农村集体建设用地流转价格评估研究

农村集体建设用地流转价格评估研究

摘要：农村集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡了自身利

益的基础上达成的市场交易价格，所以应该遵循市场规则和估价原理,对土地流

转价格进行评估。本文主要对农村集体建设用地流转价格评估采用的法定补偿扩

充法和准建设用地剩余法进行了阐述，主要的目的是为了通过对集体建设用地流

转价格的合理确定，为农村土地交易创造一个公平的竞争环境。并且采用市场交

易价格，这就使价格机制和供求机制充分的发挥重要的调节作用，加强了政府对

城乡统一建设用地市场的管理，加快了我国城镇化进程，与此同时引导农民对土

地资源实施集约利用。

关键词：农村；集体建设用地；土地流转；价格评估；市场价格

Abstract: The rural collective construction land price is the market price, the

market trading price reached weigh their own interests on the basis of supply and

demand sides, so it should follow the rules of the market and valuation principles of

assessment of the land transfer price. This paper focuses on the rural collective

construction land circulation price assessments the statutory Compensation Expansion

Act and quasi construction land residual method described, the main purpose is to

reasonably determine through collective construction land prices for rural land

transactions to create a level playing field competitive environment. And the use of

market trading price, This play an important role in the regulation of the price

mechanism, supply and demand mechanism, strengthen the management of the

government of a unified urban and rural construction land market, to speed up the

urbanization process in China, and at the same time to guide the implementation of

the farmers on the land resources The intensive use.

Key words: rural; collective construction land; land transfer; price assessment;

market price

鉴于我国国民经济的发展和新农村建设取得了令人可喜的成绩，我国国

有建设用地价格评估的理论和方法已经相对成熟，在城乡中形成了以基准地价和

标定地价为基础的地价体系。但是在我国还没有出台对农村集体建设用地流转价

格评估的规范，所以在农村集体建设用地流转价格的评估过程中，加大对价格评

估问题的探究是当前新农村建设中关于土地问题重点所在。

一、我国集体建设用地流转价格的现状分析

集体建设用地流转是我国土地市场的重要组成部分，因此要遵循市场供求关

系和价格规律的变化，通过市场来调节和平衡我国土地的供求。我国所特有的土

地是所有制度和使用制度，决定我国集体建设用地流转活动并不是完全公开的，

农村集体土地转变为国有土地的形式，主要的途径就是征用，尽管在实际上我国

城乡结合部的土地和房屋交易活动频繁，但是很多的情况下都是属于私下交易，

因此交易的价格不能反映市场的真实供求情况。政府对土地的征用，补偿和出让

的价格之间的差距会造成较低的征地补偿和较高的出让价格，带来对征地要求的

不断提高。并且城乡建设用地范围会出现严重的膨胀，农用地逐渐的被侵占，越

来越少。这个巨额的差价会吸引集体以非征方式把集体土地拿到市场上进行私下

的交易，从而扰乱了我国土地市场的稳定。

二、集体建设用地流转价格的构成

随着我国经济的发展，城市化进程不断的加快，城市的扩展，土地区位条件

也随着土地区位价值的变化而改变，从而使位于城乡结合部的集体土地在流转中

产生巨大的价格增值。无论是政府对农民的农地征用，还是集体建设用地的流转，

价格都会发生增值，而集体建设用地在流转的过程中，市场价格所包含的土地所

有价值和发展权的价值。

发展权价值，是指由于用途和区位变化造成价值的增加。城市的发展和扩大，

在使农地不断转为建设用地的同时，也使土地的区位条件发生相对变化，相应的

使土地的价格也发生变化，这种变化使集体建设用地流转价格构成中，除了所有

权价值以外，还应该包括发展权的价值。

所有权价值就是集体建设用地所有权在农业用途时的未来收益价值体现，是

农业级差地租与绝对地租之和。

三、我国农村建设用地流转价格的评估方法

1、法定补偿扩充法

（1）对法定补偿扩充法的概述

近几年来，我国主要通过采用试点的形式在征地制度改革中积累了大量的经

验，并且根据其中的理论研究成果不难发现，集体土地流转价格实际上就是国家

征收集体土地时的补偿价格。我国的《土地管理法》中的补偿标准，主要是按照

土地农业生产的原有用途进行加倍后测算征地补偿费，但是主要的问题对土地本

身潜在的收益和价值被忽略了，对于社会主义市场存在的因素也被忽略了。把土

地只是简单的看作了农民所拥有的生产资料，而土地对农民的其他功能，以及土

地的财产权因素等都没有考虑。之所以《土地管理法》中对于农民土地有众多的

忽略，这主要是受到农作物品质的差异、物价波动等因素影响，对同一块地内，

由于植物不同，亩产值存在差异而造成的征地补偿费的差异很难用科学衡量。政

府征用的集体建设用地，由于各种差异因素的影响，也就无法科学的进行测算。

（2）法定补偿扩充法公式

根据我国《土地管理法》的相关规定，目前农用土地的征用补偿价格只能是

由政府规定的“法定补偿价格”，而非是市场价格。所以以我国传统的价格核算为

基础，立足原有农业土地的用途，把法定补偿含义的使用范围扩充到集体建设用

地，把农用地或是位于同一水平线的集体建设用地价格要全部的补给农户，这样

就得到了法定补偿扩充法，来测算土地征收的价格。征地补偿主要包括了安置补

助费、土地补偿费、青苗和附着物补偿费，集体建设用地价格参照集体农用地价

格计算，其公式是：土地征收价格=农用地基准地价+最低生活保障趸交保险费≈

农用地质量价格+农地保障价格=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费