小产权房最新政策2022

小产权房最新政策2022

小产权房能买吗很多购房者知道小产权房存在风险但是由于价格上太优惠

了所以会动心。大家介绍一下小产权房存在哪些风险，如果已经购买了小产权

房那么应该怎么维护利益呢 一、小产权房存在的风险

1、五证不全

如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”由于在价格上

深受资金有限制的购房者的青睐，但“小产权房”存在诸多风险，最大的问题

就是无法办理产权，不受法律的保护。

2、万一拆迁补偿难

小产权房，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规

定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且

业主得不到拆迁安置补偿却无话可说。

3、质量安全无保证

一些小产权房开发商为赚钱会偷工减料，存在质量安全隐患。这类房屋一

般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的

物业管理也极容易出现问题。

4、遗赠容易出问题

小产权房由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村

建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的

性质。

5、小产权房不能抵押或进行上市买卖

小产权房由于不能办产权，也就意味着这房子在法律上不是属于你的，所

以如果要抵押一般银行不会贷款给你，法律也不允许上市买卖

二、已经购买了小产权房怎么办

1、如果已签了买卖合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上

建设且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合

同并退回已支付的购房款这是最直接的方法。

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2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证

房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的这种情况就比较麻烦，则

要视具体情况而定。

3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权

证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居

民，这种情况一般无危险。

4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市

场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，

并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。

法律风险

小产权房乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普

通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。

所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也

不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人

的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法

律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。

但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由

于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开

发商违约，由于合同无效，购买人的权利会无法得到保障。由于乡产权房不受

法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房

屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就

非常有限。

政策风险

在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果

相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆

除。那么结果只能是购房人开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取

得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆

迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以

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其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补

偿与产权补偿相比是微乎其微的。

监管缺位

乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样

存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开

发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开

发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是把购房资

金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发

商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同

时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后

的物业管理也极易出现问题。

转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用

权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民

对宅基地也只有享有使用权，农民把房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法

律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由

此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是

说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的

保值和升值也有很大影响。

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