贷款买房如何操作才最划算

贷款买房如何操作才最划算

准备买房了吧?知道怎么贷款买房最划算吗?如果没有了解过，建议您认真仔细看⼀遍本⽂，相信本⽂可以为您省

下不少钱。

公积⾦贷款最划算

对于⼀部分⼈来说，公积⾦贷款最划算。公积⾦贷款的利率⽐商业住房贷款低得多，特别是7折优惠利率取消

后，两者之间所还的利息差距将更⼤。因此贷款买房，公积⾦贷款最省钱。

⼀家国有银⾏的理财师表⽰，对于⾸套房使⽤商业贷款，想购买⼆套房的购房者，使⽤公积⾦贷款⽆疑更可省下

不少利息。房贷新政实施后，⼆套房⾸付必须五成，利率最低上浮10%。

公积⾦贷款的优势更加明显。公积⾦贷款作为⼀种福利性购房贷款，⽬前我市公积⾦贷款政策尚没有变化。不仅

仍可⾸付两成，更可享受3.87%的公积⾦利率，⽐7折利率还低。

另外，由于⽬前公积⾦房贷没有⼀套房和⼆套房之分，只要⾸次贷公积⾦或者第⼀次公积⾦贷款还清了再贷公积

⾦房贷都可以。

因此，最好是采取⾸套房贷商业贷款、⼆套房贷⽤公积⾦的做法。

变更还款⽅式省息划算

据⼀家国有银⾏的理财师介绍，对于还款能⼒较强、收⼊较稳定、有额外收⼊来源的贷款者，可以向银⾏申请变

更还款⽅式，将原有的等额本息还款⽅式变更为等额本⾦还款，达到省息的⽬的。

⽬前，多数银⾏的个⼈住房贷款还款⽅式主要有等额本息和等额本⾦两种⽅式。

⼆者的主要区别在于，前者每期还款⾦额相同，即每⽉本⾦加利息总额相同，客户还贷压⼒均衡，但利息负担相

对较多;后者⼜叫“递减还款法”，每⽉本⾦相同，利息不同，前期还款压⼒⼤，但以后的还款⾦额逐渐递减，利息总负

担较少。

以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采⽤等额本息还款法，利息超过71万元。

⽽采取等额本⾦还款，⽀付利息款59.6475万元。两者相⽐，利息相差11万元左右。

值得⼀提的是，等额本⾦还款法并不适合所有的购房者，因为它的⽉供是倒⾦字塔式结构，也就是说早期还款数

额较⾼，不适合贷款压⼒⼤的家庭。

房贷理财账户节省贷款利息

对于有固定存款的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到⽤存款抵扣贷款利息的⽬的。

据了解，部分城市的农-⾏、招-⾏等部分银⾏都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。

另外，还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款⽅式从原来每⽉还款⼀次改变为每两周还款⼀次，

每次还款额为原⽉供的⼀半。

这样本⾦还款频率加快，节约了客户对银⾏资⾦的实际占⽤;每⽉四周还多0~3天，全年还款26期，还款多了两

期。

客户可以在基本不增加还款压⼒的情况下，减少了⼤量的利息⽀出。

提前还款选择缩短期限

随着银⾏优惠利率的取消，⼆套房利率的上浮，不少房贷者近期已经开始动⽤公积⾦或是存款开始提前还贷。

在市民提前还款时，会碰到⼀个问题，那就是减少⽉供还是缩短贷款期限划算?

理财师称，如果单纯从节省利息⾓度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个⽅式更省钱其实很简单，只

要掌握⼀条，本⾦还得越多，利息越省。

如果客户选择缩短贷款期限，⽽⽉供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每⽉还款额没有变化。

⽽如果选择减少⽉供，那么每⽉还款压⼒会减轻，但因为每⽉所还本⾦减少，⾃然总的贷款利息没有⽉供不变的

⽅式来得省。”

另外，银⾏理财师认为，提前还贷要算好账，⽐如，还贷年限已经超过⼀半，⽉还款额中本⾦⼤于利息，提前还

款的意义就不⼤。

众所周知，1998年国务院取消了福利分房，商品房进⼊市场。2004年前后，中国迎来第⼀批住房贷款热潮，期

限以10到15年居多。

于是，在2014年前后，⾸批房贷族迎来了集体还清房贷的⽇⼦。还完房贷，⾃然⽆债⼀⾝轻，⽽⾝上尚且背负着

房贷的⼈，也可以选择通过提前还贷的⽅式来减少房贷利息⽀出。

要不要提前还贷

80后陈-诚去年年底在近郊买了⼀套总价约80万的房⼦，⽀付了20多万⾸付之后，向银⾏贷款近55万，贷款年限

20年。

在选择按揭⽅式的时候，置业顾问称有两种选择，⼀种是等额本⾦法还贷，另⼀种的等额本息法，并且建议如果

要提前还贷，最好选择前者。

等额本⾦还款法，即借款⼈每⽉以相等的额度偿还贷款本⾦，⽽利息随着本⾦逐⽉递减，每⽉还款额亦逐⽉递

减。另⼀种等额本息法，则是20年期间，每⽉偿还的房贷⾦额相同。

在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要⽀付的利息⾼于等额本⾦还款法。因此，如打算提前还款，最好

选择等额本⾦还款法。

陈-诚合计着⾃⼰的收⼊情况，估计有余⼒提前还贷，于是他选择了等额本⾦法，希望将来能够少还点利息，“房

贷光利息就⼏⼗万，确实吃不消”，提到房贷，陈-诚⼀脸苦笑。

提前还贷怎么还

提前还贷包括两种形式：⼀种是提前偿还部分个⼈住房贷款;另⼀种是提前偿还全部个⼈住房贷款。

例如，陈先⽣申请银⾏商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还⼀部

分本⾦，每次提前还款后，相应冲减余贷款本⾦。

银⾏根据尚未归还的贷款本⾦重新计算借款⼈的⽉均还款额，直⾄贷款本息全部还清。

假设当剩余还款总额为36万元(本⾦是27万元，利息是9万元)，陈先⽣决定提前还10万元，那么，本⾦就只剩下

17万元，利息仍是9万元。

根据有关规定，提前清偿的10万元本⾦在以后期限不再计息，银⾏只就尚未清偿的17万元本⾦及3万元利息，按

不变的期限和利率重新计算的⽉均还款额。

选择不同的⽅式节省的利息⽀出是不同的，⼀次性提前还贷节省的利息⽀出是最⼤的。在部分提前还贷中，此外

还有将每⽉还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷⽅式——例如由等额本息换成等额本⾦还款⽅式。

在选择之前，计算出不同⽅式下的还贷结果后，要结合经济实⼒、综合考虑时间、机会成本来确定⾃⼰的最佳⽅

式。

并⾮所有⼈都最适宜提前还贷

1、享受公积⾦贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为⽬前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，

客户把这些钱存⼊银⾏收益要⽐提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银⾏将按最新的贷款政策执

⾏，基准利率上浮1.1倍，借款⼈将得不偿失。

2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中⼤部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本⾦更多，所以从

资⾦利⽤的⾓度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银⾏房贷利率的渠道。

3、等额本⾦还款期超过三分之⼀的，第⼆种不适宜提前还款的类型是使⽤等额本⾦还款法的客户，并且还款期

已经超过了1/3。

等额本⾦是将贷款额总额平分成本⾦，根据所剩本⾦计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本⾦减少，还款

利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款⼈已还了⼀半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本⾦，

不能有效地节省利息⽀出。

4、⼿上还有其他理财项⽬的。购房者如果⼿头有其他更好的投资理财项⽬如股票、基⾦、债券、理财产品等，

或者做⽣意的买卖⼈，⼿⾥需要流动资⾦，如果投资收益率⾼于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

提前还贷需要预约

据业内⼈⼠介绍，借款⼈提前还款，要先向银⾏提交提前还贷申请，银⾏接到客户提前还贷申请后要审批，时间

⼀般是半个⽉⾄⼀个⽉不等，现在⼯-⾏是两个星期，招-⾏是⼀个⽉，建-⾏规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有

的银⾏需要收取⼀定数额的违约⾦等。

所以，有计划在年底提前还贷的消费者，要到⾃⼰贷款的银⾏仔细核对具体相关规定后再做打算。