上海房地产市场分析(全文)

房地产市场分析(全文)

[[ 一、2021年房地产市场概况

2021年市商品房市场虽然没有了投资客的追捧，但却有源

源不断的自住需求补充到市场中来，表现出强劲的住房需求。从

成交价格的变化幅度来看，无论是新建商品房价格，还是二手房

价格都表现出了较好的抗跌性。

1.新建商品住宅市场

2021年市新建商品房上市量2199万平方米，成交量2131

万平方米，成交量较上年增加20.4%，全年整体供求比为1∶0.97，

表明市新建商品住宅的总体供求关系较为平衡。其中，2021年

市普通住宅成交量为1389万平方米，占全市新建商品房总成交

量的65％。与2021年相比，本市普通住宅成交总量上涨28％。

2021年市新建商品住宅的成交均价为8135元/平米，较

05年上涨3.6%，主要是由于自住需求支撑了全年新楼市场的行

情。从新建商品房的价格走势来看，房价在2021年宏观调控下

出现了一定幅度的下调。在2021年上半年开始缓慢回升，至6

月份达到顶点，之后随着本轮宏观调控拉开帷幕，多数开发商在

巨大的资金压力下，使出各种各样的促销手段，某些地区的楼盘

价格确实有所下降，再加之外郊环间楼盘占比较大，成交均价开

始回落。

从环线角度分析，2021年内环内新建商品房上市总量为

210万平方米，占全市新房上市量的10％。从成交均价来看，

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2021年市内环内区域新建商品住宅的成交均价较2021年平均

上涨4％，这表明在人民币升值的强烈预期下，外资整体收购内

环内高档楼盘的案例接连不断，这些市场信息有力的支撑了内环

以内的新房价格。

2021年内外环间区域全年上市量583万平方米，占全市上

市总量的27％，全年成交量667万平方米，占全市成交量的31％，

需求缺口依然较大。从成交价格方面来看，2021年市内外环区

域新建商品住宅的成交均价较2021年平均上涨9％。主要是因

为该区域的价格相对内环高价位楼盘的优势明显，而且区域内楼

盘的居住配套和交通状况也要优于外环以外区域，因此无论是自

住亦或投资都有比较好的前景。

2.二手房市场

2021年，对于二手房市场来说可谓是名副其实的“宏观调

控年”，营业税、个税等政策的连环出击使二手房市场一度受到

抑制。但有效需求的支撑使得二手房指数在2021年3月停止下

跌之后，在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。从全年总

量来看，2021年二手房成交面积为1971.55万平方米，2021

年成交面积为1738.12万平方米，环比下降了13.43%。从成交

价格方面来看，二手房市场价格受地理位置、居住配套等因素影

响，价格变化各有不一。

（1）中心区域房价稳中有升。在市场不明朗的情况下，中

心区房屋更具保值增值的作用，而且在人民币升值的良好预期下，

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海外资金接连收购中心区高档物业的消息不断传来大大增强了

购房者的购买决心。而卖家受此影响，普遍存有“惜售”心理，

加之中心区域新房供应极为有限，导致内环中心区域房供不应求，

房价上涨。

（2）成熟社区房抗跌性强。如普陀的曹杨和石泉宜川板块、

虹口的曲阳板块、浦东的世纪公园板块和闵行的地铁沿线板块，

这些区域多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，居住环境

和生活配套设施已经十分成熟和完善，区域吸引力不断上升。在

内环“一房难求”且房价高起的情况下，这些区域的二手房便受

到买家的追捧，在本轮调控中，这些区域的二手房价格表现出较

好的抗跌性，有些板块甚至逆势而升。

二、房地产市场影响因素

房地产市场的影响因素很特别，因为同一个因素对不同的房

地产市场可能有着不同的影响力度。在对房地产市场的影响因素

进行分析时不能不提到的一点就是海外资金，作为一个国际大都

市，对国际投资者和投机者有着巨大的吸引力，巨额的海外资金

已经对房地产市场产生了一定的影响。其次还有自住需求和国家

宏观调控政策，当然它的影响是全国性的。

1.海外资金对房地产市场的影响

按进入房地产市场海外资金的性质，大致可以分为以下三类：

一是开发投资，二是基金，三是个人投资。它们对房价的影响至

少表现在两个方面：

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（1）拉高了房价。尽管他们所购的商品房都是高价房，实

际上，高价房拉高以后也带动了中高价房、中价房,以及中低价

房的上涨。

（2）炒房的“财富效应”将吸引更多的海外热钱流入。根

据有关报道，以及一些投资咨询公司掌握的情况来看，这一迹象

已经越来越明显。这些“热钱”进来以后，一方面“赌”人民币

升值；另一方面可以获取房价上涨套利空间，真可谓“一石二鸟”。

2.自住需求分析

2021年世博会建设，道路、轨道交通站点建设等大市政动

迁，以及旧城改造持续保持的动拆迁数量。每年有数万户居民搬

迁，他们中的90%选择货币化动迁方式，拿到动迁款后他们大

都考虑重新购置一手房或二手房。

去年结婚数为10万对，今年是结婚大年，的结婚数至少在

15万对以上。对大多数结婚一族来说，拥有一套婚房是步入婚

姻殿堂的必备条件，因此为结婚而购买住房的在整个楼市中也占

有一定比例。因结婚而购房的大致分两种，一种是结婚一族直接

购房。一项调查表明，因积蓄有限，他们大都希望选择总价在

60万～80万元的住房，并首付30%以减轻压力。其中有不少

人首付款得到双方父母的支持；另一种是父母让出原来的住房作

为他们的婚房，然后转而购买相对小一点的住房。无论上述哪种

情况，因结婚而购买住房也是一种刚性需求，以平均每年10万

对新人的需求、户均60平方米测算，总需求面积在600万平方

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米。

3.楼市政策分析

2021年主要楼市政策如表。

楼市政策一览表

资料来源：房产之窗XX（XX:XX.省略）

在众多政策当中，住房供应结构调整被看作是“最具杀伤力”

的一条，令众多的发展商措手不及。实际上，有关“供应结构不

合理”、“供应结构需要调整”的政策文件一直不断出台，特别是

2021年“国八条”、“新八条”都有较为详细的论述，出台前并

非没有任何征兆。该项政策出台后，将对市场供应、需求、供求

关系、价格、竞争态势、产品与投资属性、发展商的产品定位及

目标客户选择等带来一系列的变化。调整前，发展商基本上只

能顾及中高端购房者；调整后，发展商除通吃中高端购房者外，

开始兼顾部分低端购房者。

三、后调控时期的房地产市场

房地产市场的调控是一个系统工程，需要从国家宏观背景、

发展状况、楼市出现的问题等多个角度进行通盘考虑。

2021年5月，以国务院关于促进房地产业健康发展的六点

意见(“国六条”)为标志，房地产市场也进入了后调控阶段。经

过前后调控时期的一系列政策调控手段，房价已经得到了一定的

控制，虽然房价还在上涨，但涨幅不断减小，从2021年的9.2%

降到了2021年的3.6%，效果很显然。相信在2021年调控力

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度将继续加大，而房价变化将更加平稳。

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