有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”第58条，“人民法

院追加共同诉讼的当事人时，应通知其他当事人。应当追加的原告，

已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不

放弃实体权利的，仍追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法

院对案件的审理和依法作出判决。”《关于贯彻执行＜

中华人民共和国继承法＞若干问题的意见》第60条，“继承诉讼开

始后，如继承人、受遗赠人中有既不愿参加诉讼，又不表示放弃实体

权利的，应追加为共同原告；已明确表示放弃继承的，不再列为当事

人。”故此，如果起诉时原告只起诉了部分继承人作被告，法院应当

追加其他继承人作为共同原告，或者其他诉讼当事人也可以申请追加。

法院没有强迫原告起诉全部继承人的权力。

（二）、关于诉讼费问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一

百零七条规定，“当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理

费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费

用。……收取诉讼费用的办法另行制定。“《诉讼费用交纳办法》第

六条规定，“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案

件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人

员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补

贴。”第十三条规定，“案件受理费分别按照下列标准交纳：（一）

财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：

1.不超过1万元的，每件交纳50元；……”根据上述规定，当事人

诉讼请求要求多少金额是当事人本人的权利，任何人不得干涉。

但有些法院以内部规定对继承案件要求以所有遗产额度去写诉

讼请求并交纳诉讼费用。这样的诉讼费收费方式，法院虽然没有法律

依据，但也是有道理的，如果法院同意原告以其自愿主张的诉讼请求

的份额立案，那么其余的诉讼费就不可能收上来了，而实际法院审理

判决的总额却是全部遗产，如果这些权利人中只以占很小份额的人去

做原告，那么法院收取的诉讼费则更可怜，所以应当对此专门作另外

的规定，此类继承纠纷必须以遗产总额作为收取诉讼费的依据，待判

决时依据各自的份额承担相应的诉讼费。

因此，在法院没有内部规定以遗产的全额收取诉讼费的情况下，

以最小份额的人去做原告，其他的做被告，然后双方调解结案，就可

以省去一大笔费用。