2023年杭州楼市预测

2022年杭州楼市预测

2022年是“牛”年。但对杭州楼市来说，牛年明显已经很难再爆

发牛市行情。开发商们现在考虑的，明显不再是“如何卖高价”的问

题，而是“如何生存”、“市场何时回暖”或是“市场走向何时才能

清楚”。

对于这样的问题，业内人士各有话说。悲观者有之，乐观者有

之，但更多地则以“扑朔迷离，很难辨清”来形容。不过，业界相对

普遍的观点是：今年5月份或者第三季度，是楼市比较关键的一个时

期。市场会猛烈动荡？还是平稳过渡？或许到时候就可以看出些许端

倪。

乐观派：第三季度楼市将回暖

对于后势走向，浙江高校房地产投资讨论所所长赵杭生的观点

最为乐观。他认为，在经受过2022年过热、2022年过冷两种极端的

进展形势之后，2022年应当是过热和过冷的对冲，会达到正常偏冷

而逐步回暖的状态。

他说，受2022年全球金融风暴冲击，2022年的实体经济受到

的影响会比较大，所以2022年上半年的市场还是会相对低迷，还会

有调整。

2022年一季度，应当是价跌量升的阶段，是2022年的一个惯

性调整，开发商合理调价，毁灭2022年产生的价格泡沫，而销售量

则逐步走高。事实上，这种状况从去年12月开头就比较明显，一方

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面，是开发商顺应形势主动调整价格策略，另一方面，政府不断出台

的免税、降息等利好政策，肯定程度上迎合了买房者的心理，促使他

们进场。一季度还将连续这种状况。

二季度是楼市传统旺季，所以成交会连续上扬。赵杭生认为价

格会触底，调整逐步到位，而政策利好则还在不断发挥效应，吸引越

来越多的人进场，2022年被压抑住的有效需求逐步释放，所以这个

阶段应当是价格止跌回稳，成交持续上扬。

赵杭生认为，三季度还将连续二季度走势，价格企稳，但成交

量由于季节性的缘由，购买欲望下降，所以成交量消失季节性的回落，

到了9、10月份，成交量又能消失季节性的上扬。

“假如三季度杭州楼市能够持续保持这样价平量升的状态，那

么市场将逐步度过冬天，到了2022年，由于2022年拿地节奏放缓，

新增房源增多，而市场成交回暖，那么市场又有可能消失相对供不应

求的状况，导致价格小幅度上扬，市场复苏。”

此外，还有一种观点，是从股市的周期来判定房地产进展前景。

有人认为，股市触礁后一年内，也是房地产最黑暗的一年。而中国股

市2022年10月28日创下1664.93点，被认为是触礁的一个节点，

根据这个理论，那么房地产将在2022年10月，也就是三季度迎来黎

明前的黑暗。所以，这些人也认为，假如楼市能够顺当走出三季度，

那么接下来的日子，则会顺畅很多。

悲观派：5月份将是最低迷的时期

业内人士陆则非看待市场走向，则是从金融危机的周期性来推

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断。他说，楼市最低迷的时期，应当是今年5月份左右。

他解释说，详细可以从中国的加息时间表来分析。中国从2022

年开头缓慢加息，两年半之后，然后从2022年3月到年底，进入密

集的加息期，而这9个月，也是楼市上升的疯狂阶段；之后，2022

年1-9月份，则利息基本上没有什么大的变化，是相对的平稳期，之

后从9月份开头，开头进入密集降息期，假如根据加息的密集期(9

个月)计算，那么，这个降息的密集期，也许会持续到2022年5月份。

他认为，可以确定的是，杭州楼市的调整确定不会只是一朝一

夕的事情，而是会分为几个阶段，由于任何问题都是“积劳成疾”的。

就像人生病一样，第一阶段是“救人”阶段，以“打强心针”式的大

利好政策为主，比如大幅度高频率降息；此后，杭州楼市的调整将进

入其次阶段。这个阶段，已经无药可救的企业将就此被驱除出局，而

被救回来的企业可能短时间还不能活蹦乱跳，还需要一段时间的静养

和疗养阶段；接下来，同样根据加息周期，市场行情要真正平稳下来，

还需要经过两年半左右，即要到2022年。到了那个时候，杭州楼市

将重获新生，经济结构和进展模式也将发生翻天覆地的变化，小企业

死掉一大片，只剩下几家有实力的公司。

陆则非分析说，对于很多开发商来说，今年年关是临时过去了，

但年中能不能顺当度过，就不肯定了。

杭州滨江房产集团股份有限公司董事长戚金兴近日在接受记

者采访时表示，2022年的市场形势，应当还是会“相当严峻”。企

业最难受应当是3-5月份，由于一般银行会在年初放贷，对于濒临绝

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境的企业来说，这就是最终一次“血透”，假如还是救不过来，那么

银行也会为了爱护自己，收缩贷款。

“5月份应当是真正的分水岭，”杭州欣盛房地产开发有限公

司总经理朱健华也这样认为，整个房地产市场好不好，还取决于经济

大势，关键是购买力能否复苏。市场是有起还是连续低迷，5月份

是个关键的时间点。

中间派：短时间回暖不行期

攻略地产执行董事祝军华认为，假如说2022年是中国楼市的

“灾难元年”，那么，2022年，就理所当然是“灾难释放年”。

他说，在刚刚过去的2022年，国际金融市场患病重创，而房

地产还需要肩负内需消费的主体，形势相当被动，接下来行情持续低

迷，也是特别有可能的。

“无论是酒业、保健品业还是电视、电脑业，他们都已经经受

过大规模的清洗，目前只剩下几家巨头。相对来说，房地产行业还是

一个新生的行业，面临调整时，兼并重组已不行回避。与此同时，与

房地产相关的几十个行业，也将同时进行洗牌，就像‘多米诺骨牌’

效应一样，一荣俱荣，一损俱损。”

他说，目前大家普遍的想法，是还可以撑过上半年，要么回暖，

要么进入下行通道，问题是购房者都在观望，就是究竟什么时候能到

谷底。假如价格降下来了，成交量还是上不去，那是特别可怕的。

地产巨头话后势

假如没有新的利好政策出台，仅靠现有已出台的政策，2022

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年状况仍不乐观。

出台的新政假如仍旧不温不火，那么虽不会再崩盘下跌，但翻

身的好日子就要等待较长时间。

1996-1998年就曾消失房地产的全行业亏损，但并非全部的企

业都在全行业的亏损中亏损，而是有好有坏。企业的竞争会让一部分

人出局，一部分人攀登到新的高峰。——北京市华远集团总裁任志强

对于房地产来讲，虽然现在整体形势有问题，但是我觉得眼前

恰恰是房地产整体升级的最好时期。由于过去两年数量增长太快，什

么样的房子都好卖，真正关怀客户居住环境的很少。现在我们又回到

了原点，就是使你的产品更适应客户，如何让客户更满足。

实际上我们看到2022年两个指标是有问题的，一个是房地产

价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大。还有一个是越来越多资

金注入房地产，所以库存越来越多，造成了大量的积压。这两个指标

越来越高，市场肯定会发生变化。从市场的长远角度来看，企业要克

服侥幸心理，削减一些赌性。

所以，市场好的时候你要想象市场不好，整个市场不好的时候，

你却要乐观一些。——万科董事局主席王石

目前房地产市场的现状，就像剧场里放了一半的剧目，观众到

了中场阶段突然听说要改剧目。所带来的结果是外资投资者离场，部

分海外华人投资者在观望；25-35岁之间的年轻人由于刚性需求，会

停留在市场里不离开，但他们对价格的耐受力却较差；还有媒体和经

济学家会质疑。对于剧场来说，下半场开头10分钟后，一切会趋于

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宁静。房地产市场也一样，到2022年上半年还会比较平淡，但到了

下半年随着政策的渐渐明朗，市场会趋于稳定。——万通地产董事长

冯仑

或许商业地产的风险为零。过去几年，住宅价格始终在涨，相

比而言，写字楼的价格低。从国外阅历来看，政府对商业地产的产品

介入较少，所以相较住宅风险小。商业地产的价值被低估了。——SOHO

中国有限公司董事长潘石屹

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