299项目计划书

299

项

目

调

研

计

划

书

目录

第一部分宏观分析

第二部分中观分析

第三部分微观分析

第四部分客户体分析

第一部分宏观分析

一、中国的经济环境

近五年来中国的经济快速的发展，在国际上也产生了巨大的

影响。中国虽属于发展中国家，但是中国是发展最快的国家。无论是

在科技，还是在航天领域，中国都取得了很大的成就。从2008年至

2012年，中国国内生产总值呈现一个增长的趋势。

总结：中国国内生产总值水越来越好，这对于中国各行各业的发

展提供了一个有力的条件，更对于中国房地产市场提供了一个好的平

台。

二、重庆的经济环境

（一）、重庆2012年（GDP)

2012年重庆实现地区生产总值11459.00亿元，同比2011年增长

13.6%。初步核算，全年地区生产总值10011.13亿元，比上年增长

16.4%。其中，第一产业增加值844.52亿元，增长5.1%；第二产业

增加值5542.80亿元，增长21.8%；第三产业增加值3623.81亿元，

增长10.8%。第一产业增加值占全市生产总值的比重为8.4%，比上年

下降0.2个百分点；第二产业增加值比重为55.4%，比上年上升0.4

个百分点；第三产业增加值比重为36.2%，比上年下降0.2个百分点。

按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到34500元，比上年增长

15.2%。

（二）、重庆人民的消费水平（CPI

)

2006－2011年居民消费价格涨跌幅度图

我们可以从图中可以看出，从2006年至2008年重庆人民的消费

水平呈现一个增长的趋势，但是从2008到2009年居民消费水平一直

下跌。这是由于在2008的时候全球面临的是经济危机，这对经济造

成了很大的影响。然而在2009年末的时候，全球的经济开始复苏，

慢慢的增长起来。

总结：重庆市的生产总值呈现出递增的趋势，说明重庆的经济环

境很好，并且重庆人民生活水平也变得越来越好，这对重庆发展房地

产提供了一个有力的依据。

(三)、重庆房地产的发展状况趋势

1、国务院七部委检查组认为重庆房市平稳健康

国务院七部委稳定住房价格检查组认为 “重庆房地产市场运行

情况总体平稳健康，发展节奏得到有效控制。房地产开发投资增速适

度，供求基本平衡，供应结构基本合理，调控工作初见成效。

2、 土地市场准入标准严格

在重庆，大肆跑马圈地，已经不仅仅是开发商一掷千金的豪举，

政府也期望能通过出让土地获取基础设施的改造，记者了解到，南岸

茶园新区为圈地者设下准入门槛：低于千亩者免谈。经济技术开发区

也对入园的房地产开发企业进行严格限制，开发规模在500亩以上者

方能入驻。

3、重庆市房地产开发潜力巨大

根据《重庆市城市总体规划（2005~2020）》报告，到2010年，

重庆市城镇化率将为50%，城镇人口将达660万人，城区将向周边扩

展，重庆市的城市建设步伐将加快，房屋的需求会持续增加。

中国房地产指数研究院最近通过对全国35个大中城市进行了调

查研究，结果显示重庆市的房地产开发潜力在全国排名第四。

4、价格在适中的基础上平稳发展

重庆市市委常委、常务副市长黄奇帆接受媒体采访时说，重庆目

前的房价比较适中，它不会因为最近国家及地方出台的一系列政策措

施刻意去调低或调高，今后几年，重庆的房价会在适中的基础上平衡

发展。

重庆政府对房地产投资的控制、开发商竞争的激烈、消费者的理

性以及专家对重庆市场的把脉，今后几年，重庆的房价会在适中的基

础上平稳发展。

5、客户趋势

重庆市今年上半年外地人购房所占比例为5.4%，客户主要还

是以本市为主。随着重庆经济的快速发展，将会吸引更多高知、高收

入人员外地来渝工作。重庆有购房每满30平米即可解决1人的重庆

市户口的规定。

重庆市常务副市长黄奇帆指出，目前重庆招商引资的构成大致为

港资40%、台资10%，其余为欧、美、日及其他地区。未来重庆高

档次的商品房主要客户是此类投资重庆的商户、或外地人来渝工作

的高收入人。随着此类人的加入，重庆将会增加对高品质住宅的

需求，推动重庆住宅品质进一步提高。

随着重庆市城市化率的提高，大量农民入城，成为未来住宅需求

的一大客户体。为此重庆市政府将2005年经济适用房用地供应比

例由原来的3%--5%调整为10%。

总结：重庆房地产行业的发展状况乐观，重庆作为西部发展最快

的城市，在房地产行业上的也会快速的发展，前景不可估量。

（四）、重庆的规划

1、城市总体规划

重庆市是具有都市定位、省域特征的直辖市。全市包括40个区

县，幅员为8.24万平方公里。其中全市经济最发达、城镇化水平最

高的区域包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙

坡区、北碚区、渝北区和巴南区共9个，这9区域被称之为“都市区”。

都市区面积从1994年规划的2500平方公里增加到现在的5473平方

公里。

城市结构采用“一城五片区、多中心”组团式布局，各组团间采

用山体、河流、绿化带相分割，各组团既相互独立又相互联系。除了

渝中区作为市中心外，在沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪、茶园、西

永设立了六个城市副中心。市区内有嘉陵江和长江交汇，中梁山、铜

锣山贯穿南北，是典型的山水城市。

江北城、解放碑、弹子石构筑的“金三角”CBD中央商务区格局。

根据规划，CBD江北新城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲

为主，集超大规模及现代化的交通网络为一体的，具有国际水准超前

规划的重庆中央商务区“内核”部分。规划中的金融街、商业中心、大

剧院、博物馆、游艇俱乐部、健身中心、公园、美食城等都将云集于

此。

北部新区规划面积136.6平方公里，南临渝中半岛，北靠江北国

际空港区，西接嘉陵

江，东依长江寸滩港

口，规划人口65万人。

由人和（燕城花园所

属）、大竹林、礼嘉、

黄茅坪、翠云、鸳鸯、

金山7个组团构成，

呈多中心、组团式布

局结构，组团之间由

生态林地、公园绿地

间隔。总体上分为重

庆高新技术产业开发

区北部科技园（简称

“高新园”）、重庆经济技术开发区北部园区（简称“经开园”）、和重

庆出口加工区。

（六）、国家有关房地产方面的政策

1、新国五条调控政策

 限价: 价格控制目标：本轮价格控制目标直接以“新建商品住房

（不含保障性住房）为主要目标”，“分类限价”可能在少部分城

市上演

 限购:已限购城市范围覆盖全境，未来限购城市将进一步扩容，新

纳入限购城市将面临销量较大下跌的压力

 所得税:严格按转让所得20%征收二手房交易个税，部分二手房市

场将被挤压到新房市场，将在短期内促进新房成交量上涨

 房贷:新房二套首府提升实际购买力影响有限，若预期不放声逆

转，短期影响消费者决策但同时政策消化周期短

 房产税:扩大房产税征收试点，但由于税率普遍温和，所以造成的

预期心理影响较大。但须留意存量房以及消费预期的缓慢改变

2、重庆2013年房地产相关规定

促供给，压需求

2013年住房供应量应不低于过去5年平均实际供应信贷上优先

支持中小户型商品房建设落实2013保障房基本建成470万套、新开

工630万套的任务

以抑制投资性需求为纲强化信贷政策，结构性收缩

二套房贷转让所得税20%征收

重庆房地产税

重庆市个人住房房产税征收管理实施细则

第一条 为了加强和规范个人住房房产税的征管，保证税款及时

足额入库，依据重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房地改

革试点的暂行办法，结合本市实际情况，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称个人住房房产税是以确定的住房为称税

对象，向产权所有人征收的一种财产税。

第三条 个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中

区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝

北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

第四条 纳税的对象。 个人住房房产税的征收对象为个人拥有

的独栋商品住宅，个人新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入

征税范围的人高档住房、多套普通住宅，将适时纳入征收范围。

独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建

的独立、单栋却与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。

高档住房当中是指建筑交易面积单价达到上两年主城九区新建商品

房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。

第五条计税税率。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价到

达到上两年主城九区新建商品房成交建筑面积均价3倍（含）以上的

住房，税率为0.5%，3倍至四倍的，税率为1%，4倍以上的税率为

1.2%。在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上

的普通住房，税率为0,5%。

第六条 购房税费。

1、契税征收标准

（1）购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是房款的3%；

（2）购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是房款的1.5%；

（3）在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契

税是房款的1%

2、大修基金征收标准

有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；无电梯的，按每平方米

建筑面积50元交存

。

3、印花税收费标注购房总价的0.05%

4、房贷税征收标准贷款额度的1%

结论总结：无论是新国五条还是旧国五条都对房地产行业来说具

体化了。这样在发展房地产时，显得更有规范性、有秩序。这充分展

示了房地产行业能够在安全的环境下发展，也能带动经济的快速增

长。

第二部分中观分析

一、沙坪坝经济环境

沙坪坝区地处重庆市中心西北地带，最西北角距市中心30KM，

全区位于重庆市“一小时经济圈”

内；地处长江以北、嘉陵江以南，

川东平行山谷区，目前是重庆市的

主城区之一。东与渝中区紧密相连，

东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻

九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北

碚区交界。 目前区辖沙坪坝、小龙

坎等12个城市街道办事处，歌乐

山、井口等11个农村镇和联芳园区。东邻渝北区、江北区和渝中区，

南、 西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产

业开发区和北部新区；

沙坪坝是重庆市的科教文化中心

和工业基地。沙坪坝区中部为歌乐山，

是重庆市风景旅游区、国家森林公园，

有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称，

此外，沙坪坝区还拥有多个大型公园，

区内环境优美，成为重庆市重点旅游休

闲地之一。是重庆重要的经济文化。

二、沙坪坝固定投资状况

全区全社会固定资产投资完成398.6亿元，比上年增长3.3％。

建设与改造投资项目数（500万元以上）121个，完成投资213.6亿

元，比上年增长1.9％；工业投资78.1亿元，比上年下降3.6％；服

务业投资320.5亿元，比上年增长5.1%。

亿元

45040

400

350

全社会固定资产投资总额

比上年增长

37.5

36.7

32.2

％

385.9

398.6

35

30

21.7

27.1

25

20

15

10

3.3

-7.1

5

0

-5

-100

300

250

200

150

100

50

2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年

148.3

303.0

202.8

188.3

249.0

全区房地产业实现增加值19.1亿元，比上年增长16.8％；房地

产开发投资项目数116个，完成房地产开发投资185.0亿元，比上年

增长4.9％；房屋施工面积1933.3万平方米，比上年下降3.7％；商

品房销售面积292.4万平方米，比上年增长10.9％；商品房销售额

174.7亿元，比上年增长30.6％；房屋竣工面积410.1万平方米，比

上年增长49.1％。

全年“一城三园”建设（大学城、微电园、物流园、台资园，含

房地产项目）完成投资184.9亿元，比上年下降25.0％。其中大学

城完成投资86.6亿元，比上年增长10.7%；微电园完成投资57.8亿

元，比上年下降52.6％；物流园完成投资25.5亿元，比上年下降15.9%

三、2012年上半年主城各区批售面积对比图

沙坪坝的房

140

133

123

地产销售市场

120

比较可观。

100

101

100

84

80

据相关数

80

74

批售面积

56

54

47

据表明，在2012

60

上半年批准销

售商品住宅中，

高层、小高层产

40

20

0

86.91%，仍然为

市场新增供应的主导产品，但所占比例同比小幅度下降4.69%，而别

墅、洋房产品的供应量所占的比例有小幅度的上升，其中别墅产品的

比例为6.85%，同比上浮2.79%，花园洋房产品占得比例为6.24%，

同比上浮1.91%。

四、大学城整体的规划

重庆大学城共占地2193．97公顷，其中教育用地1021．72公顷，

居住用地620．.98公顷，道路广场用地316.96公顷，规划居住人口43

万人。大学城计划总投资140亿元，其中城区建设投资60亿元，校园

建设投资80亿元，这些投入将带来数百亿的效益。

江南渝巴北渝

品占比达

沙九北大

北岸北南培中

区区区区区区

坪龙部渡

坝坡新口

区区区区

五、 大学城整体的规划

1、大学城商品房市场

2008-2012年重庆商品房供需价格走势

2008-2009年，新批准预售量持续下滑。2010年出现反弹，近3

年维持在2100万方左右，2012年则达到最高2178万方，预计2013

年的新批准预售量将保持平稳，出现供略大于求的情况。

2012年成交建筑面积2243万方，较2011年增长699万方，增

幅为45.3%，但成交价格与2011年基本持平。

2、别墅市场

2009年-2012年别墅供给走势图

2011年以前，别墅整体呈现明显供不应求的趋势，2011年国家

实行严厉的调控政策，别墅成交大幅下降，而供应增长较快，重庆别

墅市场存量超过50万方；

2012年市场回暖，重庆别墅市场新增供应117.05万方，成交

118.71万方，经济型别墅拉低价格，成交均价为10836元/㎡，呈现

供不应求的趋势。

3、洋房市场

2012年洋房供给走势图

2011年和2012年，洋房供应明显增长，2012年洋房供应168.65

万。

2012年重庆市成交155.31万方，环比上涨37%，加之有一定洋

房存量，整体仍呈现供大于求的趋势。

2012年成交复苏，成交均价为7438元/㎡，价格稳步上升。

4、高层市场

2012年高层供给走势图

2012年重庆市高层供应1442.8万方，成交1518.6万方，整体

呈现去化市场存量的趋势；

2012年重庆成交建面均价6218元/㎡，其中渝中区价格居全市

第一，但供应成交量仅高于大渡口。

总结:在重庆高层、花园洋房、别墅、商品房的供给需求量相当

的大。从上图分析可以看出，高层与商品房成交量很大。各种类型的

房新增供应量都呈现一个增长的趋势。发展高层与花园洋房前景好。

第三部分自身分析

（一）开发企业背景

新鸥鹏集团是重庆大学与香港迅晖发展有限公司于1993年共同

发起成立的集房地产开发、文化教育、电子商务、网络传媒于一体的

大型综合企业集团。公司拥有在职员工近2000人、资产规模达10亿

元人民币，年纳税近3000多万元，是市、区政府明星企业。

新鸥鹏旗下地产集团作为重庆成立最早的房地产企业之一，也是

重庆地产开发前16强企业，被重庆市政府评为第一届、第三届、第

四届、第五届房地产开发企业五十强和建设部“中国知名房地产企业”

称号。

（二）299地理位置

鸥鹏泊雅湾座落于虎溪河畔，缙云脚下，临近西永微电园，道路

通达性好，轻轨主要站点近在咫尺。它占地面积为199333平方米。

（三）交通状况

大学城到各个市商业中心的交通比较方便。

1、

1、轨道交通：地铁1号线(朝天门到大学城），2012年通车；轻轨

7号线；

2、高速：成渝高速、渝隧高速，319国道；

3、新建道路；双碑隧道、双碑大桥（连通大学城与江北区）预计于

2012年全线通车；

4、公交：大学城区内已开通约十余路的专线交通：重庆北站——大

学城（908路）、北碚—大学城（565路）、大坪—大学城（907路）、四

川美术学院—大学城（456路）、重庆师范大学—大学城（266路）、龙

溪镇—大学城（910路）、重庆大学A、B区—大学城（909路）、壁山-

大学城（910路）沙坪坝-大学城（888路）。

（

四）配套设施

1、商业配套

299项目在大学城拥有2个成熟的商业区，一个是陈家桥镇，一个

就是熙街。这两个商业区具备的有超市、银行、邮政、菜市场等。

2、

学校配套

幼儿园：小区幼儿园

中小学：重庆一中、重庆八中

大学：重庆大学、重庆美术学院、重庆科技大学、重庆师范大学、重

庆医科大学、第三军医大学

3、医疗配套

陈家桥镇医院、重医附属医院

和第三军医大（均属三级甲等

医院）

4、环境配套

299项目坐落在缙云山的脚下，

近靠虎溪河畔，还包括重大、

川美、科院、重师等各大校园风光。299的西面紧靠金科廊桥水乡，

金科廊桥水乡环境配套设施完善，绿化度高。

(五）竞争对手的分析

一、金科廊桥水乡

（1）楼盘基本信息

占地面积:1200006平方米

建筑面积:1500000平方米

项目类型: 普通住宅,别墅,

花园洋房,商铺,多层,高层,

小高层、别墅

商业配套：以优雅格调为主，Riverwalk水岸风情商业街，里面设有

咖啡厅、书吧、高档西餐厅，另外还包含了4000平米大型超市等等。

均价：5750元

绿化率: 30%

容积率: 2.5

产权年限： 50年

车位数： 1720个

2、金科廊桥水乡的优势

（1）金科廊桥水乡有一个强大的企业背景“金科”，在中国金科房地

产是十大地产之一。

（2）金科廊桥水乡占地面积很大，整体规划程度也大。金科廊桥水

乡建了很多联排别墅，与高层。

（3）金科廊桥水乡的绿化环境程度高。虎溪河贯穿整个楼盘，水域

花草丰美。

（4）金科廊桥水乡娱乐配套完善。在楼盘里面修建的有教堂与高尔

夫球场。

（5）金科廊桥水乡建立商业圈。在金科有很多的商铺，能带动大量

人来金科购房。

3、金科廊桥水乡的劣势

（1）楼盘占地大，销售困难。毕竟大学城才建不久，在交通配套上

不够完善，只有273公交车能直接到哪里。

（2）周边商业配套不够完善。没有大型的超市，距离商业街区有点

远。

（3)大多数人到金科廊桥水乡买房都是有车的一族，或者他们是为了

投资。

二、宝嘉花与山的分析

项目位置：沙坪坝大学城

占地面积:255亩

总建筑面积:31.49万平米

容积率：1.85

项目特：景观居所、特别墅

绿化率：30%

物业类别: 住宅、别墅、高层、公寓、商铺

（1）宝嘉花与山与泊雅湾这两个楼盘有很大的相似之处。比如，在

占地面积上两者大小差不多，还有交通状况很相同。

（2）宝嘉花与山的亮点有两个，第一楼盘里面准备修一个幼儿园，

第二宝嘉花与山的高层和别墅共享用周边的环境配套。

（3）宝嘉花与山主要住宅类型是高层。

总结：从金科廊桥水乡与宝嘉花与山的分析得到，泊雅湾在交通与绿

化方面不及金科，在配套方面不及宝嘉花与山。还有就是，泊雅湾在

拿地的时候价格拿的太高，这对于制定房价上有很大的挑战。由于泊

雅湾，占地面积没有金科大，不适合修建太多的别墅，它可以效仿宝

嘉花与山主要修建高层。

第四部分客户调查

（一）购房者分析

 买者的目的：1.投资2.二次入住(用于改善居住条件)3单身的人

用于结婚需要4子女读书5工作需要

 根据当地的地形环境分析：当地地区较偏远，交通不便。所以选

择该地区的大都是有车一族，经济收入较好的体。

 从事的职业：大多都是政府及事业单位工作的人。大多都是白领

人士。只有稳定且高收入的人才有能力买得起房。

 根据年龄段分析：大学城主要人为学生和老师。学生和老师按

年龄分析大概20-31岁的年轻人和45-56岁的中年人能够买得起

房。年轻人中二十几岁的主要是根据自己付一部分，父母支付选

择购房。

(二)大学城人口比例调查

从右图表可以看出大学

城的人主要是中青年

人

左图是大学城未来入

住的人的调查，师生

人是大学城新曾最

多的体，还有就是西

永片区的务工人员

总结：大学城新增入住体大多数是中青年人，他们购房的能力很低。

大多数人来大学城买房的都是，都是些有车族的人。他们一般买房的

目的都是为了搞投资。我觉得最要的一个因素就是，大学城的交通状

况与商业配套不够完善。很多人觉得，来这边买房交通不便，还有就

是大学城才建设没有几年，不够发达。

第五部分总结与建议

通过调研分析可以看出中国整体经济状况很好，从2008年至

2012年中国国内生产总值每年都是在持续的增长,在国际上享有一定

的地位。这对中国的经济的发展提供了一个好的环境。

自从国家实行西部大开发，重庆的经济快速的发展，人民物质生

活水平的提高，对发展房地产行业提供了一个有利的平台。最近几年，

国家出台一些关于房地产方面的政策，这使重庆房地产的开发力度加

大了。

在对大学城住宅市场的分析可看出，高层和商品房供给量大，而

花园洋房的新增速度快。大学城环境优美，适合修建别墅。但是对于

299项目本身来说，修建别墅相对较少，因为，它的竞争楼盘金科廊

桥水乡和宝嘉花与山就修建许多别墅。299项目可以独树一帜，修建

高端住宅，这能够吸引消费者前来购买。

299项目地理位置较为偏僻，但是背靠缙云山，前方为重大虎溪

花园，环境十分优宜，若作为高档住宅来发展，再加上项目周边各大

商圈设施相对完善，发展前景绝对不错！