查艳秋、广东宝岗房产有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

查艳秋、广东宝岗房产有限公司商品房预售合同纠纷民事二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】广东省广州市中级人民法院

【审理法院】广东省广州市中级人民法院

【审结日期】2021.09.26

【案件字号】(2021)粤01民终13828号

【审理程序】二审

【审理法官】唐佩莹

【文书类型】判决书

【当事人】查艳秋;广东宝岗房产有限公司

【当事人】查艳秋广东宝岗房产有限公司

【当事人-个人】查艳秋

【当事人-公司】广东宝岗房产有限公司

【代理律师/律所】林在学北京德和衡(广州)律师事务所;李田北京德和衡(广州)律师事务所

【代理律师/律所】林在学北京德和衡(广州)律师事务所李田北京德和衡(广州)律师事务所

【代理律师】林在学李田

【代理律所】北京德和衡(广州)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【终审结果】二审维持原判二审改判

【原告】查艳秋

【被告】广东宝岗房产有限公司

【本院观点】《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典

施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司

法解释另有规定的除外。

【权责关键词】违约金合同约定质证诉讼请求维持原判

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【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。 二审期间，查艳秋向本

院提交证据：(2020)粤0105民初30919号民事判决，证明根据《关于审理商品

房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(二)项规定，由于出卖人

的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应

当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90

日。因此，本案办理房产证的期限应以案涉房屋交付使用之日起90日来确定，宝岗公司至今

未协助查艳秋办理案涉房屋的交易过户手续，已构成违约。30919号判决尚未开具生效证

明，从公告时间可以计算判决书已经生效。被上诉人宝岗公司未发表质证意见。 二审查

明，(2020)粤0105民初30919号民事判决，判决：一、查艳秋在判决生效之日起五日内，将

剩余房款100000元支付给宝岗公司(已提存在公证处)；二、宝岗公司在判决生效之日起十日

内，协助查艳秋办理广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦8层M房(813房)

的房产证。

【本院认为】本院认为，《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款规

定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，

但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和

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国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。 本

案系商品房预售合同纠纷。查艳秋与宝岗公司签订的《宝岗大厦认购书》是双方当事人的真

实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据

《关于适用 的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的

上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，

或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩

意见，本案二审的争议焦点为：宝岗公司是否应向查艳秋承担逾期办证违约金责任的问题。

经查，(2012)穗中法民五终字第1688号民事判决曾认定案涉双方签订的《宝岗大厦认

购书》并未约定办理过户手续的条件，并驳回查艳秋要求办理过户的诉讼请求。而(2013)穗

中法民五终字第1397号民事判决虽认定案涉双方之间就案涉房屋存在事实上的房屋买卖合同

关系，但查艳秋仅向宝岗公司支付了约三分之一的购房款，其在二审期间提供的(2020)粤

0105民初30919号判决亦判令其应在该判决生效之日起五日内将剩余房款10万元支付给宝

岗公司，宝岗公司则在该判决生效之日起十日内协助其办理房产证。鉴于双方签订的《宝岗

大厦认购书》并未约定办理过户手续的条件，且查艳秋尚未清付宝岗公司约三分之二的购房

款，一审法院据此驳回查艳秋关于宝岗公司支付迟延办证违约金的诉讼请求，公平合理，本

院予以维持。 综上所述，查艳秋的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定

事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十

条第一款第(一)项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费709元，由查艳秋负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 23:03:49

【二审上诉人诉称】判后，上诉人查艳秋不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判

支持查艳秋在一审中提出的全部诉讼请求；2.全部诉讼费由宝岗公司承担。上诉主要理由：

一审判决认定事实不清，适用法律错误，宝岗公司应当向查艳秋支付逾期办证违约金。根据

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《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一

款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人

有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记

的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。查艳秋在2000年

7月5日收楼入住案涉房屋，该日也即宝岗公司交付房屋给查艳秋使用之日，因为宝岗公司

自身的原因，未在法定期限内向包括查艳秋在内的诸多购房人办理房屋过户登记手续，一审

法院已经作出的系列生效判决对此也有查明，时至今日，包括查艳秋在内的部分购房人未能

办理到案涉房屋的房产证，因为宝岗公司早已不知去向，更没有履行相关房屋买卖中的法定

义务。一审判决中所载的(2012)穗中法民五终字第1688号民事判决书认定根据当时的证据不

能证明《商品房买卖合同》对宝岗公司有约束力，故没有按《商品房买卖合同》中所写的逾

期办证违约条款作出判决，即法院认为约定的违约金条款不成立。更何况该条款属于格式条

款且约定的违约金畸低，所以该判决对本案的审理没有任何影响。既然案涉《宝岗大厦认购

书》没有约定办理过户手续的条件，那么宝岗公司就应当按着法律的规定为查艳秋办理过户

手续，即宝岗公司应当自房屋交付使用之日起90日内为宝岗公司办理案涉房屋的过户手续，

没有办理即构成违法，则其应当向查艳秋支付逾期办证违约金。另，(2013)穗中法民五终字

第1397号判决认定了查艳秋与宝岗公司之间存在事实上的房屋买卖合同关系，也即查艳秋为

案涉房屋的准物权人，有权要求宝岗公司协助办理过户登记手续，但宝岗公司早已消失得无

影无踪，亦未给查艳秋到房管部门办理任何过户登记手续。在查艳秋之前起诉时，因受到当

时政府部门出台房屋限购政策的影响，要待查艳秋具备购房条件后再行起诉要求宝岗公司办

理过户登记手续，但这不能推断出未及时办理过户是查艳秋自身的原因，一审法院审理的一

系列案件也是在近些年购房人才陆陆续续办理了过户登记手续，故一审法院认定错误，判决

不当，二审法院应当予以纠正。综上，请求判如所请。 综上所述，查艳秋的上诉理由

不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照

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《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

查艳秋、广东宝岗房产有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2021)粤01民终13828号

当事人 上诉人(原审原告)：查艳秋。

委托诉讼代理人：林在学，北京德和衡(广州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李田，北京德和衡(广州)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：广东宝岗房产有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗

路251号。

法定代表人：吴国康。

审理经过 上诉人查艳秋因与被上诉人广东宝岗房产有限公司(以下简称宝岗公司)

商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2020)粤0105民初27431

号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依照《全国人民代表

大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点

工作的决定》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规

定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。

原告诉称 查艳秋在一审的诉讼请求：1.宝岗公司向查艳秋支付逾期办理广州市宝

岗大厦813号房的房产证的法定(非约定)违约金(从商品房交付之日即2000年7月5日

之日起后第91日即2000年10月7日至房产证办妥之日止，以首付款53934元为基数，

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按照银行逾期贷款利率计算)；2.判令宝岗公司承担全部诉讼费。

一审法院判决如下：驳回查艳秋的全部诉讼请求。本案受理费709元，由查艳秋

负担。

二审上诉人诉称 判后，上诉人查艳秋不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判

决，改判支持查艳秋在一审中提出的全部诉讼请求；2.全部诉讼费由宝岗公司承担。上

诉主要理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，宝岗公司应当向查艳秋支付逾期

办证违约金。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得

房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖

合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋

的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合

同订立之日起90日。查艳秋在2000年7月5日收楼入住案涉房屋，该日也即宝岗公司

交付房屋给查艳秋使用之日，因为宝岗公司自身的原因，未在法定期限内向包括查艳秋

在内的诸多购房人办理房屋过户登记手续，一审法院已经作出的系列生效判决对此也有

查明，时至今日，包括查艳秋在内的部分购房人未能办理到案涉房屋的房产证，因为宝

岗公司早已不知去向，更没有履行相关房屋买卖中的法定义务。一审判决中所载的(2012)

穗中法民五终字第1688号民事判决书认定根据当时的证据不能证明《商品房买卖合同》

对宝岗公司有约束力，故没有按《商品房买卖合同》中所写的逾期办证违约条款作出判

决，即法院认为约定的违约金条款不成立。更何况该条款属于格式条款且约定的违约金

畸低，所以该判决对本案的审理没有任何影响。既然案涉《宝岗大厦认购书》没有约定

办理过户手续的条件，那么宝岗公司就应当按着法律的规定为查艳秋办理过户手续，即

宝岗公司应当自房屋交付使用之日起90日内为宝岗公司办理案涉房屋的过户手续，没有

办理即构成违法，则其应当向查艳秋支付逾期办证违约金。另，(2013)穗中法民五终字

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第1397号判决认定了查艳秋与宝岗公司之间存在事实上的房屋买卖合同关系，也即查艳

秋为案涉房屋的准物权人，有权要求宝岗公司协助办理过户登记手续，但宝岗公司早已

消失得无影无踪，亦未给查艳秋到房管部门办理任何过户登记手续。在查艳秋之前起诉

时，因受到当时政府部门出台房屋限购政策的影响，要待查艳秋具备购房条件后再行起

诉要求宝岗公司办理过户登记手续，但这不能推断出未及时办理过户是查艳秋自身的原

因，一审法院审理的一系列案件也是在近些年购房人才陆陆续续办理了过户登记手续，

故一审法院认定错误，判决不当，二审法院应当予以纠正。综上，请求判如所请。

二审被上诉人辩称 被上诉人宝岗公司未作答辩。

本院查明 本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。

二审期间，查艳秋向本院提交证据：(2020)粤0105民初30919号民事判决，证

明根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第

十八条第一款第(二)项规定，由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权

属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的

物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。因此，本案办理房产证的期限应以

案涉房屋交付使用之日起90日来确定，宝岗公司至今未协助查艳秋办理案涉房屋的交易

过户手续，已构成违约。30919号判决尚未开具生效证明，从公告时间可以计算判决书已

经生效。被上诉人宝岗公司未发表质证意见。

二审查明，(2020)粤0105民初30919号民事判决，判决：一、查艳秋在判决生

效之日起五日内，将剩余房款100000元支付给宝岗公司(已提存在公证处)；二、宝岗公

司在判决生效之日起十日内，协助查艳秋办理广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7

号宝岗大厦8层M房(813房)的房产证。

本院认为 本院认为，《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二

款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释

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的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在

《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解

释的规定。

本案系商品房预售合同纠纷。查艳秋与宝岗公司签订的《宝岗大厦认购书》是双

方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院

予以确认。根据《关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院

应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院

违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规

定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：宝岗公司是否应向查艳秋

承担逾期办证违约金责任的问题。

经查，(2012)穗中法民五终字第1688号民事判决曾认定案涉双方签订的《宝岗

大厦认购书》并未约定办理过户手续的条件，并驳回查艳秋要求办理过户的诉讼请求。

而(2013)穗中法民五终字第1397号民事判决虽认定案涉双方之间就案涉房屋存在事实上

的房屋买卖合同关系，但查艳秋仅向宝岗公司支付了约三分之一的购房款，其在二审期

间提供的(2020)粤0105民初30919号判决亦判令其应在该判决生效之日起五日内将剩余

房款10万元支付给宝岗公司，宝岗公司则在该判决生效之日起十日内协助其办理房产

证。鉴于双方签订的《宝岗大厦认购书》并未约定办理过户手续的条件，且查艳秋尚未

清付宝岗公司约三分之二的购房款，一审法院据此驳回查艳秋关于宝岗公司支付迟延办

证违约金的诉讼请求，公平合理，本院予以维持。

综上所述，查艳秋的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清

楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第一款第(一)项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

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二审案件受理费709元，由查艳秋负担。

本判决为终审判决。

落款

审判员 唐佩莹

二〇二一年九月二十六日

书记员 郭 俏

古文娜

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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