个人出售住房缴纳税费知识讲解

个人售住房缴纳税出

费

个人出售住房缴纳税费

一、增值税

1.自建自用住房销售免征增值税

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税

〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第十

五項規定“个人销售自建自用住房免征增值税”，个人销售住房首先区分住房是

自已建造的还是购买的。

自建即自己建造，自用其实没什么标准。住房是用来住的，在增值税范围住房

是拿来用的，同时自已建造的住房拿来是给别人用的可不好认定。

2.转让购买的住房缴纳增值税

营改增之前个人出售住房交纳营业税，营业税改征增值税之后交纳增值税。

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年

第14号）第五条规定“个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全

部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转

让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外

费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额”。

一般情况下，缴纳的增值税=成交价/(1+5%)×5%

3.税收优惠

（1）《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定“个人将购买不足

2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以

上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海

市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按

照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住

房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳

增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值

税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市”。提醒关注，在营业

税和增值税的税收政策里，个人是包括了个体工商户和其他个人，其他个人即

指自然人。

个人销售住房是否购买已满2年，对增值税的缴纳是一个重要因素。

（2）普通住房与非普通住房的标准。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做

好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条明确享受优

惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费中规定”为了合理引导住房建设

与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方

面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房

原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积

在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍

以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通

住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例

不得超过上述标准的20％”。

我们常说的非普通住房即大于等于144㎡，容积率小于1或过户价高于当地市

场指导价的住房，满足其中的任何一项都是非普通住宅，都不满足的情况下叫

做普通住宅。

二、个人所得税

1.个人出售住房按财产转让所得征税一般规定

《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题

的通知》（财税字〔1999〕278号）规定个人出售自有住房所取得的所得应按

照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国

税发〔2006〕108号）规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和

合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得

税。

《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号》第六条应

纳税所得额的计算第五项规定财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原

值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。第三条第三项规定财产转让所得适

用比例税率，税率为百分之二十。

应纳税所得额=每次转让财产收入额-财产原值-合理费用

应纳个人所得税税款=应纳税所得额×20%

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国

税发〔2006〕108号）规定“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，

纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让

收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”。

（1）房屋原值一般指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。注意

这里不单指购置房屋的原支付的房价，而是包括购房时交纳的相关税费的。

营改前但原购买的住房缴纳的营业税可以扣除，营改增后购买住房支付的增值

税则计入财产原值进行扣除。

（2）转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、

城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

这指的是转让过程中缴纳的税金，跟房屋原值中购置时交纳的相关税费不同。

扣除的税金不包括转让时缴纳的增值税的，因为营改增后增值税作为价外税，

转让收入是不包括增值税的。

（3）合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利

息、手续费、公证费等费用。

2.个人出售住房核定征收个人所得税规定

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国

税发〔2006〕108号）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭

证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国

税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转

让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省

级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理

位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入

1%～3%的幅度内确定。

可见对住房转让所得核定征收的规定早已有之，2013年新国五条细则即《国务

院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）

出台引发二手房过户热潮，大家唯恐政策生变，对个人出售住房要征收20%的

个人所得税，于是赶在新国五条实施时间前完成产权办理成了不少购房者的心

愿。新国五条细则第三条中规定“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城

乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税

收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的

20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，

引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房

交易税收征管工作”。新国五条细则其实只是强调某些情况下需要从严处理。

3.税收优惠

《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题

的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定“对个人转让自用5年以上、并

且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税”。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发

(2007)33号）对“个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的

所得，暂免征收个人所得税”进行了明确：

（1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房

合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原

则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明

日期，按照孰先原则确定。

（2）个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（3）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配

偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。在有些城市，办理不动产权证书之前，需

要提供《家庭财产查询证明》，而该《家庭财产查询证明》是以家庭为基础进

行查询，包括夫妻双方及未成年子女。

另外《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契

税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）取消了出售自有住房并

在1年内重新购房的纳税人减免个人所得税的规定。

三、土地增值税、印花税

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税

〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印

花税、土地增值税。

四、城市维护建设税和教育费附加

城市维护建设税和教育费附加增值税等流转税为征收基数，缴纳增值税等流转

税的人则缴纳，个人出售住房如果缴纳增值税则征收，不缴则不征收。

财税〔2016〕43号经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值

税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价

款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转

让缴纳的增值税。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得

的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

契税计税依据

1.按买卖成交价格来计算

买卖成交价格时经过双方敲定而形成合同,税务机关以此合同上的买卖价格为

据直接计算契税计税。这种契税计税方式主要适用于房屋买卖、土地使用权出

售、国有土地使用权出让。

2.根据房屋的市场价格计算

土地和房屋价格绝不是不变的,比如,北京在2008年奥运会主办城市之后,北京

的地价不断飙升。该地段的房屋赠送、土地使用权赠送时,房屋买卖契税计税依

据是按照市场价格而不是按照土地或房屋原值。

3.依据房屋或土地交换差价定税

随着现在二手房市场兴起,房屋交换逐渐走入普通百姓的生活。如果A房价格

60万元,B房价格70万元,如果将A、B两房交换,那么契税计税的计算就是两房

差额,就是10万元。土地使用权交换也是要依据差额的,如果等额交换时差额为

零,意味着交换双方均免缴契税计税。

4.按照当时土地收益定价

其实这种情形是不常遇到。如果在2000年,国家以划拨方式把甲单位的土地使

用权给了乙单位,3年后经过国家许可,乙单位可以把该土地转让。那么,乙单位

就要补交契税计税,缴纳契税依据就是土地收益,也就是乙单位出让土地使用的所

得。