二手房买卖税费好多都能减免！这条能帮你省下好几万附南京税费大全

二手房买卖税费好多都能减免！这条能帮你省下好几万附

南京税费大全

一提到动辄上万的二手房交易税费，不管买家还是卖家都很心疼！

但你知道吗？其实很多情况下这些交易费用是可以免征或者扣除的。

那么营业税、个人所得税、契税等税费到底如何缴纳？在什么情况下

可以免征？365二手房特别整理《南京税务》的官方解答，告诉你有

关二手房交易过程中的税费政策。

二手房税费什么情况下可减免

Q：卖房时哪些费用可以税前减除？

A：根据规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，

纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许

从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合

理费用。

这里的“合理费用”包括：①、支付的住房装修费用，指纳税人

能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓

名与转让房产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前

实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经

济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%。商品房及其他住房最高扣

除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价

款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重

复扣除装修费用。

②、支付的住房贷款利息，指纳税人出售以按揭贷款方式购置的

住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的

有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证

费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

也就是说，计算个人所得税时，发生的实际支付的住房装修费用、

住房贷款利息、手续费、公证费等费用可以按照上述规定在转让收入

中减除。

Q：什么情况下免征营业税和个人所得税？

A： 个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营

业税。同时，按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住

房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）

的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的

所得，免征个人所得税。

Q：房屋的持有时间该如何计算？是否能享受到相关营业税优惠？

A：根据相关规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税

证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明上注明的时

间，是指契税完税证明上注明的填发日期。两者时间不一致的，按照

“孰先”的原则确定。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明

上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税

完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税

证明上注明的时间为购买房屋的时间。而个人转让房屋的时间，则以

销售发票上注明的时间为准。

打个比方，假如房主老王准备转让的住房是2013年6月取得契税

完税证明，2013年8月取得房屋产权证，2015年7月将该住房出售，

则老王购买住房的时间是2013年6月，老王转让住房的时间是2015

年7月，能够提供当时的购房发票原件的，就可以享受到购买2年以

上的住房差额征收或免征营业税的优惠。

Q：小王购置一套房产面积为144平方米，成交单价为11000元

/㎡，总价为1584000元。小王认为其目前尚未结婚，在市区仍然和

父母合住，且名下没有其他房产，而且购房面积也未超过144平方米，

应该可以享受契税的优惠，按照1.5%的税率纳税。 是这样吗？

A：自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属

于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的

普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144

平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；

对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住

宅，一律按我省原定3%税率征收契税。由于小王的房产面积为144平

方米，不属于普通住宅，因此无论小王购置的房产是否是家庭唯一住

房，都应按照3%的税率缴纳，即缴纳1584000元×3%=47520元。

我市家庭唯一住房范围是指在我市行政区域内（含江宁、浦口、

六合三区和溧水、高淳两区），个人购买的住宅是其家庭（成员范围

包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房。对纳税人需享受家庭

唯一普通住房优惠政策的，应在纳税申报时提供家庭唯一住房证明。

对需要开具家庭唯一住房证明的购房人，应到所购房屋所在地区的房

产登记机构开具家庭唯一住房证明。其中，江南八区、沿江开发区、

浦口区、六合区应在购房人领取房屋产权证前开具；对于实行先到契

税所缴纳契税再到房产部门办理登记的江宁区、溧水区、高淳区应在

购房人缴纳契税前开具。

“南京二手房税费大全”

一、房屋交易税有哪些?

非住宅 住宅

二手房交易税 契税、个税、营业税、土地契税、个税、营业税

增值税、印花税

二手房交易费 交易登记费、过户费（非必选：贷款担保费、公证费、

中介费）

规定的税费缴纳方：

卖方：营业税、个税

买方：契税

说明：具体谁交以双方协商约定为准。

二、 四个问题先弄清楚

1、房屋是否为普通住宅（涉及是否要交营业税，还有契税交多

少！）

2、房屋交易是否满二年（涉及是否要交营业税）

3、房屋是否为房主家庭唯一住房（涉及是否要交个税）

4、有没有房屋原始购（涉及营业税是否能按差额交）

1、明确约定税费谁负担。一定要写清楚

税费由卖方或者买方来负担，同时弄清楚具体

要交哪些税费，避免后期出现纠纷。

2、特别注意“净得价”：“此次交易成

交价为卖方净得价，买卖过程中发生的相关费

用由买方按照国家规定缴纳”，该约定并未明

确“相关费用”包括双方在交易过程中各自应

缴纳的税款，法院可能认为，卖方的“净得价”

仍需依法缴税。合同中应该写清楚，卖方具体

承担多少税费、买方具体承担多少税费。

3、违约责任约定：如果房屋交易未顺利

完成，应该约定清楚已产生的税费由谁承担

（包括中介费），如果合同没约定可以后期签

订补充协议。

1.营业税

普通住宅可免交全额的5.55%

非普通住宅差额的5.55%全额的5.55%

交易满二年交易不满二年

2.契税

90㎡以下1%3%

90-144㎡（含90㎡）1.5%3%

144㎡以上（含144㎡）3%3%

首套房非首套房或非住宅

3.个人所得税

普通住宅

非普通住宅

满五年不满五年

差额20%或者全额1%，家庭唯一住房可差额20%或者全额

免1%

差额20%或者全额1%，家庭唯一住房可差额20%或者全额

免1%

查验征收方式：个人所得税=（计税价格

-原值-契税-相关税费-合理费用）*20%

核定征收方式：个人所得税=计税价格*1%

4.交易手续费

登记费80元/证550元/证

配图费20元/证20元/证

转让手续费次上市交易的，交易双方各100元/交易双方各5元/㎡

住宅非住宅

交易双方各3元/㎡；房改房首

套。

5.土地增值税

差额的30%-60%，或者全额的3%

6.印花税（针对商业性质房源）

计税价格*0.05%

7.购买新房还需要缴纳物业维修基金

配电梯120元/平方米（经济适用房90元/平方米）

无电梯75元/平方米（经济适用房50元/平方米）

五、南京二手房交易税费相关问题

1、“满二年”如何界定？

1.房改房：以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注

明的时间，按“孰先”的原则。

2.商品房：以契税完税证明、产权证等注明的时间，按“孰先”

的原则。

3.继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住

房，以原购房时间连续计算。

2、普通住宅与非普通住宅如何区分？

凡是“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格

高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反

之为普通住宅。

3、“家庭唯一住房”如何界定？

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》中

规定，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内

纳税人仅拥有一套住房。而纳税人如果有配偶或未成年子女，配偶和

未成年子女名下需在同一区域内没有住房。（家庭成员范围包括购房

人、配偶以及未成年子女）

据南京房产档案馆的工作人员介绍，南京市关于“家庭唯一住房”

的界定，也是遵守国税总局的规定的，即指纳税人本人、配偶及未成

年子女在南京市有且只有一套住房（非住宅除外）。“这个只是指在

南京没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、

有几套住房，都是不管的。”

同时，南京房产档案馆的工作人员还介绍，这里的“家庭唯一住

房”不是以有没有房产证来计算的，纳税人名下如果有其他的期房，

只要购房记录能查到，即使房产证没有办下来，也不予认定为“唯一

住房”。