重磅！最高法明确：小产权房、无证房、预售商品房统统能执行

重磅！最⾼法明确：⼩产权房、⽆证房、预售商品房统统能执⾏

近年来，法院不断加⼤了执⾏⼒度，《最⾼⼈民法院关于转发住房与城乡建设部<关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理

产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号)，明确对⽆证房屋可以进⾏“现状处置”。

各省根据⾃省的现状，及依据《关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题》的通知、《关于⽆证房产依据

协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题的函》等相关法律纷纷出台相应的解决⽅案。以江苏省为例，为解决执⾏⼯作中较

为突出的疑难问题，统⼀全省执⾏尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执⾏⼯作实际，制定了《关于执

⾏疑难问题的解答苏⾼法[2018]86号》的解答，供参考。

1

集体⼟地上建造的房屋，是否可以处置?

(⼀)在集体⼟地上未经批准建造的房屋，是否可以处置?

参照《最⾼⼈民法院关于转发住房与城乡建设部<关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题的函>的通知》

(法[2012]151号)，可以进⾏“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及⼟地性质，买受⼈或

承受⼈按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能⾯临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受⼈或承受⼈

⾃⾏负责。变价不成的，债权⼈可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

(⼆)在租赁的集体⼟地上建造的⼚房及⼚区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置?

在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进⾏“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充

分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租⾦标准及⽀付等情况。

确定保留价需考虑租⾦⽀付情况。成交或抵债后，被执⾏⼈作为承租⼈的权利义务由受让⼈继受。

拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的，尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给

予承租⼈(被执⾏⼈)补偿的，执⾏补偿款。没有约定收归集体组织的，被执⾏⼈继续使⽤租赁⼟地，集体组织没有提出

异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执⾏法院可以对房屋进⾏处置。租⾦标准及⽀付⽅式由执⾏法院

与集体组织协商确定。不能协商确定的，执⾏法院可以参照市价标准确定。

2在国有建设⽤地上建造的⽆证房屋，是否可以处置?

依据《最⾼⼈民法院关于转发住房与城乡建设部<关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题的函>的通知》

(法[2012]151号)，对于国有建设⽤地上建造的⽆证房屋可以处置。执⾏法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求⾏政

机关意见，并作为确定⽆证房屋价值的参考。

处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执⾏法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执⾏通知书》;暂时

不具备初始登记条件的，执⾏法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执⾏通知书》，并载明待房屋买受⼈或承受⼈

完善相关⼿续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执⾏通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上

进⾏“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受⼈或承受⼈按照房屋的权利现状取得房屋，后续

的产权登记事项由买受⼈或承受⼈⾃⾏负责。

3被执⾏⼈购买的预售商品房，如何执⾏?

被执⾏⼈已将房款全部⽀付给开放商(被执⾏⼈⾃付⼀部分，银⾏贷款⼀部分)，银⾏办理了抵押预告登记(预抵押登记)，

开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银⾏贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院

预查封后，开发商或被执⾏⼈以仲裁或诉讼⽅式解除合同的，不得对抗⼈民法院的执⾏，⼈民法院可以继续执⾏预售房

产。

⼈民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律⽂书之外，还应及时向开发商送达预查封

裁定和协助执⾏通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅⾃向被执⾏⼈退款承担法律责任。

在⼈民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执⾏通知书前，开发商已退还给被执⾏⼈的款项，

在变价款中预先扣除⽀付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执⾏通知书后，开发商擅⾃退还给被执⾏⼈的款

项，由开发商⾃⾏追索。

对于开发商已退还银⾏的相应款项，在变价款中预先扣除⽀付给开发商。开发商尚未退还银⾏相应款项的，在变价款中

预先扣除银⾏贷款相应款项⽀付给银⾏，并通知开发商。

对于被执⾏⼈与案外⼈(含配偶)共有的财产以及未成年⼦⼥名下财产，如何执⾏?

⽣效法律⽂书仅载明被执⾏⼈个⼈为债务⼈，对于下列财产，执⾏法院可以执⾏。

(⼀)被执⾏⼈配偶名下的存款、股权(股份)、⾦融理财产品等，婚后登记在被执⾏⼈配偶单⽅名下的房产、车辆以及婚后

登记在被执⾏⼈和其配偶双⽅名下的房产、车辆等财产;

(⼆)登记在被执⾏⼈及其他⼈名下的共有财产以及登记在案外⼈名下但案外⼈承认属于被执⾏⼈财产或同意作为被执⾏

⼈财产接受强制执⾏的财产;

(三)对于被执⾏⼈未成年⼦⼥名下与其收⼊明显不相称的较⼤数额存款，登记在被执⾏⼈未成年⼦⼥单⽅名下的房产、

车辆或者登记在被执⾏⼈和其未成年⼦⼥名下的房产等，执⾏法院可以执⾏。

对于共有财产，应当先⾏实物分割后执⾏，但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的，执⾏法院可以整体处

置。

对于处置后变价款的执⾏，以被执⾏⼈在共有财产中所占份额为限。被执⾏⼈在共有财产中所占份额，以登记公⽰为准;

没有登记公⽰的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。但对于被执⾏⼈配偶单⽅名下以及被执⾏⼈与其

配偶双⽅名下的夫妻共同财产，原则上以1/2份额为限执⾏。

在⼈民法院整体处置前，共有⼈愿意⽀付被执⾏⼈应有份额部分对应的价款申请排除执⾏，债权⼈和债务⼈对此予以认

可的，⼈民法院可以准许。处置时⿎励共有⼈积极参与竞买，共有⼈竞买成交后仅需⽀付被执⾏⼈应有份额部分对应的

价款即可。

共有⼈及未成年⼈⼦⼥基于实体权利提出异议的，适⽤民事诉讼法第227条审查处理。

附：

最⾼⼈民法院

关于转发住房和城乡建设部《关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题的函》的通知

法〔2012〕151号

各省、⾃治区、直辖市⾼级⼈民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔⾃治区⾼级⼈民法院⽣产建设兵团分院：

现将住房和城乡建设部《关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题的函》(建法函〔2012〕102号)转发你

们，请参照执⾏，并在执⾏中注意如下问题：

⼀、各级⼈民法院在执⾏程序中，既要依法履⾏强制执⾏职责，⼜要尊重房屋登记机构依法享有的⾏政权⼒：既要保证

执⾏⼯作的顺利开展，也要防⽌“违法建筑”等不符合法律、⾏政法规规定的房屋通过协助执⾏⾏为合法化。

⼆、执⾏程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执⾏法院处置后可以依法向房屋登记机构发出

《协助执⾏通知书》;暂时不具备初始登记条件的，执⾏法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执⾏通知书》，并载

明待房屋买受⼈或承受⼈完善相关⼿续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执⾏通知书》予以登记;不具备

初始登记条件的，原则上进⾏“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受⼈或承受⼈按照房屋的

权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受⼈或承受⼈⾃⾏负责。

三、执⾏法院向房屋登记机构发出《协助执⾏通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书⾯说明的，执

⾏法院应在30⽇内依照法律和有关规定，参照⾏政规章，对其说明理由进⾏审查。理由成⽴的，撤销或变更《协助执⾏

通知书》并书⾯通知房屋登记机构：理由不成⽴的，书⾯通知房屋登记机构限期按《协助执⾏通知书》办理。

特此通知。

最⾼⼈民法院

2012年6⽉15⽇

附件：

住房和城乡建设部

《关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题的函》

建法函[2012]102号

浙江省住房和城乡建设厅：

《关于⽆证房产可否依据协助执⾏⽂书直接办理产权登记的请⽰》(浙建房[2011]72号)收悉。经商最⾼⼈民法院，函复

如下：

⼀、对已办理初始登记的房屋，房屋登记机构应当按照⼈民法院⽣效法律⽂书和协助执⾏通知书的要求予以办理。

⼆、对未办理初始登记的房屋，在完善相关⼿续后具备初始登记条件的，房屋登记机构应当按照⼈民法院⽣效法律⽂书

和协助执⾏通知书予以登记;不具备初始登记条件的，房屋登记机构应当向⼈民法院书⾯说明情况，在⼈民法院按照法律

和有关规定作出处理前，房屋登记机构暂停办理登记。

三、房屋登记机构依据⼈民法院协助执⾏通知书予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于⼈民法院⽣效的法律⽂书予

以登记的事实。

中华⼈民共和国住房和城乡建设部

⼆0⼀⼆年五⽉三⼗⽇

附：江苏⾼院的详细操作指引

江苏省⾼级⼈民法院

关于执⾏疑难问题的解答

苏⾼法[2018]86号

为解决执⾏⼯作中较为突出的疑难问题，统⼀全省执⾏尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执⾏⼯作实

际，制定本解答。

⼀、在集体⼟地上建造的房屋，是否可以处置?

(⼀)在集体⼟地上未经批准建造的房屋，是否可以处置?

参照《最⾼⼈民法院关于转发住房与城乡建设部<关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题的函>的通知》

(法[2012]151号)，可以进⾏“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及⼟地性质，买受⼈或

承受⼈按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能⾯临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受⼈或承受⼈

⾃⾏负责。变价不成的，债权⼈可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

⾃⾏负责。变价不成的，债权⼈可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

(⼆)在租赁的集体⼟地上建造的⼚房及⼚区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置?

在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进⾏“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充

分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租⾦标准及⽀付等情况。

确定保留价需考虑租⾦⽀付情况。成交或抵债后，被执⾏⼈作为承租⼈的权利义务由受让⼈继受。

拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的，尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给

予承租⼈(被执⾏⼈)补偿的，执⾏补偿款。没有约定收归集体组织的，被执⾏⼈继续使⽤租赁⼟地，集体组织没有提出

异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执⾏法院可以对房屋进⾏处置。租⾦标准及⽀付⽅式由执⾏法院

与集体组织协商确定。不能协商确定的，执⾏法院可以参照市价标准确定。

⼆、在国有建设⽤地上建造的⽆证房屋，是否可以处置?

依据《最⾼⼈民法院关于转发住房与城乡建设部<关于⽆证房产依据协助执⾏⽂书办理产权登记有关问题的函>的通知》

(法[2012]151号)，对于国有建设⽤地上建造的⽆证房屋可以处置。执⾏法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求⾏政

机关意见，并作为确定⽆证房屋价值的参考。

处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执⾏法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执⾏通知书》;暂时

不具备初始登记条件的，执⾏法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执⾏通知书》，并载明待房屋买受⼈或承受⼈

完善相关⼿续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执⾏通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上

进⾏“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受⼈或承受⼈按照房屋的权利现状取得房屋，后续

的产权登记事项由买受⼈或承受⼈⾃⾏负责。

三、被执⾏⼈购买的预售商品房，如何执⾏?

被执⾏⼈已将房款全部⽀付给开放商(被执⾏⼈⾃付⼀部分，银⾏贷款⼀部分)，银⾏办理了抵押预告登记(预抵押登记)，

开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银⾏贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院

预查封后，开发商或被执⾏⼈以仲裁或诉讼⽅式解除合同的，不得对抗⼈民法院的执⾏，⼈民法院可以继续执⾏预售房

产。

⼈民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律⽂书之外，还应及时向开发商送达预查封

裁定和协助执⾏通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅⾃向被执⾏⼈退款承担法律责任。

在⼈民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执⾏通知书前，开发商已退还给被执⾏⼈的款项，

在变价款中预先扣除⽀付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执⾏通知书后，开发商擅⾃退还给被执⾏⼈的款

项，由开发商⾃⾏追索。

对于开发商已退还银⾏的相应款项，在变价款中预先扣除⽀付给开发商。开发商尚未退还银⾏相应款项的，在变价款中

预先扣除银⾏贷款相应款项⽀付给银⾏，并通知开发商。

四、对于被执⾏⼈与案外⼈(含配偶)共有的财产以及未成年⼦⼥名下财产，如何执⾏?

⽣效法律⽂书仅载明被执⾏⼈个⼈为债务⼈，对于下列财产，执⾏法院可以执⾏。

(⼀)被执⾏⼈配偶名下的存款、股权(股份)、⾦融理财产品等，婚后登记在被执⾏⼈配偶单⽅名下的房产、车辆以及婚后

登记在被执⾏⼈和其配偶双⽅名下的房产、车辆等财产;

(⼆)登记在被执⾏⼈及其他⼈名下的共有财产以及登记在案外⼈名下但案外⼈承认属于被执⾏⼈财产或同意作为被执⾏

⼈财产接受强制执⾏的财产;

(三)对于被执⾏⼈未成年⼦⼥名下与其收⼊明显不相称的较⼤数额存款，登记在被执⾏⼈未成年⼦⼥单⽅名下的房产、

车辆或者登记在被执⾏⼈和其未成年⼦⼥名下的房产等，执⾏法院可以执⾏。

对于共有财产，应当先⾏实物分割后执⾏，但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的，执⾏法院可以整体处

置。

置。

对于处置后变价款的执⾏，以被执⾏⼈在共有财产中所占份额为限。被执⾏⼈在共有财产中所占份额，以登记公⽰为准;

没有登记公⽰的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。但对于被执⾏⼈配偶单⽅名下以及被执⾏⼈与其

配偶双⽅名下的夫妻共同财产，原则上以1/2份额为限执⾏。

在⼈民法院整体处置前，共有⼈愿意⽀付被执⾏⼈应有份额部分对应的价款申请排除执⾏，债权⼈和债务⼈对此予以认

可的，⼈民法院可以准许。处置时⿎励共有⼈积极参与竞买，共有⼈竞买成交后仅需⽀付被执⾏⼈应有份额部分对应的

价款即可。

共有⼈及未成年⼈⼦⼥基于实体权利提出异议的，适⽤民事诉讼法第227条审查处理。